Между собакой и волком
Известно, как трудно пробивает себя жилищное самоуправление. Это сказывается и на возможности распоряжаться землей, нежилыми помещениями, и на праве жильцов знать, оценивать и, соответственно, оплачивать работу управляющих компаний.
Жильцы сталкиваются не только с бюрократическими рогатками, неправедными поборами, но и с попытками наказать строптивцев, заставить их подчиняться сложившейся – порой коррупционной – практике ведения дел. Об одной из таких ситуаций расскажем на примере ТСЖ «Нахимовский, 56».
Эти два громадных дома – 23 и 27 этажей, что у рынка «Черемушкинский» , видны далеко от места, где стоят, – так не вписываются они в окружающий городской пейзаж, просто ломают его. Да и архитектура не ахти… Однако квартиры элитные, их площадь, планировка – все это было привлекательно, а потому, когда люди вселились сюда (а произошло это года три назад), решили создать товарищество. Деньги заплачены немалые, их право и святая обязанность беречь общее имущество.
К тому же был еще один аргумент: в «Акте о результатах реализации инвестиционного проекта…», и именно по данным строениям, значилось: «В случае создания товарищества собственников жилья объекты общего пользования и инженерного назначения передаются в общую долевую собственность его членам…» И далее следовал перечень объектов.
Понятно, что использовать свободные площади можно по-разному, главное – на общие нужды: разместить там подсобки для обслуживающего персонала, ремонтные цеха, детские комнаты. Все это было заманчиво, а потому жильцы – в отличие от множества нынешних липовых ТСЖ – единодушно проголосовали за создание товарищества. Понимали, какую получат выгоду.
Инвестором двух этих домов был на все 100 процентов город, а потому право выбора управляющей организации поручили ГУП «Мосжилкомплекс». И вот – до момента сдачи домов в эксплуатацию – управляющей компанией был назначен созданный не без участия отдельных сотрудников ГУПа холдинг с близким по звучанию названием – «Горжилкомплекс плюс». (Обратите внимание на приставку – плюс. Как потом выяснилось, она оказалась весьма многообещающей.)
Леонид Кушнир, нынешний председатель ТСЖ, в таком назначении не увидел ничего странного: «Собственник привел своего менеджера – имеет право». Суждение, свидетельствующее скорее о конструктивном складе ума председателя, чем о его желании копаться в юридических формальностях, а они были. Ведь все-таки был назначен, а не выбран в результате открытого конкурса – как следовало.
Однако Леонид Маркович хорошо понимал, что не ему латать дырки в принятом Жилищном кодексе. Именно кодекс узаконил диктат застройщика. Но если подумать: ведь только на время стройки собственник (инвестор) «имеет право». А когда вселятся жильцы – как быть? Недвижимость тогда переходит к ним, и теперь вроде они должны выбирать управленцев. Но, увы, «вальса обратно» не бывает – люди вынуждены принимать то, что им навязали.
Справедливости ради заметим, что они, собственно, не возражали. О данной компании было известно: профессионалы, на рынке около десятка лет, обслуживают дома общей площадью свыше млн кв. метров. Разве не достаточно, чтобы довериться ей?
Оказалось, что нет.
Эти лакомые нежилые…
Что такое управление домом? Четкого определения этому понятию нет. Кто-то скажет про заключение договоров с монополистами, другой не забудет о поставке их услуг, третий назовет техническое обслуживание общего имущества, но одно не подлежит сомнению: управление (если говорить о компаниях) – деятельность коммерческая, цель которой известна: извлечение прибыли. Гармоничное сочетание того и другого – это и есть цивилизованный рынок. Где он в ЖКХ? Пока лишь утверждает себя, не дошли еще до него, находимся в промежуточном состоянии. Такое время обычно называют «между собакой и волком». Время смутное, непонятное, опасное.
Из беседы с Леонидом Марковичем:
– Плохо обслуживали – что там говорить. Не всегда убирались подъезды, вовремя не вывозился мусор, останавливались все лифты. Последнее – из категории катастроф. Я сам поднимался с ребенком и коляской на 20-й этаж. Отказывала вентиляция, не работала пожарная сигнализация. Грязными были лестничные клетки. Но о своих интересах компания не забывала! Взыскивала, например, с жильцов отдельную плату за ремонт (который ни разу не проводился), а еще – за использование грузового лифта. Т. е. за наше же имущество! Или такой факт: счетчики за 2008 год показали значительную экономию тепла – перебрали с людей лишнее. Но разницу так нам и не вернули, не зачли в будущие платежи.
По Гражданскому и Жилищному кодексам подрядная организация должна отчитываться перед заказчиком за потраченные деньги. Заказчик в данном случае – ТСЖ. Спрашиваю – было ли такое?
– Нет, ни разу.
Иными словами, извольте платить, а за что – не скажем.
Поборы за не оказанные услуги – один из основных конфликтов в сфере ЖКХ. Идут суды, где рассматриваются иски очнувшихся вдруг жильцов: почему с них берут деньги за работы, которые не просто не выполнены, но и в принципе выполнены быть не могут? Вроде «расходов на зарплату каменщика», это в панельном-то доме! И далеко не факт, что жильцы выиграют суд – здравая логика вступает в спор с юридическим крючкотворством, а здесь все преимущества на стороне многоопытных компаний, поднаторевших в арбитражных спорах.
Но самая драматическая ситуация сложилась тогда, когда речь зашла об использовании помещений общего назначения. Вдруг оказалось, что они… бесхозные. Помните плюсик в названии холдинга? В данном случае он означал знак присоединения к себе этих «бесхозных» площадей. Общая их площадь: 1250 кв. метров – технические этажи, подвалы, чердаки.
Позвольте, почему? Ведь было распоряжение о передаче их ТСЖ. Да и в ЖК РФ сказано: все, что внутри дома, принадлежит товариществу. На деле оказалось куда сложнее. Необходимо было собрать еще кучу документов: распоряжение префекта округа, разрешение районного начальства, заключение ряда комиссий, и только потом БТИ и Росреестр дадут добро, закрепят помещения за ТСЖ. Невольно задумываешься: зачем вся эта бюрократическая карусель? Чтобы занять чиновников? Или – что более вероятно – не дать людям самим распоряжаться своим имуществом? Иными словами – зарубить самоуправление на корню.
Эту ситуацию ловко использовала управляющая компания.
– Поскольку площади не попали в реестр недвижимости, управляющая компания быстренько зарегистрировала их на частное лицо, – говорит Леонид Кушнир. – Позже выяснилось, что тот вообще оказался лицом подставным, фуксом, человеком, который даже не интересовался, каким огромным куском недвижимости владеет. Но теперь с ним – а не с нашим товариществом – можно было совершить сделку. Уже легально. Так площади фактически перешли в распоряжение управляющей компании. Мы узнали об этом случайно – попали в руки документы. Оценивались помещения примерно в 100 млн руб. А после прочитали в газетах, что «Горжилкомплекс» присоединял к себе помещения и в других домах, назывались конкретные адреса – Олимпийская Деревня.
Зачем? Секрета нет. Сначала чердаки называют туманно: «Студия художников», «Реставрационная мастерская», потом реконструируют, переводят в жилые помещения. И вот уже гадкий утенок превращается в прекрасного лебедя. Чердак делается пентхаусом, его стоимость становится запредельной, площади продают новым владельцам…
Так или не так поступили бы на Нахимовском – не будем гадать, но что у чердаков появилось новое название: «Мастерские архитекторов» – факт. И уже начиналась перепланировка некоторых помещений. Обращение ТСЖ в различные органы – милицию, районную прокуратуру, окружную, республиканскую, МВД, наконец, открытое письмо в правительственные организации Москвы: произошла кража века, средь бела дня жильцов лишили принадлежащего им имущества – все это ничего не дало. У товарищества оставался один выход: они просто заблокировали вход в помещения, не дав компании распоряжаться ими.
Отношения между нею и ТСЖ накалились до предела. И тогда объединение собственников решило отказаться от услуг холдинга, взять управление домами в свои руки.
Арматура и ножи
С правом распоряжаться свободной площадью, пилить бюджетные вливания так просто не расстаются. Против руководителей товарищества, а по сути, против всех жильцов домов была предпринята атака – не сопротивляйтесь, хуже будет!
– На всех этажах появились объявления: «Не доверяйтесь мошенникам! Пожалеете!» Развешаны листовки, дискредитирующие председателя ТСЖ. Клеветническую информацию разместили на сайте компании. Чтобы парализовать работу правления, ООО отказалось отдать самую необходимую документацию, например техпаспорта на лифты, из-за чего надзорные органы могли их остановить. ТСЖ обратилось в суд, только после этого (!) паспорта вернули вместе с документаций по противопожарным системам. Не отдали нам финансовые документы, отчетности, договоры с поставщиками ресурсов, вместе, кстати, с ключами от технических помещений, проектной документацией – все было вывезено в неизвестном направлении.
Леонид Маркович продолжает:
– Покидая дом, сотрудники компании увезли с собой дренажные насосы из подвала, принадлежащие ТСЖ, видеосервер, купленный на деньги жильцов, свернули вентили на трубах, подающих горячую воду. Охране, подчинявшейся компании, было дано указание: забирайте все что можете, и та свинтила даже унитазы и прихватила с собой.
– Нетрудно предположить цель всего этого. Оставив наш дом голым, демонтировав необходимое оборудование, компания надеялась, что поставит товарищество на колени. На носу – отопительный сезон (все происходило 30 сентября прошлого года), и если повреждена отопительная система – как получат, как посчитают тепло? Как будут жить зимой? Наступление хаоса в доме – именно на это была ставка. Дома повышенной комфортности, здесь сложные технические системы. Салаги, штафирки, им ли хозяйничать? Там только профессионалы разберутся. Одумаются, позовут опять на царствие.
Не позвали. Не сдались. На войне как на войне. ТСЖ нанимает ЧОП, совместно с местными властями возвращает себе часть необходимой документации. Да, в домах возникла критическая ситуация. Но когда встал вопрос: жизнь или смерть, оставаться в доме или проситься на зиму к родственникам, нашлись неведомые прежде внутренние силы, появилось умение. Расстроенное хозяйство восстановили, в том числе системы пожаротушения и дымоудаления. Факт этот, кстати, зафиксирован Мосжилинспекцией.
Л. Кушнир инициировал новый судебный процесс: по возврату отобранных помещений, но пока добился лишь наложения на них судебного ареста.
И тогда была сделана последняя решительная попытка остановить зарвавшихся жильцов. Способ проверенный и – увы – не столь уж редкий. Здесь прервемся.
Мы не делаем никаких выводов, никого не называем и не обвиняем. Тем более что милиция (которая, напомним, ничего не сделала, чтобы предотвратить рейдерский захват помещений: «Это ваша частная собственность, вы и разбирайтесь»), возбудила дело по невинной статье: «хулиганство». Хотя сам Кушнир говорит, что грабить его никто не собирался, единственно верная статья: «покушение на убийство». Но как бы ни назвали – все равно не раскрыли. Между тем видеокамеры зафиксировали все, что произошло, картинку можно увидеть и сейчас на сайте газеты «Коммерсант». Фильм всего на 80 секунд – но какой триллер!
…Вот появляются люди – двое, трое, четверо. Через мгновение одного бросают на землю, начинают бить ногами и еще каким-то тяжелым предметом. Жертва увертывается от ударов, защищает голову – и вдруг все кончено: видно, как нападавшие, поспешно убегая, скрываются за колоннами дома.
Леонид Маркович поясняет:
– Меня били обрезками четырехгранной арматуры. Не знаю, каким чудом, но череп выдержал, было только сотрясение мозга и рубленые раны на голове. Все это происходило на глазах жены и двухгодовалой дочки. Жена пыталась остановить бандитов, но ее оттолкнули, и стали бить еще яростнее. Если бы на крик жены не появился охранник, не знаю, чем бы все кончилось. Потом спасали в Склифе. Как видите, живу.
Говорят, Кушниру несказанно повезло. Буквально за день до этого, 28 мая, был убит журналист Константин Савоськин, активист ТСЖ дома в 4-м Вятском переулке – он слишком настырно начал проверять коммунальные платежи. А потом кто-то подсел в его машину и нанес 17 ножевых ранений. Спасти не удалось.
5 апреля этого года, и тоже ударом ножа покончили с главой товарищества «Наш дом на Черского» Александром Венециановым. Случилось это прямо около подъезда, куда он входил с женой.
15 апреля расстреляли Валентина Крышеня, члена правления ТСЖ «Приват Сквер» на улице Авиаконструктора Микояна, когда он выносил мусор.
Три убийства за два месяца и одно покушение на убийство – в домах, которые пытались бороться за самоуправление. Наводит на размышления… Ни одно из преступлений не раскрыто. Преступники не найдены и не названы. Можно лишь делать предположения.
В ЖКХ крутятся огромные деньги – больше, чем все расходы на армию. Провалилась предписанная Жилищным кодексом программа по выборам управляющих компаний. Их не выбирают, а назначают – те, кому это нужно. А какие это бывают компании, сказал столичный уполномоченный по правам человекам Александр Музыкантский: «Были липовые ТСЖ, стали липовые УК». Что происходит?
Происходит передел собственности, а он, как известно, не обходится без мокрых дел. Страшно то, что общественное мнение прошло мимо этих убийств. Они не стали резонансными. Самая прозаическая, самая будничная сфера – жилищно-коммунальное хозяйство – теперь и она криминализируется. В ГУВД есть специальный отдел, который занимается сделками с недвижимостью. Не пора ли такой создать по ЖКХ?
Жить не по лжи
Когда я позвонил Л. Кушниру, чтобы договориться о встрече, он сказал: «Или до восьми утра, или после восьми вечера». Такая работа. Когда-то успешный предприниматель, гендиректор крупной компьютерной фирмы, необыкновенно увлеченный своим делом – 15 лет без отпуска! – он оставляет ее, расстается с бизнесом. «Человек с алгоритмическим складом ума» (как он сам говорит о себе), который предвидит оптимальный порядок действий, знает, что они предсказуемы, а потому может добиться результата в кратчайшие сроки и с максимальной выгодой, такой человек столкнулся со всеми уродствами нашего рынка и понял – не для него!
Когда отношения с чиновниками стали со-всем непрозрачными, а поборы (в том числе на таможне) зашкалили, он ушел. Понял: достижение результата должно непременно сопровождаться сделкой с совестью. Такого позволить себе не мог. А тут еще столкнулся с откровенными, вызывающими безобразиями буквально рядом с собой, в доме, где живет. Терпение лопнуло. Предвидел ли все, что его ждет? Наверное, нет. Но у него есть свое жизненное кредо:
– Смерти не боюсь. Все мы смертны, что уж тут поделаешь. Но и рабски жить не в моих правилах. Когда смотришь на все эти чудеса, ничего не остается, как принять единственное решение: отстаивать свое право.
Он не ходит на оппозиционные митинги, хотя далеко не все принимает в нынешней жизни, но предпочитает, если чувствует в себе силу, добиваться правоты на том рабочем месте, где находится. С этой работой – управлением сложным домовым хозяйством – посчитал: справится! И сделает так, как мыслит: подчинит ее строгому и понятному алгоритму разумности и пользы.
Когда холдинг шельмовал его имя, пытался дискредитировать, имели в виду именно его молодость, неопытность в новых делах. Но не учли решительности, упрямства и управленческого таланта. Не занимать было технической подготовки – все пригодилось!
В короткие сроки товарищество, руководимое Кушниром, оправившись от шока, вошло в нормальную жизнь. Нет здесь перебоев в подаче ресурсов, чистые подъезды и дворы, безотказно работают инженерные системы. Наведен порядок в гаражах (240 мест!) – деньги за него идут ТСЖ (а не сторонней УК, не имеющей к ним никакого отношения – был у нее, оказывается, еще и такой «плюсик»).
Пусть медленно, но снижается квартплата жильцов, в этом году она на 10% меньше, чем была в прошлом (за это время коммунальные расходы москвичей поднялись почти на четверть). К тому же на Нахимовском еще и добровольно повысили плату: стали брать деньги на будущий капремонт, город ведь не даст. И тем не менее в целом получилось меньше. Новая власть признана в доме, ей верят, на нее надеются.
…Покидая дом на Нахимовском проспекте, подумал: как хорошо, что такие бесстрашные и грамотные люди, как Леонид Кушнир, приходят в ЖКХ, утверждая и повышая авторитет самого института жилищного самоуправления. Не пропадет он все-таки, вырулит. Несмотря на бюрократические атаки и криминальную опасность.