Жилье дорожает и летом, опровергая все прогнозы

Поведение столичного рынка недвижимости в этом году ломает все представления о сезонности. Если в предыдущие годы в течение лета цены на жилье оставались достаточно стабильными, а «взлеты» и «падения» приходились, как правило, на осень или весну, то в этом году даже летом рынок недвижимости только наращивает обороты.Тенденции
– В июле ничего непредвиденного для риэлторов на рынке недвижимости столицы не произошло. Как и в предыдущие месяцы, рост цен составил 2%. Так, 1–2-комнатные квартиры подорожали в среднем на $1–2 тыс., а трехкомнатные – на $2–3 тыс., – говорит директор Управления вторичного рынка «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Мурадян. – Ситуация на вторичном рынке сейчас такова, что спрос превышает предложение. Квартиры продаются очень быстро – время экспозиции однокомнатных квартир составляет 1–1,5 недели, двухкомнатных – 2 недели, трехкомнатных – месяц. Такого практически никогда не было.
Вероятно, приняв во внимание опыт прошлых лет, когда с началом осени цены на жилье начинали быстро расти, люди решили не рисковать и по возможности совершить покупку летом. Поэтому я считаю, что благодаря этому в ближайшие месяцы никаких всплесков или обвалов на рынке недвижимости не предвидится. Вероятность стагнации рынка тоже мала. В случае благоприятной макроэкономической ситуации в России и в мире цены продолжат плавный рост на 2% в месяц
– Действительно, спрос на вторичном рынке во втором квартале был хорошим, даже несмотря на то, что цены все росли и росли, – отмечает директор Департамента маркетинга агентства недвижимости «МИАН» Татьяна Корсакова. – Но наибольшей популярностью в этот период пользовались все же недорогие одно- и двухкомнатные квартиры со средней стоимостью квадратного метра 1050 долларов. На сегодня это квартиры в «хрущевских» домах. Также популярны панельные и блочные девятиэтажные дома со средней стоимостью 1095 долларов за квадратный метр.
В то же время сохранялся и стабильный спрос на двух- и трехкомнатные квартиры в качественном панельном жилье, в кирпичных и монолитно-кирпичных домах.

Квартиры с рынка «вымываются»
Рост цен напрямую связан с тем, какое количество квартир находится в настоящее время на рынке. «А в настоящее время количество поступающих квартир к нам даже меньше, чем количество людей, заключающих договоры с агентствами, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Максим Каталов. – Идет явное «вымывание» квартир с рынка. Такой ситуации я не припомню. Всегда квартир было больше, чем открывающихся сделок. Сегодня же этот показатель в два раза ниже».
Если квартир на рынке мало, а активность покупателей продолжает оставаться высокой, то отсюда и рост цен. Но долго ли так будет продолжаться, может, это временная тенденция? Может, люди просто придерживают квартиры до осени, чтобы потом продать по максимальной цене? «Вполне возможно, – считает главный эксперт корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. – Потому как все уже знают, что осенью лучше и выгоднее продавать. И такая ситуация хороша для тех, кто не спешит. Но здесь есть и обратная сторона медали. Если все так будут откладывать продажу летом, а потом резко выбросят квартиры на рынок, то в этом случае цена квадратного метра или не поднимется, или увеличится, но не намного. Так что я бы не надеялся на осенний максимум прибыли. Ситуация может обернуться совсем не так.
Заметно влияет на цены, по моему мнению, и тот факт, что сейчас образовался культурный класс собственников жилья, частных лиц, профессионально занимающихся арендой квартир. Это они скупают квартиры в еще строящихся домах, а потом их сдают. На сегодня образовался целый клан таких покупателей. И приобретают они наиболее ликвидное жилье. Те, кто строит такое жилье, об этом знают и держат цены. Поэтому качественное жилье в ближайшее время дешеветь не будет».

Что более ликвидно?
Ликвидны только хорошие квартиры. Квартиры в старых домах пользуются наименьшим спросом. По мнению аналитиков МИАН, наиболее престижными в плане покупки качественного жилья по-прежнему остаются Центральный, Западный и Юго-Западный округа Москвы. На то есть объективные причины. Татьяна Корсакова считает, что уже изначально застройка Москвы проходила дифференцированно: с одной стороны, застраивались такие районы, как Крылатское, Ясенево, Речной вокзал, юго-запад, где практически не было промышленных предприятий и вредных производств и строились современные дома. С другой стороны, строились Капотня и Кузьминки, которые должны были обеспечить квартирами людей, работающих на крупных промышленных предприятиях, расположенных как раз в этих районах. Все это находит отражение и в разнице стоимости жилья на вторичном рынке: самые дешевые квартиры сегодня предлагаются в Юго-Восточном и Южном округах, а самые дорогие – в Центральном, Западном и Юго-Западном.
Как считает Михаил Раздольский, особенность сегодняшнего рынка – высокие требования клиентов к качеству жилья. Дешевое жилье в неблагоустроенных домах не пользуется особым спросом. Оно «туго» идет за ту цену, которую хотят хозяева. Объяснить же продавцам квартир такую ситуацию бывает непросто. Они видят ажиотаж на рынке и цены не снижают.

Осенний сценарий еще не написан
Что же ждет рынок недвижимости осенью? Глобальных потрясений не ожидается, но сценарии могут быть самыми разными. Многое зависит от поведения самих людей. Если они будут «придерживать» квартиры, то в итоге никто ничего не выиграет. Если товар придержит только часть продавцов, то осень даст толчок, и цены будут расти. Максим Каталов считает, что дать однозначный совет сегодня очень сложно. Да, осенью квартир будет больше, будет больше выбор, но увеличивается и риск нарваться на более высокие цены. Покупать сегодня тоже непросто: сложно с выбором, сейчас очень трудно подобрать нужную квартиру. Так что решение каждый продавец должен принять сам, исходя из конкретной житейской ситуации.
Но нынешняя осень – это выборы. Опыт прошлых выборных кампаний показывает, что в такие периоды цены на жилье были всегда высокими, ибо деньги в это время крутятся большие, и немалая их часть, в частности, из регионов, уходит на покупку недвижимости. А, как вы знаете, московская недвижимость всегда в цене.

Николай Вяткин