Сколько стоит жилье?
Не так давно в составе ГУП «Мосреестр» появилось новое подразделение – Отдел массовой оценки объектов недвижимости. Чем это было вызвано? В чем суть работы отдела? Ее значение? Об этом рассказывают специалисты.
Лучше управлять хозяйством
Татьяна Николаевна Росанова, директор Государственного унитарного предприятия «Московский реестр»:
– Несмотря на продолжающуюся много лет приватизацию жилищного фонда, в собственности города все еще значится более 640 тыс. квартир площадью около 40 млн квадратных метров, что составляет 18% всего жилищного фонда столицы. Это большое хозяйство. А в хозяйстве все должно быть учтено и оценено. В данном случае применяются методы так называемой массовой оценки, когда берутся во внимание не отдельные объекты, а целые их группы. Если говорить о жилых зданиях, то критерием для составления таких групп является местоположение и технические характеристики этих зданий.
Применение методов массовой оценки позволяет существенно сократить время и расходы на эту работу. Массовая оценка, впрочем, не заменяет индивидуальную – в случаях, установленных законодательством (например, при совершении сделок с городскими квартирами).
Учет данных о среднерыночной стоимости городского жилищного фонда осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Реестре объектов собственности в жилищной сфере (РСЖС). Методика массовой оценки жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда города утверждена правительством Москвы в 2007 году. В 2008 и 2009 годах оценка выполнена специалистами ГУП «МосгорБТИ», а летом текущего года принято решение о выполнении этих работ Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в рамках ведения РСЖС, где и формируется годовой баланс жилищного фонда, принадлежащего городу. Оценка проводится по утвержденной и апробированной методике, что, конечно, не исключает возможности ее совершенствования и распространения на иных территориях.
Поскольку ГУП «Мосреестр» выполняет госзадание на работы по обеспечению ведения РСЖС, ему также поручены работы по массовой оценке, для чего мы создали новый отдел, сформированный из профессиональных оценщиков, имеющих большой опыт в данном виде деятельности.
В целом же, происшедшие административные перемены позволят городу более детально знать свое хозяйство, лучше и эффективнее им управлять.
Затрат меньше – результат вернее
Ритта Михайловна Зюзина, начальник отдела оценки объектов недвижимости ГУП «Мосреестр»:
– Задача нашего отдела – расчет рыночной стоимости для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города. Утвержденная методика массовой оценки разработана с таким учетом, чтобы без больших затрат все же получить максимально достоверные результаты оценки.
Какие критерии учитываются данной методикой при группировании объектов? Во-первых, район местоположения объекта. Во-вторых, – год постройки здания, материал стен, этажность. Кроме того, принимается во внимание материал перекрытий, а также – для старых домов с незначительным процентом износа – дополнительные данные о выполненной реконструкции или капитальном ремонте здания.
В основе массовой оценки лежит обработка данных о предложениях на рынке жилья. Их мы берем со специального риелтерского сайта, база которого обновляется ежедневно, но при необходимости и из других интернет-источников.
Для расчета рыночной стоимости наши специалисты анализируют предложения по группам оценки, результаты выдаются ежемесячно, при этом анализируются предложения за предыдущий месяц. Цена предложения корректируется, а именно: вводятся те или иные поправки в зависимости от состояния квартиры (такие, например, варианты: «евроремонт», «требуется ремонт», «новостройка без отделки»), доступности метро, расположения квартиры (первый, последний этаж), принимаются во внимание и другие, влияющие на цену характеристики. Также рассчитываются средние рыночные стоимости по группам – за месяц, год или за любой заданный период. Учет ведется в стоимостных показателях, единица измерения – рубль. В расчете участвуют предложения как на вторичном рынке, так и в новостройках.
При определении поправок к ценам предложений на новостройки наши оценщики учитывают также средние расходы на отделку, если дома сданы без нее. При этом принимается во внимание и такая психологическая тонкость, как «фактор торга». Ведь запрашивают всегда больше, чем получают: а вдруг продастся? Но в конечном счете продавец и покупатель всегда приходят к взаимно приемлемой цифре – как правило, при массовой оценке первоначальную цену снижают на 10%. Так что на торг мы тоже вводим корректировку.
Приведем некоторые примеры классов. Так, к первому классу относятся здания, построенные после 1980 года, или дома после реконструкции с небольшим процентом физического износа (не более 15%), малоэтажные (от двух до четырех этажей), материал стен – кирпич, монолит, пеноблоки. Самыми дорогими являются дома первого класса в районах Центрального административного округа. Есть такие дома в районах других округов Москвы: Юго-Западном, Западном, Северо-Западном, Северо-Восточном, Северном, Восточном, которые мы перечислили в порядке убывания цен. Но стоимость домов первого класса в этих округах значительно ниже, чем в ЦАО. Всего домов первого класса в городе немногим более 300.
К 23-му классу относятся здания, построенные с 1958-го до 1968-го года, 5-этажные, панельные или блочные, так называемые хрущевки. Несмотря на то, что по своим техническим храктеристикам они должны быть самыми дешевыми, рыночные цены на квартиры в них (в связи с программой сноса таких домов) несколько выше, чем можно было бы ожидать.
Приведу несколько конкретных примеров оценок. Вот дом по адресу ул. Цурюпы, 11, стр. 1 (ЮЗАО, Черемушки), 9-этажный, панельный, 1976 года постройки. Согласно классификации этот дом относится к 18-му классу. Стоимость одного квадратного метра в октябре 2010 года для этой группы составила 151 242 руб.
Другой пример: ул. Олеко Дундича, 13, корп. 2 (ЗАО, Филевский Парк), 17-этажный, панельный, 1988 года постройки), 17-й класс. Стоимость одного квадратного метра в октябре 2010 года в домах этой группы составила 144 509 руб. А в 17-этажном панельном доме 1986 года постройки с отличной «чешской» планировкой (большой холл, большая кухня) в Крылатском – 155 238 руб.
Сотрудниками нашего отдела – оценщиками ведется постоянный и тщательный мониторинг рынка жилой недвижимости. Хочу специально подчеркнуть: оценочная работа носит аналитический, творческий характер. При этом важен индивидуальный опыт. Результаты оценки в каждой группе обоснованы, могут быть подтверждены путем предоставления данных мониторинга, использованных для оценки.
Приватизировать или нет?
Владимир Иванович Брыков, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:
– Работа нового отдела ГУП «Мосреестр» по оценке городского жилищного фонда очень важна. Результаты этой работы могут быть использованы не только для формирования баланса жилищного фонда, но и для других целей, например для контроля результатов индивидуальной оценки, выполненной как по заказу нашего департамента, так и предоставляемых в необходимых случаях участниками городских жилищных программ.
Хочется затронуть и другой момент, который связан с рыночной оценкой квартир, находящихся в городской собственности. Да, эти квартиры никогда не будут продаваться и покупаться на свободном рынке. Но пусть люди знают их стоимость. Ведь если они их приватизируют, то будущий налог на недвижимость станет исчисляться именно из рыночных показателей. Когда его введут, какова будет его величина, трудно сказать: решение это и экономическое и политическое, находится в компетенции Госдумы РФ. Но что такой налог появится, сомнений нет. Мне бы хотелось, чтобы москвичи, которые еще не приватизировали свои квартиры, но собираются это сделать, задумались над этими словами. Боюсь, как бы не началась массовая деприватизация после того, как будет принят закон о налоге на недвижимость… А то, что он появится, и видимо, не в такой уж далекой перспективе, – сомнений нет.
И уж кстати. Когда закон примут, утвердят и новую методику, новый алгоритм классификации, но основные подходы, несомненно, останутся те же, которые сейчас используют оценщики во вновь созданном отделе ГУП «Мосреестр». Ведь их методы хорошо работают!