Приказано построить
Опубликована федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы. К моменту ее завершения каждый третий россиянин будет иметь возможность приобрести жилье. Но почему-то этого не сделает.
Объемы увеличиваем
Основные параметры программы председатель правительства Владимир Путин озвучил на состоявшемся в Кирове совещании по вопросам жилищного строительства в регионах. Если судить по перечисленным премьером показателям, то на первое место он ставит наращивание объемов жилищного строительства: «За предстоящие пять лет нужно добиться роста в 1,5 раза – с 58 млн кв. м в 2010 году до 90 млн кв. м в 2015-м. Всего же за период действия программы должно быть построено почти 370 млн кв. м жилья. Следует добавить, что уже в 2016 г. планируется выйти на объем строительства 100 млн кв. м в год, а к 2020 г. – 142 млн кв. м». Инвестиции в программу за счет разных источников составят более 600 млрд рублей.
Цифры внушительные, и внушают они оптимизм относительно будущего жилищной сферы. Правда, следующая сразу за цифрами фраза премьера «убежден, это вполне реалистичные планы» вызывает размышления. Ведь необходимость выразить убежденность предполагает, что она присуща не всем, что у кого-то есть некие сомнения. Они не были озвучены, поэтому возьмем на себя смелость предположить, что это могут быть за сомнения. На наш взгляд, для них есть по крайней мере два источника.
Первый состоит в том, изначальном проекте программы, представленном в июне прошлого года на совещании в Минрегионразвития, для 2015 года фигурировала цифра не 90 млн кв. м, а лишь 71 млн. Процитирую тогдашнего докладчика: «Мы планируем на реализацию программы «Жилище» 2011–2015 годов затратить порядка 600 млрд рублей, увеличить годовой объем ввода жилья в целом по стране с 59,8 млн кв. м до 71 млн кв. м в 2015 году и в результате уровень обеспеченности жильем поднять с нынешних 22,4 кв. м на человека до 24,2 кв. м в 2015 году». А уже в августе под влиянием (давлением?) Владимира Путина планка была повышена до 90 млн кв. м, и вслед за этим Минрегионразвития «распределил» это повышенное задание по субъектам Федерации для исполнения. О степени скоординированности решения можно судить по тому, что задание на строительство по сравнению с исходным проектом было повышено почти на 30% (с 71 до 90 млн кв. м), а объем инвестиций (600 млрд руб) и итоговая (!) обеспеченность жильем (24,2 кв. м на человека) остались неизменными.
По сути, этот результат «торгов» – 90 млн кв. м – показывает способность федерального правительства заставить регионы взять под козырек. Хорошо, что эта способность высока, она свидетельствует о прочности вертикали власти, о прочности государства. Проблема в том, что по определению рыночной экономики власть не в состоянии заставить взять под козырек непосредственных исполнителей – застройщиков, девелоперов. Нет соответствующих полномочий. Отсюда возможная неуверенность в результатах.
В этом смысле следует обратить внимание на стилистику как выступления премьера, так и самой программы. Приложение № 2 к программе озаглавлено «Ожидаемые результаты обеспечения жильем…». Не планируемые, а ожидаемые. Когда речь заходит о деньгах, В. Путин говорит: «инвестиции составят более …» То есть вопрос решен. А когда переходит к объемам строительства, то звучит: «нужно добиться роста…, должно быть построено…» Почувствуйте разницу между «вырастет» и «нужно добиться роста», между «построим» и «должно быть построено». В этой стилистике заключено определенное содержание.
Второй повод для сомнений дает опыт реализации предыдущей программы «Жилище». Она предусматривала строительство в 2010 году 80 млн кв. м, а на деле получилось менее 60 млн. Правда, В. Путин совершенно обоснованно напомнил о последствиях пришедшего извне кризиса. Однако кризисы никто не отменил. Не хочу пророчить, но исходя из наблюдаемой периодичности можно утверждать, что до 2020 года вероятность того, что очередной кризис произойдет, выше, чем вероятность его избежать. Последствия уже известны.
Цены сдерживаем
Следом за объемами строительства председатель правительства затронул тему цен на жилье. Сдерживать их предлагается за счет баланса спроса и предложения: «Серьезный рост масштабов строительства нам нужен, чтобы сформировать баланс спроса и предложения, тем самым гарантировать предсказуемость жилищного рынка, застраховать его от рисков ценовых скачков, обеспечить стабильность, еще лучше – снижение цен на жилье, значит, и реальную перспективу для граждан обзавестись своей квартирой или домом».
Однако практика показывает, что усилия правительства весьма продуктивны в разогреве спроса и сильно пробуксовывают в части предложения. Итоги минувшего года в очередной раз это подтверждают. Объемы выданных кредитов выросли в 2,5 раза, а ввод жилья даже снизился и составил 97% от предыдущего года. Тенденция к накачке спроса деньгами ускоренными темпами, не дожидаясь увеличения объема строительства, прослеживается и на ближайшую перспективу. Справедливости ради надо отметить, что пока это не приводит к росту цен, потому что население еще не отошло от кризиса ни психологически, ни материально. Слишком велик страх граждан не справиться с кредитом, а накапливать получается не у всех из-за стремительного повышения текущих расходов на питание, коммуналку, бензин и прочее. Но это только пока. Если спрос будет накачиваться прежними темпами, то очень скоро цены на жилье возобновят рост.
Большое значение в вопросе сдерживания цен В. Путин отводит Фонду развития жилищного строительства, который предоставляет земельные участки под застройку и стимулирует возведение жилья экономкласса. По мнению премьера, «Фонд РЖС стал реальной силой, способной задавать тенденции в строительной индустрии и по качеству строительства, и по ценовой политике. … Уже в 2012 году до 30% строительства жилья будет осуществляться при содействии фонда РЖС». При этом фонду рекомендовано руководствоваться, по выражению В. Путина, «обоснованными ценами за квадратный метр».
Фонд действительно заметно прогрессирует и близок к тому, чтобы к 2012 году передать застройщикам земельные участки под строительство 20–25 млн кв. м. Но это будут крупные проекты комплексной застройки, реализация каждого из которых рассчитана на 3–5 лет. То есть в годовом исчислении доля фонда будет пока что существенно меньше. Это к тому, что результаты работы фонда станут видны воочию в полной мере и будут способны повлиять на ценовую ситуацию на рынке несколькими годами позже.
Над доступностью колдуем
Пожалуй, наибольшей загадкой в программе является положение о доступности жилья в 2015 году для трети россиян. Вот что сказал об этом Владимир Путин: «В целом нужно добиваться того, чтобы как можно больше людей, используя различные механизмы, могли решить свои жилищные проблемы. Так, уже в 2015 году не менее трети российских семей должны иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств, за счет жилищных кредитов, социальных субсидий, материнского капитала. Сейчас это только порядка 12%».
Многие комментаторы наперебой бросились на пальцах подсчитывать, сколько надо будет для этого зарабатывать, и выражать сомнения в реальности решения поставленной задачи. Я же с трудом понимаю сам смысл этого показателя. Мое недоумение вызывает терминология. Почему речь идет об «имеющих возможность приобрести», а не о приобретающих. Видимо, между ними есть разница. Тогда кто же эти люди, которые имеют возможность, но не приобретают? И почему они этого не делают? Наконец, треть населения в данном случае много или мало; вообще, это плохо или хорошо?
То, что указанная треть населения конкретно в 2015 году не воспользуется предоставленной ей возможностью – это очевидно. Даже если программа будет выполнена, и будут построены 90 млн кв. м, то (если исходить из социальной нормы в 18 м) их хватит на 5 млн человек, то есть только на тридцатую часть населения. Тогда что же имеет в виду правительство?
А вот что. На основе статистики берутся средние по стране стоимость квадратного метра, доля заемных средств в покупке жилья, ставка по кредиту, срок кредита, доля платежа по кредиту по отношению к доходам заемщика. На этой основе элементарно с помощью двух действий арифметики рассчитывается, сколько должна зарабатывать семья из трех человек на покупку в кредит квартиры площадью 54 кв. м. Затем вновь обращаются к статистике и смотрят, сколько домохозяйств в стране обладают необходимыми доходами. Программа «Жилище» предполагает, что таковых в 2015 году будет 30%.
Речь идет просто о доле обеспеченных людей в стране. В том числе обеспеченных и жильем. Если бы они им (жильем) не были обеспечены, но имели необходимые деньги, то тут же массово ринулись бы на рынок, цены бы рванули вверх, и жилье им стало бы недоступно так же, как и прочим. Иными словами, все сводится к тому, что через пять лет в стране треть граждан будет иметь деньги на квартиру, но покупать ее не пойдет, потому что нет необходимости, жилищная проблема для них отсутствует. Много это или мало – 30% По оценкам разных экспертов сегодня остро нуждаются в жилье порядка 60–80% населения (очередников вообще не более 10%). Оставшиеся 20–40% этой проблемы на деле не испытывают уже сегодня. Получается, что в этом смысле через пять лет практически ничего не изменится. За что тогда боремся
Назад, в светлое прошлое
В. Путин завершил выступление перечислением необходимых условий для роста жилищного строительства. Среди них особое внимание привлекло предложение о «поддержке реальной конкуренции на региональных строительных рынках». Суть проблемы как нельзя лучше изложил сам премьер: «Здесь нельзя потворствовать монополизму, нельзя допускать, чтобы к участию в конкурсах имели доступ лишь свои, близкие застройщики. В то же время нужно отсекать фирмы, которые, не имея ни квалификации, ни строительных мощностей, демпингуют за счет разного рода сомнительных каналов, выигрывают конкурсы, а затем, сами ничего не делая, лишь снимают проценты, передают стройку в субподряд другим организациям. И нужно выработать соответствующую практику. Здесь сложностей никаких нет. Нужно предъявлять просто при допуске к конкурсам и аукционам определенные требования к застройщикам, к строительным компаниям. У них должны быть оборотные средства, должны быть техника, люди, опыт, объемы строительства, которые они завершили, закончили в предыдущие сроки своей деятельности».
В предложении В. Путина все выглядит логичным и правильным. Кроме одного. Такое уже было несколько лет назад. Один в один. Тогда участки под строительство разыгрывались на конкурсах с предварительным отбором участников. И на практике выяснилось, что к конкурсу допускаются сплошь «свои, близкие застройщики». Конкуренция была задушена начисто. И потому был осуществлен переход к аукционам с открытым составом участников. Причем открытый состав акцентировался как принципиальное условие для развития конкуренции. Теперь возвращаемся к прежней схеме. А что, собственно, изменилось? Почему сейчас в ходе отбора перестанут процветать кумовство и коррупция – не понятно.