Оценить и обложить налогом
Нас постепенно готовят к введению местного налога на недвижимость – к тому, что каждому, владеющему землей, квартирой, домом, да хоть комнатой в коммуналке, придется отчислять в казну в разы больше, чем сейчас. И платить придется некий процент от реальной стоимости недвижимости, а вовсе не от оценки БТИ.
Недавно в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения. Чем они могут обернуться для каждого налогоплательщика? Ответу на этот вопрос была посвящена Всероссийская конференция «Государственная кадастровая оценка и система налогообложения объектов недвижимости в России», прошедшая при поддержке Минэкономразвития и Росреестра.
База для увеличения
Начнем с того, что изменения, внесенные в закон, это – уточнения, разъяснения, необходимые для того, чтобы у оценщиков появилась база для рыночного определения стоимости недвижимости и земли. Сколько стоят каждая конкретная квартира и каждая сотка земли, в недалеком будущем будет определять Росреестр. Конкретной схемы вычисления рыночной стоимости квартир пока не существует, но представители этой организации уверяют, что механизм скоро будет разработан. Изменения, внесенные в закон, человеку, не посвященному во все хитрости оценки, мало о чем скажут. Но для тех, кто занимается этим делом профессионально, они важны. Чиновники считают, что вступление в действие Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» изменит порядок проведения государственной кадастровой оценки.
Оценка по рыночной стоимости не только земли, но и квартир, домов и прочей недвижимости – это только первый шаг государства. Вторым шагом, то есть результатом создания единого кадастра, объединяющего сведения о земле, строениях, любой недвижимости, будет создание базы для сбора налога на недвижимость в бюджеты муниципалитетов.
Нас готовят к тому, что теперь за владение недвижимостью придется платить больше. Но в то же время, как сказал заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации Юрий Акиньшин, изменяя расчет налога на недвижимость, необходимо учесть возможные социально-экономические последствия этого действия. Налог должен быть увеличен, но мудро. Нельзя забывать о существовании социально незащищенных слоев населения, должны быть учтены интересы пенсионеров. Одновременно с этим должен быть соблюден баланс интересов налогоплательщиков и получателей налога – муниципалитетов. Планируется, что денежки, которые потекут от граждан, владеющих землей и квартирами, уже не ручейком, а рекой, будут использованы на облагораживание территории в тех же населенных пунктах, где расположена недвижимость.
Другая сторона закона
Изменения, внесенные в закон об оценочной деятельности, коснутся каждого из нас и с другой стороны. В ближайшие два года планируется создать единый реестр объектов недвижимости. Сейчас в основном кадастр включает сведения о земельных участках. Планируется, что кадастровая стоимость абсолютно всех объектов недвижимости будет установлена Росреестром до 2013 года.
Создание единого кадастра, включающего сведения о земле и строениях, упростит для каждого из нас получение многих справок. Например, Росреестр уже оказывает и будет расширять перечень электронных услуг, связанных с недвижимостью.
Уже сейчас подать документы для постановки на кадастровый учет, получить различные справки, касающиеся статуса земельного участка можно, не простаивая долгие часы в очередях. Достаточно зайти на интернет-портал государственных услуг Росреестра.
Многим людям (особенно жителям других регионов) портал помогает до непосредственного обращения в местное отделение Росреестра определить, есть ли необходимая им информация в реестре прав или в государственном кадастре недвижимости, тем самым экономя время и деньги. Также на портале Росреестра можно узнать время приема чиновников, расписание, контактные телефоны в каждом конкретном регионе.
Оценили, а что дальше? Следующий шаг – налогообложение неким Единым налогом на недвижимость.
Налоги на имущество и на землю сейчас низки, – считают в Министерстве финансов. Кроме того, сегодняшняя кадастровая оценка в соответствии с данными БТИ не привязана к стоимости недвижимости. Теперь хотят, чтобы налог рассчитывался просто. В год придется платить одну десятую процента от стоимости недвижимого имущества. Причем не важно: квартира эта в городе или участок в области. Коммунальные платежи никто отменять, естественно, не собирается.
Большой ли налог грозит собственникам квартир и участков? Рассмотрим на конкретных примерах. «Однушка» в панельной девятиэтажке в спальном районе столицы стоит в среднем 5 млн рублей. Допустим, в квартире проживает один человек. Одна десятая процента от этой суммы составит 5000 рублей в год. Приблизительно в 10 раз больше, чем сейчас человек платит налог на недвижимость. А если один человек проживает в двух-трехкомнатной квартире, то, соответственно, и платить ему придется в разы больше.
Так что порядок вокруг дома, поддержать который поможет налог, обойдется недешево. Чиновники утверждают, что во всех развитых странах мира налоги на недвижимость выше, чем у нас, и это помогает поддерживать среду обитания в порядке. Но в большинстве стран Европы существует прогрессивная налоговая шкала. Бедные освобождены от налогов или платят по минимуму, богатые, то есть владельцы замков и особняков, платят много.
Доступнее ли станет жилье?
На конференции мысли о развитии ситуации при изменении налогообложения высказывали не только чиновники, но и аналитики рынка недвижимости, например вице-президент РГР Константин Апрелев.
Он проанализировал, как реформа имущественных налогов может повлиять на развитие территорий поселений, объемы строительства и доступность жилья.
По мнению аналитика, есть много вопросов, о которых надо помнить, меняя налогообложение.
Например, сейчас существуют: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций. Пока четко не определено: все ли их заменит единый налог на недвижимость.
Социальных проблем при введении налога, по мнению аналитика, помогут избежать следующие меры:
1. Введение дифференцированной ставки налога, в зависимости от средних региональных цен на жилье экономкласса. Можно привязать ставку налога к рыночной стоимости одного кв. метра жилья. Менее средней цены 1 кв. метра жилья экономкласса он предлагает облагать по ставке – 0,05%, менее двухкратного размера цены жилья экономкласса – 0,1%, более двухкратного размера цены жилья экономкласса – 0,2%.
2. Избежать социальной напряженности поможет выведение из базы налогообложения социальной нормы квадратных метров на одного проживающего, установленной в конкретном муниципальном образовании (от 12 до 18 кв. м).
3. Введение понижающего коэфициента 0,7 для определения кадастровой стоимости, по отношению к среднегодовой стоимости кв. метра в регионе, для каждой из категорий жилья.
Вот, по мнению аналитика, сколько должны платить собственники трехкомнатной квартиры площадью 85,8 кв. м, расположенной в улучшенном панельном доме серии П-44 ТМ в спальном районе столицы.
Если семья состоит из четырех человек, то из налогооблагаемой базы должно быть выведено 72 кв. м (социальную норму 18 кв. м умножаем на 4 человека). Из общей площади квартиры 85,8 кв. м надо вычесть эти 72 кв. м. То есть платить придется за все, что свыше социальной нормы. Допустим, средняя стоимость кв. метра такого жилья в столице 150 000 рублей. То есть оставшиеся 13,8 м надо умножить на 150 000 (рыночная стоимость метра), затем на величину налога 0,01% и на корректирующий коэффициент 0,7%. По схеме, предложенной аналитиком, семья из 4 человек в год должна будет заплатить 14 490 рублей налога. Семья из трех человек – 33 390 рублей, так как из налогообложения выводится меньше метров. Налог семьи из двух человек – собственников такой квартиры – 52 290 рублей в год.
Минусы с точки зрения налогоплательщика по сравнению с нынешними налогами очевидны. Но нам пытаются объяснить, что будут и плюсы.
Самый главный в том, что налог пополнит бюджет муниципалитетов. Он должен расходоваться на развитие социальной инфраструктуры. А это значит, повысится качество жизни в каждом конкретном городе или сельской местности. Повысится привлекательность для инвестиций в строительство новых объектов недвижимости. А если будет больше инвестиций, значит, больше будет строиться домов, и следовательно, будут расти поступления от налога на недвижимость в бюджет муниципалитета. Вот такой замкнутый круг получается…