Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 01 февраля 2011 г. 12:00
Публикация в газете: №3 (825) от 20 января 2011 г.

АРИЖК в униформе коллектора

С 1 января 2011 года Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) стало выполнять функции коллектора: выкупает у банков долги, а затем разбирается с неплательщиками по кредиту. Будет ли государственное агентство обходиться с должниками более гуманно, чем разного рода сомнительные конторы, именующие себя коллекторскими?

Председатель комитета Ассоциации российских банков по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов Владимир Лопатин комментирует ситуацию.

Заказ для «авторитета»

На самом деле сомнительных коллекторов на рынке жилищной ипотеки не так уж много. Во-первых, сами коллекторы не сильно рвутся в эту сферу, предпочитая работать со стандартными потребительскими и экспресс-кредитами. Там у них все отлажено: звонок, письмо, деньги или их отсутствие. И банки, как правило, не скупятся на комиссию, ведь все риски невозврата по таким кредитам заложены в высокие проценты для тех, кто все-таки платит. Ипотечный же кредит, особенно просроченный, – это чуть ли не в каждом конкретном случае новая история, чреватая для коллектора изнурительными процедурами, неопределенностью результата из-за так называемого социального фактора, немалыми затратами, и зачастую требующая специфических риелторских навыков – когда приходится продавать залоговое жилье.

Во-вторых, банки в большинстве своем тоже не рвутся отдавать проблемную ипотеку коллекторам. Некоторые попробовали – эффективность невысока. И стали заниматься сами, благо масштабы бедствия оказались все же меньше, чем можно было предполагать в начале кризиса.

Боюсь, что именно это – ориентация большинства банков на собственные силы в работе с проблемной ипотекой – станет главным препятствием в получении заказов даже для столь авторитетной организации, как АРИЖК. И, наверное, соглашусь с теми экспертами, которые полагают, что даже анонсируемая агентством возможность обмена проблемных закладных на облигации АРИЖК не слишком привлечет банки. Ведь обмен этот станет окончательным только в том случае, если действия АРИЖК как агента по взысканию увенчаются успехом и кредит будет погашен. Если же нет, то через заранее согласованное время банк должен будет забрать кредит обратно. Следовательно, все это время на банке остаются прежние риски по уступленному кредиту, которые придется как-то отражать в отчетности. Со всеми вытекающими.

Знакомые все лица

Впрочем, даже в случае полного равнодушия коммерческих банков к этой инициативе без дела АРИЖК не останется. За прошедший год агентством было куплено у банков немало закладных по реструктурированным кредитам. И есть все основания полагать, что значительная (если не преобладающая) часть этих кредитов дойдет-таки до полноценного взыскания.

Понятно одно: АРИЖК в его новом коллекторском качестве скучать не придется. Другое дело, сможет ли агентство реально помочь? Ведь опираться ему придется на уже существующую региональную сеть, костяк которой составляют региональные операторы и сервисные агенты головной структуры – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). То есть те же организации (а зачастую и те же люди), которые еще вчера продавали эти проблемные кредиты, проверяли платежеспособность заемщиков, готовили сделки. Насколько они будут принципиальны и эффективны в новом качестве – вопрос. Они и сегодня в большинстве своем являются агентами по взысканию, имея соответствующие договоры. Причем взысканию с невысокой эффективностью.

Мне могут возразить, что теперь у агентства – новая установка: не на взыскание по суду, а на реструктуризацию и на досудебное урегулирование вопроса по добровольному соглашению сторон. Не стану возражать: это аргумент. Но, полагаю, не решающий. Портфель проблемных кредитов в АИЖК формировался явно не один день. И можно быть уверенным: всем, кому хоть как-то подходила реструктуризация по стандартам агентства, она в свое время предлагалась и примеривалась. Да, поначалу эти стандарты были чрезмерно жесткими и отсеивали до 85% соискателей. Но потом-то ячейки в сети многократно расширили. Так что рассчитывать на значительную волну новых реструктуризаций по этому портфелю я бы не стал.

Мягко так, досудебно...

Значит, все-таки взыскание. Пусть мягкое, досудебное, путем продажи квартиры по соглашению сторон, но именно взыскание. Другой вопрос касается эффективности досудебного урегулирования долгов как такового. По собственному опыту знаю: это весьма тонкая материя, требующая очень квалифицированной работы. Ведь почти всегда досудебное урегулирование вопроса путем досрочного погашения долга сопровождается продажей заложенного жилья. А это крайне специфическая ситуация, в которой присутствуют немалые риски. Причем при одной выбранной схеме больше рискует кредитор (сняв залог, он может не получить денег в погашение кредита), а при другой – новый покупатель квартиры (отдав свои деньги, он может либо вовсе не получить квартиру, либо получить ее с неснимаемым залогом от банка, до которого деньги так и не дошли).

А ведь надо еще учесть, что рынок жилой недвижимости в большинстве регионов далек от докризисных отметок и, следовательно, продажа залогового жилья на этом рынке чаще всего весь долг не покрывает. Стало быть, надо что-то решать с непогашаемым остатком кредита (не говоря уже о набежавших процентах и штрафах): взыскивать, реструктурировать, прощать? Кто и как это будет решать? Кто и как это решение будет доносить до заемщика и убеждать его, находящегося, как правило, в не самом благодушном настроении, что предлагаемое решение – единственно верное?

Предполагается, наверное, что все это будут делать те же люди, которые позавчера выдавали кредиты, вчера их сопровождали, а сегодня будут требовать обратно. Не исключено, что многие с этим справятся, но учить и тренировать их придется долго, попутно отлаживая корпоративные и сетевые технологии. Хочется пожелать руководству АРИЖК, совершенно искренне мною уважаемому, успехов на этом нелегком пути.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.