Понижения цен на жилье в 2011-м не ожидается
Прошедший 2010 год для рынка недвижимости был относительно спокойным. Но многие участники его от 2011 года ждут изменения ситуации: продавцы – подъема цен, покупатели – их снижения. На вопрос, какой сценарий возможен в будущем году, отвечают аналитики:
Константин Апрелев, вице-президент РГР:
– Как минимум до апреля 2011 роста цен мы не ожидаем. Более вероятный сценарий для жилья экономкласса – это небольшая коррекция в сторону понижения цены, связанная с отсутствием роста доходов населения, сокращением объема финансирования социальных программ, направленных на поддержку различных категорий граждан. А также выходом на рынок относительно недорогого и почти готового строящегося жилья с ценой на 30–40% ниже среднерыночных на вторичном рынке и выходом значительного объема предложения готового жилья в ближайшем Подмосковье с ценой в разы ниже, чем на вторичном рынке в Москве.
Похожая картина и в секторе бизнес-класса, только основная конкуренция складывается среди проектов в Москве и между Москвой и ближайшим Подмосковьем, которое конкурирует как с многоквартирной, так и малоэтажной застройкой с перенаселенной, плотно застроенной столицей.
С весны 2011-го может наметиться рост цен на жилье в Москве, но он не будет превышать размеров инфляционных ожиданий. В целом на рынке жилья ценовая ситуация останется достаточно стабильной и будет способствовать росту альтернативных сделок.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Во-первых, позволю себе не согласиться с утверждением о том, что 2010 год для рынка недвижимости был относительно спокойным. Какой-либо существенной ценовой динамики уходящий год, действительно, не принес. Однако с точки зрения активности рынка и количества реально заключенных сделок все было не просто в порядке, а даже очень хорошо.
Во-вторых, у меня нет ощущения, что покупатели все еще продолжают ждать снижения цен. Пресловутое ценовое дно было пройдено рынком еще в 2009 году, и то, что с тех пор никаких новых спадов не произошло, на мой взгляд, убедительно свидетельствует о бессмысленности ожидания дальнейшего падения. Да и объективные причины, которые могли бы привести к такому падению, в настоящее время не просматриваются: экономика постепенно, пусть и не слишком быстро, но все же восстанавливается, доступность ипотеки растет… В этих условиях снижение цен попросту не оправдано ничем, поэтому мечтать о нем – бессмысленно.
При этом есть для покупателей и хорошая новость: предпосылок к существенному повышению цен в ближайшие как минимум полгода также не имеется. В этих условиях наиболее вероятный сценарий развития рынка в будущем году – стабильный. Думаю, что проявлений ажиотажного спроса ждать не стоит, объем предложения в целом будет достаточен, а динамика изменения цен – не превышающей размера инфляции. Единственным исключением из этого сценария может стать сегмент одно- и двухкомнатных квартир экономкласса. Поскольку объем предложения таких квартир на вторичном рынке сравнительно невелик, а в домах-новостройках высокой степени готовности – не только небольшой, но и имеет тенденцию к сокращению, здесь динамика роста цен вполне может носить более выраженный характер.
Подводя итог, следует отметить, что ценовая стабильность для вторичного рынка является очевидным благом. Ведь именно в условиях отсутствия резких колебаний создаются наиболее комфортные условия для проведения обменных операций, являющихся на «вторичке» наиболее распространенными.
Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ»:
– На рынке новостроек Москвы в течение последних нескольких месяцев не происходит никаких существенных изменений. Он продолжает оставаться в состоянии стагнации, которая может продлиться, по крайней мере, до весны 2011 года. Дальнейший сценарий развития ситуации на первичном рынке жилья столицы будет зависеть от темпов восстановления экономики после кризиса. Поэтому можно предполагать, что ко второму кварталу 2011-го наступит некоторое оживление и прирост средневзвешенной цены предложения по итогам 2011 года составит около 10%.
На вторичном рынке по нашим оценкам в первой половине 2011 года ситуация на регулярном рынке столицы коренным образом не изменится, в среднем цены будут увеличиваться в пределах 0,5–1,0% в месяц. Как следствие, к концу следующего года ценовой уровень либо вернется, либо вплотную приблизится к докризисным показателям. Наиболее существенных приростов следует ожидать в сегментах популярного на рынке предложения экономкатегории и доступного по цене жилья среднего класса качества.
На рынке Подмосковья предпосылок для значительного роста цен нет. Во-первых, объем предложения здесь балансирует в районе своих максимальных значений – более 50 тыс. объектов. А во-вторых, велико предложение квартир на первичном рынке жилья. В совокупности оба этих фактора позволяют покупателям реализовывать спрос без особых затруднений.
По нашим оценкам, в первой половине 2011 года уровень цен на подмосковные квартиры в среднем будет расти в пределах 0,5% в месяц, с осени возможно увеличение темпов роста. Как следствие, к концу 2011 года цена предложения приблизится к докризисным показателям. Более высоких темпов роста можно ожидать на квартиры эконом- и среднего класса качества.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ:
– 2011 год на рынке недвижимости России будет скучным – рынок жилья впал в ценовую стагнацию и реальных факторов, которые могли бы его оттуда вывести, не видно. Рост внешнего рынка – цен на сырье, стимулировавший несколько лет впечатляющий рост цен на жилье, в стране не ожидается. Конечно, снизившиеся объемы строительства жилья подталкивают цену вверх, однако этот фактор компенсируется продажами жилья, которое было куплено ранее инвесторами в надежде на то, что рост цен на жилье будет долгие годы. Не способствует росту цен на жилье и внутриэкономическая ситуация – в экономике застой, а доходы населения не растут быстрее инфляции, как это было до кризиса. Рынок жилищного (ипотечного) кредитования тоже не способен влиять так сильно на спрос и на цены на рынке жилья, как это было до кризиса, – процентные ставки остаются высокими и вряд ли существенно снизятся в 2011 году, как и требования к первоначальному взносу и заемщикам. Если в 2010-м рынок жилищного кредитования впечатляюще вырос – практически в 2 раза, то в 2011-м он поднимется гораздо в меньшем объеме, потому как потенциал его роста в условиях российской экономики почти исчерпан.
Уходящий год участникам рынка недвижимости запомнится как год, когда интенсивно восстанавливался вторичный рынок жилья, в то время как на первичном число строек продолжало сокращаться. Число сделок на вторичном рынке в 2010 году заметно превысило не только показатели 2009 года, но и 2008-го. В следующем году число сделок на вторичном рынке может немного сократиться, в то время как на первичном рынке число строящихся объектов наконец может вырасти. Этому может способствовать комплекс мер, предпринятых государством и его институтами, – Фондом развития жилищного строительства и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию по стимулированию строительства жилья экономкласса. К 2011 году рынок жилья в России оказался в уникальной ситуации, когда рост его объемов зависит от умелого управления им со стороны государства, а не от внешних факторов. В то же время ожидаемое продолжение ценовой стагнации создает благоприятную ситуацию для покупателей и продавцов жилья, так как при стабильных ценах проще договориться и меньше вероятность ошибиться в выборе объекта для покупки или при назначении цены.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– Не хочу показаться скучным и неоригинальным, но мировой кризис продолжается, и экономика ведущих стран, включая Россию, не вступила в фазу устойчивого роста. Это явление хорошо иллюстрируется стагнацией рынка капиталов (фондового рынка). Мы видим, что инвесторы во всем мире предпочитают покупать долговые инструменты и фондовые активы, обеспеченные чем-то материальным: нефтью, золотом, металлами, продовольствием. Такая бешеная скупка товаров, используемых в материальном производстве, в том числе в строительстве, ведет к повышению его стоимости, несмотря ни на какие разумные экономические доводы. Поэтому ждать снижения цен на жилье мне представляется наивным. Но и повышение – тоже маловероятным, так как платежеспособный спрос населения из-за тех же кризисных явлений не повышается и поддерживается государством, за счет разных механизмов стимулирования экономики.
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области:
– На мой взгляд, не только 2011 год, но и еще года 12–13-й будут относительно спокойными. Рост цен на недвижимость продолжится, но останется на уровне инфляции или немного выше. Я бы не утверждал, что покупатели с деньгами ждут снижения. Они как раз и покупают. За период кризиса доходы у населения упали почти вдвое, однако цены снизились примерно на 30%, а это показатель низкой платежеспособности населения. Поэтому началось возрождение ипотеки. Но ипотечное кредитование в настоящий момент не оказывает существенного влияния на рынок недвижимости.
Что может существенно повлиять на рынок недвижимости? На мой взгляд, это:
– вторая волна кризиса;
– дешевая ипотека под 2–3% годовых;
– резкое увеличение строительства жилья (в разы).
Но последние две причины – больше из области фантастики. По поводу первой: поживем – увидим.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:
– Полагаю, мы будем наблюдать небольшой ежемесячный рост цен на квадратный метр. Разумеется, не столь стремительными темпами, как до кризиса, но стоимость его будет расти. Максимальный рост показывают эконом- и комфорт-класс. Думаю, что и в 2011 году этот тренд останется неизменным.
По загородной недвижимости, которая, несмотря на обилие новых предложений в 2010 году, переживала спад, думаю, ничего не изменится. Все же загородная недвижимость из-за транспортных проблем в регионе всегда рассматривалась как второй дом. Поэтому и в момент кризиса эти объекты показали наиболее значительное падение, а следовательно, дискредитировали себя в глазах частных инвесторов.