Как вырваться на волю?
Новый дом – только сдали, собственники в предвкушении новоселья. Однако заветные ключи выдают лишь после того, как жители заключат договор на обслуживание с определенной компанией…
Это похоже на известную и отработанную схему ухода от недоделок – застройщик приводит в новостройку свою карманную управляющую компанию, которая покорно принимает дом со всеми дефектами, а потом потихонечку «заигрывает» процесс устранения недоделок: что-то где-то подлатает, что-то спустит на тормозах, если жители не жалуются, на что-то потянет с них деньги. Главная задача таких компаний – продержать дома до окончания гарантийного срока, а потом – как получится.
Как вырваться на волю из объятий такой вот «сладкой парочки»? С помощью ТСЖ. Собственники домов по ул. Гризодубовой, д. 4, корп. 1 и Ходынский бульвар, д. 9 (жилой комплекс «Гранд Парк») Хорошевского района САО создали товарищество собственников жилья, чтобы навести порядок в доме и разобраться с «полученной в нагрузку» к домам управляющей компанией. На сегодня жители убеждены: ТСЖ – лучшая форма представления и защиты интересов собственников. Как говорится, испытано на себе.
«Подарок» к переезду
Началось все с того, что жителям практически навязали управляющую компанию (УК) от застройщика – этакий «подарок» к новоселью. «Ключи от квартир можно было получить, только заключив договор с этой компанией», – рассказывает председатель правления ТСЖ «Гранд-Парк 1» Александр Афанасьев.
Дома ввели в эксплуатацию в начале 2005 года. Застройщик привел свою дочернюю компанию, назовем ее «Управление № 6», которую никто не выбирал. Управленцы чувствовали себя хозяевами. Некоторое время собственники пытались наладить работу с УК, питали иллюзии, что можно путем постоянных требований, договоренностей заставить их работать. Было построено ограждение, устранены кое-какие строительные дефекты. Однако, спустя определенное время, пришли к выводу – бесполезно. Постоянно держать в тонусе управляющую компанию, которая не ощущает над собой никаких угроз, нельзя.
Между тем плату за жилищно-коммунальные услуги жители вносили исправно – при ценах 2005–2007 годов с двух домов собиралось около полумиллиона рублей в месяц, в последние годы – порядка миллиона ежемесячно. При этом обещанного качества обслуживания люди так и не получили.
Более того, имели место и многочисленные нарушения правил начисления платежей. Так, в домах установлены общедомовые счетчики тепловой энергии, по которым УК рассчитывалась с поставщиком тепла за фактически потребленные Гигакалории, и в то же время начисляла жителям плату за тепло по нормативам для домов, не оборудованных счетчиками, то есть рассчитанную с квадратного метра. Никаких перерасчетов не делалось, разницу в оплате жителям так и не компенсировали.
«Мы все проходили на собственном опыте, – рассказывает Александр Афанасьев, который въехал в дом одним из первых. – Первый раз купил квартиру в новостройке, всех тонкостей поначалу не знал. Со временем, видя ситуацию, понял, что если мы не возьмемся, то никто за нас не решит ничего».
Так собственники пришли к выводу: действовать надо немедленно и решительно – выгонять не устраивающих жителей управленцев и искать новых. Но поменять компанию оказалось не так-то просто.
Суд да дело
Собственники изучили законы и нормативные акты – как им защищать свои интересы, и поняли: чтобы реально влиять на процесс управления домом, надо объединяться в ТСЖ. ТСЖ «Гранд-Парк 1» было зарегистрировано 4 июня 2009 года. Создавали его собственники сами, соблюдая все нормы и законы, не прибегали к услугам коммерческих структур, предлагавших за 50 тыс. рублей создать ТСЖ. Предварительно получили выписку из ЕГРП о составе собственников, в БТИ паспорта на дома, где указаны площади всех нежилых помещений, – голосование-то проводится площадями. Управляющая компания ставила препоны, не давала документацию, приходилось рассчитывать только на себя да на помощь управы. Уведомили собственников, провели голосование в заочной форме, подсчитали голоса, зарегистрировали ТСЖ.
В июне 2009 года товарищество провело экспертизу технического состояния домов – не всех систем, а только фасадов, потому что в тот момент «Управление № 6» не пускало представителей товарищества в технические помещения к оборудованию.
Получив заключение лицензированного судебного эксперта о состоянии домов, допущенных за годы нарушениях в эксплуатации, ТСЖ подало иск в арбитражный суд к управленцам о взыскании ущерба, причиненного ненадлежащей эксплуатацией, на четыре с лишним миллиона рублей.
С 1 августа 2009 года ТСЖ заключило договор с другой управляющей компанией, ООО «Мультисистема сервис», заранее уведомив прежнюю, и потребовало передать техническую документацию и дома новым управленцам. «Управление № 6» отказало, утверждая, что якобы имеет право и далее управлять домами. Этим был проигнорирован тот факт, что при смене способа управления домами, произошедшей с созданием ТСЖ (ранее способ управления был попросту не выбран), все прежние договорные отношения с собственниками недействительны. Тем более что оформлены они были некими «соглашениями», не имеющими ничего общего с определенной Жилищным кодексом формой договора управления.
Ничтожность «соглашений» подтвердили и в Департаменте ЖКХиБ города, куда обратились собственники. Но старая управляющая компания упиралась, ссылаясь на то, что три собственника помещений (среди которых компания, являющаяся также дочерней компанией застройщика), подали в суд иск о признании ТСЖ недействительным.
Судебная тяжба продлилась с июня 2009 года до сентября 2010-го, но развалить ТСЖ не удалось – повторно, после апелляции, рассмотрев дело, Савеловский суд отказал истцам, признав ТСЖ правомочным и законно созданным. Что касается арбитража, то он приостановил слушания фактически на весь 2009 год, пока шел суд по ТСЖ. Сейчас они возобновились. Возможно, управляющая компания будет оспаривать экспертизу, но повторно ее не проведешь, потому что дефекты уже устранены.
Все по закону
1 августа 2009 года в дома ТСЖ пришла новая управляющая компания, хотя старая так и не сдала позиции – не передала документацию, не выдала ключи от служебных помещений. Пришлось некоторые двери взламывать.
Первым делом в домах устранили самые вопиющие недостатки. Отремонтировали входные группы, положили новую плитку, реорганизовали службу безопасности.
Период противостояния продлился до 1 декабря, когда «Управление № 6» наконец-то передало дома новым управленцам. Больше ничто не мешало собственникам вместе с новой управляющей компанией начать уже полномасштабное приведение в порядок домового хозяйства. Только после того, как ТСЖ получило доступ ко всем инженерным системам, стал ясен истинный масштаб бедствия: видимые снаружи дефекты домов оказались лишь вершиной айсберга. Например, пришлось приводить в рабочее состояние автоматическую систему пожаротушения и дымоудаления, доукомплектовывать систему очистки мусоропровода, ремонтировать гидроизоляцию и т. д.
Одним из самых наболевших был вопрос охраны. Люди платили немалые деньги, а охранники работали «живыми поднимателями шлагбаума» – пропускали всех желающих, во дворе постоянно парковались, пользуясь охраняемой территорией, автомобили посторонних лиц. ТСЖ ввело несколько видов пропусков – для жителей, гостей, обслуживающего персонала – нянечек, гувернанток, для тех, кто работает в нежилых помещениях без права ночной стоянки на территории и т. д. Информация о всех выданных пропусках заносилась в компьютерную базу данных, установленную на постах службы безопасности. Это позволяет оперативно выяснить адрес и телефон владельца автомобиля по его номеру.
В результате была искоренена парковка посторонних автомобилей, также упорядочен пропуск пеших лиц. В планах ТСЖ – создать комплексную систему видеонаблюдения – поставить камеры по периметру, сигналы с них вывести в общий центр, где можно просмотреть записи. И даже сделать вэб-камеры.
Привели в порядок и систему начислений. Сейчас жители платят за тепло по показаниям общедомового счетчика. Стимулируется процесс ввода в эксплуатацию квартирных приборов учета воды, и многие стали платить по ним.
Собственники единственного жилья, зарегистрированные в нем, начали получать городские субсидии, благодаря чему коммунальные платежи сократились на сумму от 700 до 1,5 тысяч рублей в месяц в зависимости от площади квартиры и количества прописанных в ней.
В общем, ТСЖ навело порядок в домах. «Главное, – говорит Александр Афанасьев, – у нас больше нет беззакония».
Важно мнение каждого
С первого дня создания ТСЖ уделяло огромное внимание информационной работе. Каждый житель должен знать, что, зачем и почему делается – таков принцип работы правления ТСЖ. И не просто знать, а иметь возможность на это повлиять. Поэтому в домах широко проводились и проводятся опросы, голосования, оповещение. ТСЖ одним из первых внедрило электронную систему почтовых рассылок. В специальной базе рассылок хранится около 250 электронных адресов жителей, по которым с помощью специальной программы проводятся автоматические рассылки информационного либо опросного характера. Жители отвечают по электронной почте, высказывают свое мнение, ощущают уважение к своему мнению, с ними советуются, их информируют.
Благодаря этому в людях просыпается инициатива – они чувствуют, что их советы небесполезны. В 2005–2006 годах при участии Александра Афанасьева был создан интернет-ресурс, объединяющий весь «Гранд Парк» и соседний жилой комплекс «Приват Сквер» – www.grandpark.info. Александр поддерживает и администрирует данный ресурс, который сегодня стал по сути интернет-порталом жителей Ходынского поля. Там много информации, есть форумы каждого дома, в том числе и ТСЖ «Гранд-Парк 1».
Существенные мелочи
Сейчас ТСЖ довольно работой своей управляющей компании. Все познается в сравнении. Слесарь приходит в квартиру, одевает бахилы. Мелочь, а приятно. Коврик купить в лифт. Стоит 200 рублей, хватает на несколько лет. Повесить гирлянды по ограждению, на елках, рождественские венки на каждом подъезде – вот вам и новогоднее настроение.
И с неплательщиками стало работать легче. Увидев, что в доме есть ТСЖ, хорошая управляющая компания, должники начинают платить. Председатель правления и соседи работают больше психологически, обращаются к неплательщикам: «Мы стараемся, благоустраиваем, озеленяем, а ты не платишь». Это влияет на должников, за последние годы их стало значительно меньше.
У управляющей компании есть договор управления с каждым собственником нежилых помещений в домах. Они также платят за коммунальные услуги и техобслуживание. Но это одна сторона, а вторая – урегулирование отношений между собственниками и организациями в нежилых помещениях их домов. Часть нежилых помещений имеют вход с внешней стороны, а в доме 9 – с внутренней. Соответственно, встает вопрос о допуске, контроле, парковке и т. д. Во всех этих вопросах управляющая компания стоит на стороне жителей. И любой новый арендатор, который приходит в нежилые помещения домов, открывая новый магазин, салон, это чувствует и ведет себя соответственно. Организации приходят согласовывать с ТСЖ вывески, участвуют в озеленении и благоустройстве, делают скидки жителям.
Планы и перспективы
Показателен и тот факт, что когда ТСЖ создавалось, никто не хотел идти в правление, откликнулись 4 человека. Но когда товарищество заработало, особенно в период противостояния, когда трудности сплотили людей, выдвинулись новые представители. На сегодня в правлении 14 человек – практически от каждого подъезда, все работающие молодые занятые люди, которым не все равно, как они живут.
ТСЖ самостоятельно не управляет домами, не ведет финансовой деятельности, тем не менее контролирует работу управляющей компании, избрана ревизионная комиссия. В основном правление интересуют расходы, которые идут транзитом через УК, – вода и тепло.
Сейчас наиболее актуальными вопросами для ТСЖ являются оформление земли, создание комплексной системы видеонаблюдения, решение проблем с диспетчерской, улучшение дизайна подъездов, озеленение территории. Основные работы по благоустройству выполняла управляющая компания – меняли газоны, высаживали деревья, сделали фонтан с прудиком. И жители активно участвуют в этом, делятся дизайнерскими секретами, разрабатывают проекты для двора и холлов подъездов. Двор стал красивым и уютным.
В наступившем новом году продолжится второй сезон озеленения. На средства, собираемые с жителей, – этот вопрос обязательно утверждается общим собранием – закупают деревья и кустарники, проводят субботники.
Именно летом 2010 года жители 4 подъездов, не сговариваясь, решили делать ремонт. Управляющая компания помогает и поддерживает начинания людей.
В планах ТСЖ – организовать автоматизированную систему доступа в подземные паркинги. Поставить шлагбаум и осуществлять въезд по магнитным карточкам.
Липовое и настоящее: просьба не путать
Сейчас идет активный процесс создания ТСЖ в других домах «Гранд Парка» и «Приват Сквера». Пример первопроходцев с ул. Гризодубовой и Ходынского бульвара, несомненно, повлиял на это. «Жители других домов рано или поздно придут к необходимости объединяться и отстаивать свои интересы, – убежден Александр Афанасьев. – Мы откликнемся на любые просьбы о помощи советом и своим примером, но решать собственникам этих домов, они должны дозреть до этого решения».
Очень жаль, что сейчас из уст чиновников и в СМИ часто звучит негативная информация о ТСЖ, связанная в основном с теми липовыми товариществами, которые наштамповали в ходе выполнения плана ГУ ИС, и возглавляли которые тоже сотрудники ГУ ИС. Сейчас с этими товариществами разбираются, идет процесс смены председателей, сотрудников ГУ ИС выводят из правлений и избирают председателей ТСЖ из числа собственников. К сожалению, чиновники умалчивают об этих перегибах, а люди зачастую переносят этот негатив на ТСЖ вообще. Это мешает работать товариществам, созданным жителями без каких-то указок сверху для наведения порядка в доме, признает Александр Афанасьев.
Таким ТСЖ надо помогать и давать им возможность существовать.
У ТСЖ «Гранд-Парк 1», например, нет помещения для осуществления уставной деятельности, а городские помещения в домах есть.
Сложная ситуация с диспетчерской. В 9-м доме есть специальное помещение для диспетчерской, куда заведены все сигналы (аварийная связь лифтов, пожарная сигнализация, и т. д.) не только с домов ТСЖ, но и с других домов. Собственник этого помещения – город Москва, но до сих его удерживает старая управляющая компания, мотивируя тем, что туда проведены сигналы не только с домов ТСЖ, но и с других домов, которыми они управляют.
Хотя по закону диспетчеризацию в Москве должен осуществлять город. ТСЖ год назад направляло письма в ГУ ИС и в префектуру с просьбой организовать городскую диспетчерскую. Но вопрос так и не решен.
Кроме того, за это помещение никто не платит, за воду, отопление, электроэнергию – все эти расходы ложатся на плечи жителей.
Уроки новоселам
Пройдя такую школу выживания, жители ТСЖ «Гранд-Парк 1» советуют людям, которые въезжают в новый дом, прежде всего изучить, какая компания управляет домом и на каком основании. Откуда она и кто ее поставил. И по тому, как она управляет домом и как они живут, делать выводы.
Объединяться, предъявлять претензии застройщику, пока не кончилась гарантия. Выиграть в судах – шанс огромный, поскольку закон здесь полностью на стороне собственников.
Если жители хотят действительно комфортных и безопасных условий проживания в своих домах, надо брать процесс управления в свои руки. Еще несколько лет, и город вообще перестанет субсидировать обслуживание многоквартирных домов. Сломается лифт – жителям скажут – давайте 20 млн, мы вам починим, и собирать эти деньги нужно будет с жителей-собственников.
«Чтобы этого не произошло, чтобы не доводить дома до того момента, когда жителям придется раскошелиться на весьма серьезные суммы, нужно заранее ознакомиться с законодательством – это недолго и несложно, – говорит Александр Афанасьев. – Жилищный кодекс написан достаточно прозрачно, особенно что касается создания ТСЖ, работы управляющих компаний. Сейчас вышло постановление правительства РФ о стандарте раскрытия информации управляющими компаниями. Каждый собственник может потребовать ту или иную информацию, подать иск в суд. Но он один очень ограничен в своих возможностях. Чтобы реально влиять на процесс управления домом, надо объединяться. И на сегодня другой формы, кроме как ТСЖ, которая наделена всей полнотой полномочий, не существует».
Наша справка
В ТСЖ «Гранд-Парк 1» входят два дома по ул. Гризодубовой, д. 4, корп. 1 и Ходынский бульвар, д. 9 – 443 квартиры, все собственники, плюс нежилые помещения и подземные паркинги на 486 машино-мест. В нежилых помещениях размещаются 11 различных организаций и заведений. Все нежилые помещения и паркинги находятся в собственности как у физических, так и у юридических лиц, в том числе есть машино-места, принадлежащие городу Москве. Общедомовые помещения, пригодные для сдачи в аренду, в домах отсутствуют.