ТСЖ: зерна и плевелы
В Восточном округе из 774 товариществ собственников жилья лишь 60 управляют домами самостоятельно. Остальные заключили договоры управления с УК. О том, что сдерживает жителей, почему они не стремятся брать инициативу в свои руки, и шел разговор на открытом заседании коллегии префектуры.
Глядя через микроскоп
Во многом осторожность москвичей – реакция на фальшивые товарищества. За прошедший год от жителей округа поступило 27 обращений в различные инстанции по вопросам неправомерного создания и деятельности ТСЖ, по 18 товариществам дела рассматриваются в судах, по восьми приняты решения о ликвидации, четыре иска оставлены без удовлетворения. По поручению мэра в округе провели адресную проверку документации, касающейся создания ТСЖ. За упущения в работе на десять чиновников наложены дисциплинарные взыскания, восемь – уволены. В районах завершается работа, связанная с переизбранием председателей ТСЖ – сотрудников ГУ ИСов: на посту председателей товариществ желательно видеть собственников.
Как правило, нет товариществ, в которых разгораются конфликты, там, где управы и инженерные службы сумели наладить диалог с жителями. В районах Гольяново, Ивановском, Косино-Ухтомском, Новокосино и Перово отлажена система информирования населения по вопросам управления многоквартирными домами. Сотрудники управ, ГУ ИСов регулярно проводят встречи и консультации с председателями ТСЖ, ЖСК, инициативными группами. Хуже обстоят дела в районе Богородское, где подано два иска в суд и четыре обращения в различные инстанции по поводу нарушения прав собственников при создании ТСЖ, а также в Вешняках, где по тому же поводу подано три иска и шесть обращений.
Префектура Восточного округа настроена вернуть доверие жителей к товариществам. В прошлом году на окружной комиссии по реализации решений общих собраний собственников были рассмотрены материалы по 149 многоквартирным домам. Из-за грубых нарушений Жилищного кодекса в 27 домах общие собрания собственников по выбору способа управления и управляющей организации были признаны нелегитимными. Проведен анализ деятельности всех ТСЖ, по которым имелись проблемы и жалобы. Создана окружная конфликтная комиссия.
Не верьте сказкам коммерсантов
Пожалуй, самый острый вопрос – земля.
Начальник Территориального управления Департамента земельных ресурсов в ВАО Ирина Ермилова сообщила: основная проблема при оформлении земельного участка – отсутствие проектов межевания или необходимость переработки проектов в связи с требованием исключить из них земли общего пользования, не подлежащие приватизации. Территория Восточного округа включает в себя 139 жилых кварталов. Уже разработаны проекты межевания 108 кварталов, 85 из которых утверждены распоряжениями Департамента земельных ресурсов.
И. Ермилова предупредила: не стоит забывать, что с приобретением права собственности на землю у собственников помещений в многоквартирных домах возникают обязательства по уплате земельного налога, а вот каких-либо прав на застройку участка, установку ограждения или ограничения доступа на сформированный участок не появляется. Хотя подобные перспективы и обещают недобросовестные коммерческие организации, которые оказывают платные услуги по срочному оформлению земли.
Лишь 75 товариществ на Востоке города имеют нежилые помещения для осуществления уставной деятельности. По поручению префекта территориальное агентство Департамента имущества проведет инвентаризацию нежилых помещений, соберет и обобщит предложения глав управ и председателей товариществ, подготовит свои выкладки.
Хорошо бы реализовать прозвучавшее на заседании коллегии предложение: при завершении договоров аренды предлагать помещения в первую очередь для работы товариществ. Если, например, в том или ином микрорайоне освобождается крупное нежилое помещение, его можно предоставить сразу нескольким ТСЖ, где они могли бы организовать центр по работе, объединиться и даже создать ассоциацию. Еще задачка – сделать так, чтобы ни один договор аренды на нежилые помещения в домах ТСЖ не проходил подготовку и подписание без участия членов правления.
Поворот сюжета
В 2009-м в рамках городской целевой программы планировалось отремонтировать и передать в управление товариществам 216 домов, а фактически за 2009–2010 годы отремонтировано лишь 38. В них образованы ТСЖ, но их представители не участвовали ни в приемке домов после капремонта, ни в приемке автоматизированных узлов управления.
Руководитель Департамента капитального ремонта жилищного фонда города Москвы Артур Кескинов озадачил: программа 2009–2010 годов была профинансирована лишь на четверть от необходимых объемов. Сроки сдвинулись. Реальная ситуация такова, что одним городским бюджетом проблему не решить. Мэру Москвы Сергею Собянину направлены предложения по изменению целевой программы капремонта в городе. Ее предполагается перевести в формат аналогичных федеральных. Планируется сделать капремонт заявительным. Он должен быть основан на заключении о техническом состоянии дома и определяться с учетом доли софинансирования собственников.
Это же касается критериев включения домов в программу капремонта. Обязательными условиями являются сроки создания и существования ТСЖ, его самоуправляемость, а также участие собственников в софинансировании капремонта. Их доля будет определяться в каждом конкретном случае отдель-но. Именно ТСЖ планируется передавать средства на финансирование капремонта в части городских обязательств.
В масштабах квартала
О так называемых квартальных ТСЖ в Жилищном кодексе упомянуто лишь одной строчкой. Между тем они заслуживают куда большего внимания, – так считает председатель правления ТСЖ «Квартал-69А» в районе Перово Алла Волкова.
В это товарищество, зарегистрированное в 2008 году, входит пять домов постройки 1958–1960 годов площадью 45 тыс. кв. метров, объединенных общей территорией. 600 квартир, более 2,5 тысячи собственников, почти 40% из которых – пенсионеры. Жители активно включились в работу товарищества во многом благодаря дневным бесплатным курсам для активистов по городской программе. Для работающих собственников организовали вечерние курсы. И самое новое – это занятия со старшеклассниками. За два года обучения ребята стали проводниками знаний по реформе ЖКХ в семьи.
Главное в создании ТСЖ – это выбор правления. Пригласили всех желающих, пришли 12 человек. Сначала надо было разобраться с состоянием объекта управления, понять, как и что делает действующая УК (по сей день ТСЖ нанимает ГУП ДЕЗ). Поначалу ТСЖ и ДЕЗ учились друг у друга. За два с половиной года работать управленцы стали лучше, заявки ТСЖ выполняют в экстренном порядке.
Когда объявили, что работать в правлении надо бесплатно, ряды желающих поредели. Пришлось идти по пути создания рабочих групп из профильных специалистов, прошедших обучение, в том числе не являющихся жителями этих домов.
Надо было подготовить работоспособное правление. И опять начались встречи с собственниками, отбор профессионалов, проводилось анкетирование всех приходивших на встречи. Так был создан банк данных специалистов, проживающих в домах, которые могут быть задействованы, когда ТСЖ примет решение о переходе на самоуправление.
Поддержка со стороны управы, ГУ ИСа, ДЕЗа позволили оставшимся членам правления ТСЖ завоевать доверие жителей и признание как грамотных специалистов, способных вести диалог с управляющей компанией.
Товариществу «Квартал-69А» приходилось во многом самому выстраивать организационную структуру, притом что каждый дом должен рассматриваться как локальная единица. Поэтому решили: в каждом доме должен быть создан свой орган доверительного управления. Жители, выбирая этот орган, будут самостоятельно управлять своим домом, а значит, будут составлять перечень необходимых работ именно в этом жилом здании, определять, сколько это будет стоить, и выносить вопрос на обсуждение правления уже квартального ТСЖ.
Поскольку каждый дом рассматривается как независимый объект управления, ТСЖ ставит задачу разработать по каждому из них саморегулируемую экономическую и техническую модель управления, которая бы не зависела от индивидуального мнения председателя ТСЖ.
И уже сейчас в состав доверительных органов управления домов пожелали войти 40 человек. Это победа! В одном только 8-подъездном доме, где 302 квартиры, хотят работать 18 человек. Два года, по словам Аллы Волковой, пришлось потратить только на то, чтобы сначала зазывать, а потом обучать. «Думаю, – говорит она, – желающих будет еще больше».
Больше всего жители боятся недобросовестных председателей и сговора правления. Поэтому ТСЖ «Квартал-69А» ставит вторую задачу – создать независимый общественный совет параллельно правлению в работе с жалобами жителей – аналог третейского суда, куда можно обратиться со всеми вопросами. Этот общественный совет должен помочь принимать наиболее объективное решение.
И еще. На ближайшую перспективу ТСЖ ставит задачу разработать план социального развития коллектива собственников. Об этом вы в Жилищном кодексе уж точно ничего не найдете. Так что знай наших!