Народ желает знать
Читателям «КР» отвечает уполномоченный по правам человека в городе Москве Александр Музыкантский
Проблемные «нежилые»
Встроенные нежилые помещения в нашем ТСЖ не сданы госкомиссии и не введены в эксплуатацию. Департамент имущества пытался продать их через аукцион за баснословные деньги. Покупателя не нашлось. ТСЖ хотело бы выкупить помещения по разумным расценкам. Как это сделать?
Игорь Бряков, председатель правления ТСЖ «Инициатива»
– Городской Департамент имущества выставляет на аукционы только помещения, которые уже прошли государственную регистрацию. Следует запросить и получить выписки из ЕГРП на нежилые помещения, которые вас интересуют. Если права собственности на них ни на кого не зарегистрированы, то вы можете включить их в состав общего имущества многоквартирного дома при наличии законных оснований. Таким основанием может быть целевое назначение помещения – для размещения инженерных сетей и оборудования (технические этажи, технические подвалы, технические подполья и т.п. – согласно проектной документации).
В случае попытки продать общее имущество в многоквартирном доме вы имеете право обратиться с иском в суд и попробовать вернуть это имущество в общую долевую собственность.
Нам конкурсы нужны
Почему в городе, как следует из сообщений прессы, за все годы, прошедшие с момента введения в действие Жилищного кодекса, управами районов не проведено ни одного конкурса по выбору для жилых домов управляющих организаций? Что надо сделать для того, чтобы управа организовала и провела такой конкурс для нашего дома?
Владимир Викторович, Коньково
– Управа в порядке, установленном правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения такого конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса). Если сможете доказать, что управляющая ныне домом организация вами в качестве управляющей не избиралась, то вы вправе обратиться в суд с требованием обязать управу выбрать управляющую организацию (ст. 161, ч. 7 ЖК РФ).
Но лучше самостоятельно найти надежную управляющую компанию и выбрать ее на общем собрании собственников.
Не пускают в гараж
В конце 2010-го я оформил право собственности на машино-место в подземном паркинге, расположенном под домом. Председатель ТСЖ «Дом по Никитинской, 31» не дает им пользоваться, требуя, чтобы я оплатил содержание машино-места за предыдущие периоды, в которые у меня не было к нему доступа. Договор на оплату коммунальных платежей правление ТСЖ предоставлять не хочет. Место сдается в аренду неизвестному лицу (есть фотография автомашины, стоящей на нем). Как мне добиться права пользования законной собственностью? Обязан ли я оплачивать содержание за то время, когда у меня не было доступа к машино-месту?
Михаил
– Ваши права как собственника недвижимого имущества грубо нарушаются. С заявлением об этом вы можете обратиться к прокурору района. Основанием для обращения может стать письменный ответ председателя или любого из членов правления товарищества на ваше требование не препятствовать пользованию принадлежащей вам собственностью. Требование следует направить заказным письмом с уведомлением или получить отметку о приеме заявления в правлении ТСЖ. Если и это не поможет, обращайтесь с иском в суд.
Дом в ДЕЗ ушел
Группа жителей при поддержке управы района по фальсифицированному протоколу передала управление нашим домом (бульвар Дмитрия Донского, 11, корп. 2) в ГУП ДЕЗ района Северное Бутово. ГУП ДЕЗ в ноябре 2009 года преобразовался в ОАО ДЕЗ района Северное Бутово. Как защитить права большинства собственников помещений, которым управой незаконно навязана дирекция в качестве управляющей организации? Договор управления с предыдущей управляющей организацией никто из собственников не расторгал.
Владимир Лысюк, Северное Бутово
– Законность или незаконность выбора управляющей организации (УО) устанавливается в суде. Кроме того, в своем постановлении № 1027/10 от 15.07.2010 Высший арбитражный суд РФ определил следующее. Даже если собственники выбрали иную УО, но не расторгли в установленном порядке договор управления с предыдущей организацией, то такое решение не может быть реализовано до тех пор, пока собрание не примет решение о выходе из договора управления с предыдущей УО на законных основаниях. Выйти из договора можно или в связи с истечением срока его действия, или на основании ч. 8.1 или ч. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, или по иным законным основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ.
Иными словами, принятие решения о выходе из договора управления путем выбора иной управляющей организации не является единственным и достаточным основанием для смены УО. При смене УО каждый собственник или лично, или через своего законного представителя обязан подать письменное уведомление (заявление) в УО о выходе из договора управления на основании принятого собранием решения с предложением произвести сверку взаиморасчетов по платежам за полученные жилищные, коммунальные и иные услуги в установленный собранием срок.
Сдающая дела УО выдает собственнику помещения справку об отсутствии у него задолженностей по оплате жилищных, коммунальных и иных услуг в договорном периоде для представления в новую управляющую организацию.
Если эти процедуры собственниками не были выполнены в разумный (в течение одного-двух месяцев) или в установленный собранием срок, то по его истечении решение о смене УО считается нереализованным. Пусть даже 100 процентов собственников заключили договоры управления с новой управляющей организацией.
Чтобы иметь право заключить договор с новой УО, сначала следует произвести взаиморасчеты и выйти из договора со сменяемой управляющей организацией. Иначе недобросовестные собственники помещений будут ежегодно выбирать очередную УО, оставляя с «носом» предыдущую. Закон этого гражданам делать не позволяет, чем защищаются права и свободы каждого добросовестного и законопослушного гражданина.
Лифт и ваш тоже
Должны ли жители первых этажей платить за лифт?
Светлана
– Жилищный кодекс не предусматривает исключений и льгот в оплате содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме для собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме. Если лифт включен в состав общего имущества, то факт вашего проживания на первом этаже во внимание не принимается. Жители отдельно за пользование лифтом и его содержание не платят. Эти расходы включены в строку «Содержание и ремонт общего имущества» Единого платежного документа.