Посадить инвестора на диету?
Упорное нежелание квадратного метра становиться доступным вынудило ответственных за жилищную политику задуматься о том, как быть дальше.
Захлебнется ли мозговая атака
Зам. председателя Комитета Госдумы по бюджету Александр Коган выделил два основных фактора, определяющих доступность жилья: доходы населения и стоимость «квадрата». Рассчитывать на то, что рядовые граждане вскорости дружно разбогатеют, не приходится, поэтому остается одно – снижать стоимость жилья. И тут законодатель счел необходимым уточнить: вся организация строительного процесса заточена под диаметрально противоположное – под повышение цен!
Свой анализ А. Коган начинает с процедуры распределения земельных участков под строительство. Они разыгрываются на аукционной основе: кто больше заплатит – того и участок. Иными словами, аукционы работают на повышение.
Другой камень преткновения – инженерная инфраструктура. Закон не регламентирует четко, кто должен ее финансировать. Но на практике договоры, касающиеся комплексного освоения территории, возлагают это обременение на застройщика, что опять-таки подхлестывает удорожание метра. То же самое касается социальной инфраструктуры, дорог и прочего. Для исправления ситуации, напоминает А. Коган, в Думу внесен законопроект, который снимает перечисленные обременения с застройщиков. Им больше не придется расплачиваться ни за инженерную, ни за социальную инфраструктуры.
Выглядит предложение заманчиво. Однако не понятно, кто возьмет на себя это бремя. По умолчанию подразумевается, что это сделают муниципалитеты. Но у них не хватает денег на решение текущих задач, а откуда возьмутся средства на решение новых?
Второе предложение еще более революционно – проводить аукционы на понижение, в ходе которых победителем в борьбе за участок окажется тот, кто предложит меньшую цену реализации жилья. Не вдаваясь в детали этой идеи (дождемся обсуждения в Думе), замечу, что прежние аукционы на повышение были, пожалуй, основным источником, позволявшим муниципалитетам хоть что-то вкладывать в инфраструктуру. Если этот источник забрать, то финансирование инфраструктуры повиснет полностью.
Наконец, А. Коган считает перспективным предложение Дмитрия Медведева о бесплатном выделении многодетным семьям земельных участков под строительство индивидуального жилья. Правда, сам тут же начинает сомневаться: «Земельные участки мы выделим, а зачем они многодетным семьям, если туда не подведена инженерная инфраструктура?»
Не забудьте про трусы
Председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум считает главным преодоление административных барьеров. И первопричину проблемы видит в унаследованной от социализма разрешительной системе. Государство дает разрешение на строительство, оно же проводит экспертизу проектной документации, оно же благословляет на ввод в эксплуатацию…И везде – чиновник. Он спросит с застройщика сто бумаг и сто разрешений, десять раз пустит его по кругу, по которому тот уже ходил. Почему? Да потому, что брать на себя ответственность чиновник не хочет. (Вспомним: прежде чем предъявить обвинение хозяевам печально известной «Хромой лошади», его предъявили сначала семи пожарным инспекторам.)
По мнению М. Шаккума, выход из ситуации – возложить ответственность за безопасность объекта на застройщика (собственника). Он должен быть заинтересован качественно провести изыскания, ответственно подойти к разработке проектной документации. Застройщик должен выбирать подрядчика исходя не из дешевизны, а из качества его работы. И застройщик обязан осуществлять строительный надзор.
За рубежом ответственность застройщика чрезвычайно высока. Штраф на него составляет не менее 70 млн евро – это директива по безопасности Евросоюза. За недосмотр застройщика раздевают до трусов и сажают в тюрьму. По мнению Шаккума, если мы возьмем на вооружение эти принципы, то избавимся от массы проблем и бюрократических барьеров.
В теории все так, да только у нас подобный подход вряд ли реализуем на практике. Во всяком случае, можно не сомневаться, что застройщики (чтобы не остаться в одних трусах и не сесть в тюрьму) стеной станут на пути такого законопроекта и по дороге выхолостят его до основания.
Второе пришествие ЖСК затягивается
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, видимо, разочаровалась в рынке. И основную цель видит в том, чтобы «не вернуться к той динамике роста цен на жилье, которая была до кризиса, когда эскалация цен происходила по экспоненте». Для этого, по ее мнению, необходимо создать новые сегменты жилья «некоммерческого происхождения», в которых цена (не себестоимость, а именно цена) формировалась бы по другим принципам. В рыночном сегменте жилищного строительства (коммерческого) все меры по снижению себестоимости приводят лишь к увеличению прибыли застройщика. Если сегодня освободить его от строительства инфраструктуры, его прибыль еще повысится.
В сегменте некоммерческого строительства стимул к снижению себестоимости сохраняется, а рыночная прибыль отсутствует вообще. Таким образом, можно добиться снижения цены. Наглядным примером служит индивидуальное жилищное строительство, где прибыль застройщика исключается.
Н. Косарева предлагает дополнить рынок двумя большими сегментами жилья. Первый некоммерческий сегмент – это жилищно-строительные кооперативы, в которых никакой прибыли коммерческого застройщика нет по определению. И тут государство может смело принимать меры по снижению затрат: бесплатное предоставление участков, субсидирование инфраструктуры, льготное кредитование. Соответственно, член ЖСК заплатит за квартиру меньше.
Второе некоммерческое направление – арендный жилищный фонд. Имеется в виду, что организации специального некоммерческого типа строят жилье и предоставляют его в некоммерческий наем, плата за который компенсирует лишь затраты на строительство и текущие расходы. Здесь государство тоже может оказывать помощь в снижении затрат.
По мнению Косаревой, некоммерческие сегменты жилья важны не только сами по себе. Они создадут реальную конкуренцию на рынке. Пусть даже эти сегменты никогда не станут доминирующими, но появится альтернатива – она будет сбивать цены и в коммерческом строительстве.
Однако А. Коган справедливо полагает, что ЖСК не будут развиваться, пока у них нет никаких преференций по сравнению с девелоперами (застройщиками), «зарабатывающими на этом большие деньги на рынке». Соответствующий законопроект о кооперативах лежит в Думе уже почти четыре года. «Если мы в ближайшее время его не примем, то этот инструмент тоже не заработает и доступность жилья не увеличится», – считает депутат.
Со своей стороны можем только посочувствовать парламентариям – работа им предстоит нелегкая. Законопроект вполне могут не принять еще три-четыре года, и вообще вряд ли когда-нибудь примут в «правильном» виде. Ведь девелоперы зарабатывают большие деньги именно на «неправильности», а кооперативы могут этому только помешать.
Человеко-метр
Пока теоретики размышляют над новыми путями повышения доступности жилья, практическая реализация задачи всецело лежит на Министерстве регионального развития. И, похоже, главный упор там делается на усиление административного рычага. По словам зам. министра Константина Королевского, фундамент нового подхода был заложен в августе прошлого года на совещании в Подольске под председательством Владимира Путина. Совещание определило последовательный алгоритм действий. На федеральном уровне поставлена задача – добиться к 2020-му строительства одного кв. метра на человека в год. Минрегионразвития поручили распределить это задание по территориям и установить для каждого субъекта РФ плановые показатели. В свою очередь каждый регион разработал собственную программу, обеспечивающую заданный ему показатель, и защитил ее перед министерством.
Как сообщил зам. министра, были выпущены распорядительные документы с четким планом мероприятий, с назначением ответственных и указанием сроков. Был дан ряд усиливающих поручений, направленных на достижение указанной цели. Можно сказать, весь джентльменский административный набор имеется.
В подготовке программ принимали участие Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонд развития жилищного строительства, Фонд ЖКХ. Таким образом, в региональные программы были интегрированы все возможности этих институтов развития в части финансирования, гарантированного выкупа жилья, обеспечения земельных участков и прочего.
По мнению авторов, это обеспечивает комплексность и скоординированность действий. Уже в наступившем году должно быть построено 63 млн кв. метров. На 2015 год намечено 90 млн кв. метров. При этом К. Королевский особо подчеркивает, что региональные программы – не просто лозунг. Они позволяют проследить обеспеченность земельными участками, финансовыми ресурсами (например, по программе АИЖК «Стимул»). В них проработаны все вопросы подготовки территорий. То есть это своеобразные сетевые графики.
Возможно, заместитель министра преувеличивает важность предпринятых шагов. Ведь о комплексности и полной скоординированности действий говорить нельзя по определению – в силу хаотичного характера рынка. Можно надеяться лишь на незначительное (и вряд ли принципиальное) повышение этой самой скоординированности. Что в реальности изменилось? Раньше планы формировались и декларировались на федеральном уровне, и на этом все заканчивалось. Теперь эти планы переданы в субъекты Федерации. Очевидно, предполагается, что дальше регионы уже по своей инициативе спустят эти планы по цепочке вниз, в муниципалитеты. Но рано или поздно цепочка прервется.
Дело в том, что планы нельзя навязать застройщикам. Местные власти могут пригласить их к сотрудничеству, могут снизить административные барьеры или создать льготные условия, предоставить преференции, упростить доступ к земле и инфраструктуре, могут раскрыть объятия и широко улыбаться. То есть могут создать условия для работы. Но они не могут главного – приказать частному предприятию воспользоваться предложенными благами и строить. Это при социализме план доводился до исполнителя приказом. В рыночной экономике такой прием не предусмотрен. Застройщики могут с серьезным видом выслушать призывы, обещания и…вежливо отказаться.
Конечно, в арсенале администрации имеются рычаги влияния на бизнес, но это влияние косвенное и ограниченное. Приказать невозможно.
У кого-то аппетит неправильный
Спрашивается, с какой стати застройщикам отказываться от манны небесной? Да очень просто. Речь-то идет о том, чтобы жилье стало доступным. Именно на это (на снижение цены реализуемого жилья и снижение нормы прибыли застройщика) нацелен весь комплекс предлагаемых мер. Иными словами, речь идет о чем-то вроде финансового самопожертвования. А на такой подвиг пойдет далеко не всякий предприниматель, находясь в трезвом уме и здравой памяти.
Наглядный пример имел место в начале кризиса, когда с целью спасения (!) отрасли от развала застройщикам предложили программу госзакупок жилья для военнослужащих. При этом волевым образом была установлена низкая цена реализации конечного продукта, обеспечивающая, по мнению инициаторов, минимум доходности строительства в 10–15%. Застройщики отказались работать по навязанным ценам, программа с треском провалилась. И через несколько месяцев о ней забыли, будто ее и не было.
…Лично мне требуется изрядный запас оптимизма, чтобы поверить: уж сейчас-то, наконец, бизнес с восторгом примет предлагаемые условия игры.