Чуда не произошло
Многие участники рынка недвижимости (продавцы особенно) все лето придерживали квартиры. Делали ставки на осеннее увеличение цен. Но ожидаемого чуда не произошло. Цены сильно не поднялись. Почему? Своим видением ситуации, сложившейся на жилищном рынке столицы, делится независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
– Вот уже полтора года рынок московской недвижимости живет в новой системе координат. Однако не всем это понятно, и ностальгия нет-нет да и промелькнет на пресс-конференциях, круглых столах и прочих формах общения. Еще не одно поколение участников рынка недвижимости будет с восторгом вспоминать золотые времена – с середины 2007 по середину 2008 года. Еще бы, тогда рост долларовых и рублевых цен с отметки в 4600 долларов за метр дошел до 7500 долларов, а рублевых – со 118 тыс. до 191 тыс. рублей. Так почему же с середины 2008 года рынок начал падать и в конце концов упал до отметок в 5000 долларов и 150 тыс. рублей? Почему не задержался на высоких показателях, как это было ранее, а потерял до трети цены в валюте? И восстановит ли свои утраченные позиции, и если да, то в какие сроки? Попробуем разобраться.
В связке с акциями
Рынок недвижимости не существует где-то там, в безвоздушном пространстве. Он – часть общей экономики России и подвержен тем же изменениям. Одним из показателей состояния экономики является фондовая биржа. Стоимость акций российских предприятий так или иначе может говорить об общей экономике. Кроме того, рынок акций – альтернатива рынку недвижимости, если он используется в инвестиционных целях. При этом он имеет значительно меньшую входную цену для инвестора и более оперативен в силу разницы во времени оформления сделки с акциями и с недвижимостью. Кроме того, рынок российских акций оперативнее реагирует на внешние воздействия, так как в свою очередь он часть общей мировой экономики.
Факторы влияния
Их два: внешний и внутренний. Практика показывает, что рынок российских акций плотно привязан к мировым фондовым рынкам и оперативно реагирует на их изменения. Но пока новостей о прекращении рецессии и восстановлении мировых фондовых рынков не поступало. Более того, часть аналитиков упорно предрекают вторую волну кризиса, способную усугубить ситуацию на рынке акций. В этом случае рынок российских акций ожидает аналогичная судьба. Из этого можно сделать вывод, что перспективы российского фондового рынка не радужные. Во всяком случае, вероятность его быстрого восстановления меньше, чем вероятность снижения или стагнации. Следовательно, и рынок недвижимости имеет аналогичные перспективы.
Но как бы экономика России ни была связана с мировой, у нее есть и свои внутренние возможности влияния на ценообразование на рынке недвижимости. В первую очередь это связано с курсовой стоимостью рубля по отношению к доллару. То есть, накачав экономику рублями, можно изменить рублевую стоимость квадратного метра. И хотя в долларовом выражении такие изменения, скорее всего, будут скорректированы через курсовую стоимость доллара, изучить влияние рублевой массы на рублевые цены было бы интересно.
Попробуем выявить взаимосвязь объема денег в экономике с рублевой ценой квадратного метра. Для этого используем величину наличной денежной массы, находящейся в обращении. Затем поделим рублевую стоимость квадратного метра на величину денежной массы и в результате получим, что стоимость квадратного метра жилья по отношению к величине наличной денежной массы, находящейся в обращении, в основном находится в коридоре от 400 до 500 единиц. Если наложить это на изменения рублевых цен (в % к январю 2000 года), то получим следующую картину. Дойдя до критического минимума отношения стоимости квадратного метра жилья к величине наличной денежной массы в июле 2010 года, рублевые цены начали повышаться. Однако сторонникам роста цен на недвижимость не стоит обольщаться. У Центрального банка есть для удержания их на определенной планке свой инструмент – повышение курса доллара примерно до 36 рублей. Это сбалансирует основные финансово-экономические показатели страны. Но, правда, в этом случае рублевые цены на квартиры повысятся, тогда как долларовые останутся на месте.
Колебательная стабильность
Анализ состояния московского рынка показывает, что его параметры находятся в допустимых пределах, и разговоры о глобальном снижении цен не имеют под собой реальной почвы. В то же время разговоры о приближающемся росте цен так же преждевременны. Эти же слова можно сказать и обо всей экономике страны. Внутренних предпосылок для значительных изменений состояния экономики пока не наблюдается. А внешние противоречивы. Однако, суммируя всю информацию с внешних рынков, можно сделать усредненный вывод о том, что скорость рецессии пошла на спад и мировые рынки недалеки от дна.
При этом необходимо помнить, что в основе нынешнего мирового кризиса лежало не перепроизводство реальных товаров, а перепроизводство деривативов, и финансовому рынку пока не удалось их нейтрализовать в достаточном объеме. Поэтому говорить о скором выходе мировой экономики на стадию роста рановато.
Не стоит поддаваться панике. Необходимо однозначно определиться в своей цели. Если вы желаете улучшить свою жизнь путем улучшения своих же жилищных условий, то текущее состояние рынка позволяет сделать это. Если намерены сделать долгосрочные инвестиции, то нынешняя ситуация тоже не самая плохая для принятия такого решения. Однако, если вы планируете быстро заработать денег на рынке квартир, то, вероятнее всего, сейчас ваше желание не осуществится. Стабильное состояние рынка не дает повода говорить о его спекулятивной привлекательности.