Игры в монополию
Нынешнее законодательство ставит ТСЖ и другие управляющие организации в сфере предоставления коммунальных услуг населению в практически безвыходное положение и приговаривает их к потенциальному банкротству в течение ближайших 2–3 лет с момента создания.
ТСЖ и УО являются посредниками между коммунальными монополистами и гражданами, потребляющими коммунальные услуги. Они не предоставляют, а обеспечивают предоставление коммунальных услуг надлежащего качества, поддерживая и обслуживая в технически исправном состоянии внутридомовые сети горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения.
Экономический и правовой парадокс состоит в том, что, признавая ТСЖ или УО «абонентом», коммунальные монополисты (ОАО МОЭК, ГУП МВК, ОАО «Мосэнергосбыт») не признают таковым гражданина, потребляющего коммунальные услуги, если только в доме не выбрано непосредственное управление. Тем самым наше законодательство перекладывает всю ответственность за неплатежи потребителей на ТСЖ и УК, как на оптовых «покупателей коммунальных ресурсов», хотя сами они эти «ресурсы» не потребляют. Покупая «коммунальные ресурсы» на границе раздела сетей, которой признается либо стена многоквартирного дома, либо первый после нее вентиль или общедомовый прибор учета, жилищные организации якобы «перепродают» их гражданам по той же цене, по которой их приобрели – по цене, установленной для потребителей.
Такой подход к организации предоставления гражданам коммунальных услуг в корне противоречит самому смыслу реформы ЖКХ. Понятно, что ни один из субъектов жилищных отношений в условиях рынка не способен безубыточно торговать товаром по закупочной цене. Но устанавливать на местах наценки на поставляемые коммунальные услуги ТСЖ и другим жилищным организациям законом запрещено. При этом расплачиваться с коммунальщиками ТСЖ и УК должны полностью за весь дом и вовремя, в противном случае дому могут перекрыть подачу «коммунального ресурса».
Специфической особенностью ЖКХ являются систематические неплатежи части населения за оказанные коммунальные услуги. В этой сфере практически невозможно добиться полной собираемости. Получается, что наше законодательство, установив нерыночный порядок реализации коммунальных услуг, действует только в интересах монополистов, так как перекладывает все издержки этого процесса на ТСЖ и УО. Тем самым государство сознательно отнимает деньги у добросовестных граждан и отдает их коммунальным монополиям, так как неплатежи недобросовестных и малоимущих граждан покрываются за счет средств, которые должны были бы пойти на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При таком подходе трудно ожидать, что наши дома получат надлежащее обслуживание и уход.
Комиссионные для ТСЖ
Предприятия коммунального комплекса пользуются дармовыми услугами, которые по закону должны предоставлять им ТСЖ и УО в качестве «исполнителей коммунальной услуги». Перечислим эти услуги. Во-первых, жилищные организации обеспечивают бесперебойное предоставление потребителям коммунальных услуг надлежащего качества. Во-вторых: относительно недавно граждане оплачивали напрямую поставку воды и тепла. Теперь вместо тысяч и сотен тысяч абонентов (граждан), проживающих в многоквартирных домах, у коммунального предприятия остались десятки и сотни абонентов в лице ТСЖ или управляющих компаний. Весьма существенные затраты на ведение реестра абонентов (граждан), которые до сих пор закладываются в тарифы коммунальщиков, сейчас, без возмещения этих затрат, фактически переложены на ТСЖ и другие управляющие организации. В-третьих – жилищные организации обязаны брать на себя риски неплатежей и за свой счет вести работу по взысканию задолженностей за коммунальные услуги с граждан и организаций. Кроме того, ТСЖ и УО обязаны консолидировать платежи жителей за коммунальные услуги и в полном объеме в соответствии с показаниями приборов учета в установленные сроки оплачивать «поставленные в дом коммунальные ресурсы». Какое облегчение в пользу «бедных» монополистов!
Внутридомовые сети, при посредстве которых обеспечивается предоставление коммунальных услуг конечным потребителям, содержатся за счет ТСЖ или УО. Именно через эти сети монополисты реализуют свои коммунальные услуги потребителям. Сетевым компаниям «гарантирующие поставщики коммунальных ресурсов» оплачивают все расходы, связанные с доставкой «ресурса» до потребителя услуги, в том числе и прибыль сетевиков. Все накладные расходы заложены в тарифы монополистов. Однако, когда речь заходит о компенсации затрат жилищных организаций, то закон делает их козлами отпущения, что и используют на полную мощь коммунальщики. Они могут себе позволить лоббировать свои экономические интересы на всех уровнях, в том числе и на законодательном.
Согласно законодательству, собственникам помещений принадлежит общее имущество в жилом доме, в том числе и коммунальные сети. ТСЖ или УО, как известно, собственниками этого имущества не являются. Они выполняют только роль посредников между поставщиками коммунальных услуг и потребителями. Но посредник по закону не может нести ответственность перед поставщиком за неплатежи потребителей. Кроме того, ему полагаются комиссионные как лицу, обеспечивающему исполнение коммунальной услуги.
Если коммунальную услугу предоставляет коммунальная организация, то она и должна выплачивать ТСЖ или УО комиссионные, как юридическому лицу, выступающему в роли неизбежного посредника между поставщиком услуги (а не «коммунального ресурса») и потребителем этой услуги (гражданином). При этом риск неплатежей потребителей не должен перекладываться на ТСЖ или УО. Его обязана нести коммунальная организация, предоставляющая услугу. Чтобы заинтересовать ТСЖ или УО максимально собирать платежи с жителей, коммунальная организация должна предложить такую комиссию за обеспечение консолидации платежей жителей, которая была бы экономически интересна обеим сторонам.
Можно воспользоваться и опытом Великобритании, где тарифы на ЖКУ прямо связаны с уровнем платежей жителей. Все суммы недобранных платежей в истекшем году включаются в тариф следующего года. В конечном счете и там за все платит добросовестный и состоятельный потребитель. Однако в нашей стране такой подход трудно осуществить честно, так как коммунальщики не постесняются посчитать недоплаты не только в свою пользу, но еще и с прибылью, и включить их в новый тариф.
Неужели опять полумеры?
Как же искоренить порочную практику возложения неплатежей жителей за коммунальные услуги на ТСЖ или УО? Для этого требуется отмена тех законов, в которых введено понятие «коммунальных ресурсов», которые якобы приобретают оптом жилищные организации. Если это так, то эти организации, исходя из рыночных законов, должны иметь право устанавливать свои, розничные цены на перепродаваемые «коммунальные ресурсы» в форме «коммунальной услуги». Раз есть преобразование «коммунального ресурса» в «коммунальную услугу», значит, у исполнителя коммунальной услуги имеются затраты на это преобразование. Исполнитель, как юридическое лицо, имеет и свои внутренние финансовые интересы, отличные от интересов поставщика и потребителя коммунальной услуги. В своих тарифах он учтет тогда и среднестатистические неплатежи жителей, чтобы гарантированно рассчитаться с поставщиком «коммунального ресурса».
Кроме того, и ТСЖ как юридическое лицо и хозяйствующая организация, и управляющая организация будут стремиться развивать себя как предприятие. Все это и должно учитываться в надбавке к цене коммунальной услуги, если в законодательстве будет сохранено понятие «коммунальный ресурс», который должны приобретать у коммунальщиков жилищные организации. Если законом установлена обязанность приобретать «ресурс», то должно быть обеспечено и право жилищной организации устанавливать такие надбавки к оптовой цене, которые не обанкротят ТСЖ или любую другую управляющую организацию.
В противном случае поставщиком коммунальной услуги изначально следует признавать только коммунальное предприятие, и тот факт, что оказывает оно коммунальную услугу конечному потребителю, а не жилищной организации. В таком раскладе жилищные организации, в том числе и ТСЖ, являются только комиссионными посредниками в процессе предоставления коммунальной услуги и заключают с коммунальщиками обычные комиссионные договоры в связи с исполнением обязанностей исполнителей коммунальных услуг, а не договоры «поставки коммунальных ресурсов».
Взаимоотношения коммунального и жилищного предприятия строятся на основании договора. Любой договор изначально подразумевает согласование позиций сторон по всем его существенным вопросам. Сейчас действует безоговорочный диктат коммунальных монополистов, которые успешно навязывают ТСЖ и УО свои версии договоров. Причин несколько. Во-первых – так привыкли. Во-вторых, они лучше знают, как «правильно». В-третьих – чтобы судиться с монополистом по изменению условий договора, надо знать законы лучше, чем в них ориентируются нанятые монополистом юристы и адвокаты. Значит, ТСЖ и другим жилищным организациям необходимо объединяться в ассоциации и союзы для защиты своих прав. А это дело не скорое.
Вот-вот в Госдуме примут поправки в жилищное законодательство. Если в их числе не будет разрешена проблема взаимоотношений коммунальных монополий и управляющих организаций, то суды всех уровней будут обеспечены работой на несколько лет вперед. До сих пор не приняты и новые правила предоставления коммунальных услуг, которые планировалось ввести в действие еще с 1 января 2010 года. Если не отрегулировать сейчас эту сферу жилищно-коммунальных отношений, то и все вновь принятые поправки в законы окажутся полумерой.