Аукцион недвижимости: как попасть в десятку
Российский рынок начинает осваивать новый для него способ продажи недвижимости – аукцион, хотя в мировой практике торги давно стали самым обычным способом реализации квадратных метров. Общий объем сделок на аукционах недвижимости колеблется от 30 до 80% всего объема продаж. По мнению экспертов, в ближайшие два-три года подобные торги станут популярны и на отечественном рынке. Что же это такое – аукцион недвижимости? Какие выгоды он сулит продавцу и покупателю?
От Вавилона до Интернета
Первые сведения об аукционах относятся еще ко временам Вавилона: тогда покупатель мог приобрести себе на аукционе… жену. В Древнем Риме легионеры сбывали с молотка добытые трофеи, а зажиточные граждане – фамильные ценности.
Сегодня с торгов, которые распространены по всему миру, продают ювелирные украшения и редкие фотографии, антикварное оружие и ретроавтомобили, старинные скрипки и картины, фарфор и лошадей. А с развитием компьютерных технологий появились интернет-аукционы. Самый известный из них – E-bay, на котором можно продать практически все. К примеру, один американский студент за 18 долларов умудрился сбагрить… свою душу. Мы не знаем, как осуществлялась передача товара, но деньги его бывшему владельцу были переведены – зафиксированный факт.
В России понятие аукцион пока чаще ассоциируется с продажей предметов искусства и старины и, в частности, с деятельностью таких известных аукционных домов, как Сотбис и Кристи.
Первые аукционы по продаже недвижимости появились в США. Позже они распространились повсеместно. В Австралии, например, таким методом заключается порядка 80% всех сделок с недвижимостью.
Для российского рынка аукцион недвижимости – дело относительно новое. В прежние времена таким способом имущество продавало только государство. В Москве, например, было создано специализированное ГУП по продаже имущества, занимающееся продажей недвижимости с аукциона. Эффективность этого метода еще раз подтвердилась в 2007 году: на продажу был выставлен трехэтажный дом в центре Москвы (архитектор Федор Шехтель). Хотя само здание исторической ценности не имеет, первоначальная стоимость лота составляла 56 млн рублей, а продан он был за 518 млн.
По секрету всему свету
Аукцион – наиболее публичный способ продажи: продавец продает свой товар покупателю, предложившему наивысшую цену. Во время проведения открытых, конкурентных торгов несколько потенциальных клиентов состязаются за право приобрести желаемый объект. Победителем становится тот, кто назовет самую большую сумму. Причем иногда окончательная цена, достигнутая в ходе торгов, оказывается во много раз выше рыночной.
Использование этого инструмента дает возможность заключить быструю сделку, при этом все происходит открыто и предельно понятно. Продавец встречается с покупателем на независимой торговой площадке, где они могут договориться о продаже недвижимости на взаимовыгодных условиях в процессе торгов.
По данным экспертов, наиболее перспективными видами недвижимости для рынка аукционов являются те, цены на которые определить трудно, и только аукцион может дать реальные ориентиры их стоимости.
Кроме того, публичность сделок открывает путь к формированию на российском рынке реальных индексов цен на недвижимость, причем индексов, построенных не на предложениях продавцов, а на реальных ценах сделки. Такой индекс, несомненно, важен как профессиональным участникам рынка, так и продавцам и покупателям.
Четыре подсказки страждущим
Не стоит, однако, считать аукцион неким универсальным инструментом, который нужно использовать по поводу и без повода для каждой сделки. Тем не менее в ряде ситуаций он может оказаться крайне полезен. И тогда собственникам недвижимости или их агентам имеет смысл обращаться именно к такому способу продажи.
Рассмотрим эти ситуации.
1. Цена объекта завышена
Каждому риелтору знакома картина, когда клиенту хочется продать квартиру как можно дороже. И продавец называет сумму, за которую выставлять объект просто не имеет смысла. Как профессионал, риелтор понимает, что аналогичные квартиры, даже по более низкой цене, не пользуются особым спросом. Приводит примеры, показывает газеты и журналы, призывая сбросить цену. А клиент стоит на своем: дескать, сосед этажом выше продал квартиру именно за такие деньги, а здесь и ремонт лучше, и сантехника дороже. Не убеждают его и объяснения по поводу того, что ситуация на рынке изменилась, что цены стали другие.
Теперь все может быть проще: если продавец желает получить объективную рыночную оценку своего объекта, ему стоит предложить выставить квартиру на открытый аукцион – сам рынок и покупатели назовут максимальную цену.
Здесь нужно иметь в виду, что цена, с которой начинаются торги, существенно ниже рыночной на аналогичные объекты, и это позволяет привлечь значительное число покупателей, заинтересованных в подобном объекте. К тому же условия участия в аукционе предполагают внесение задатка потенциальными покупателями, следовательно, торговаться будут только те люди, которые действительно намерены совершить покупку.
Потенциальные покупатели видят друг друга, осознают присутствие других претендентов на данный объект, что само по себе повышает его ценность в их глазах. Процесс торгов динамичен, в нем есть элемент состязательности, что требует быстрого принятия решений.
В итоге именно аукцион позволяет довести цену недвижимости до разумного (объективного) максимума, когда остается только один претендент – победитель.
По условиям участия в аукционе он обязан приобрести выигранный лот, в противном случае теряет внесенный задаток.
Неудивительно поэтому, что в большинстве случаев аукционные торги заканчиваются заключением сделки.
2. Нужно продать быстро
Человеку понадобились деньги и ему требуется срочно продать квартиру или дом. При этом он не хочет идти на существенный дисконт, а времени висеть на рынке и определяться с оптимальной ценой у него нет. У риелтора в подобной ситуации тоже нет времени на поиски покупателя, к тому же высока вероятность того, что продавец работает с несколькими агентами, так как торопится. И риелтор, и продавец (если он решил заняться самостоятельной продажей) рискуют вложить деньги в рекламу, потратить время, но не добиться желаемого результата.
В этой ситуации продавцу тоже лучше выставить объект на торги. Аукцион – тот инструмент, который позволяет решить проблему максимально быстро, при этом продавец ничем не рискует. С момента заключения договора до проведения торгов проходит месяц. За это время аукционный дом – организатор аукциона – проводит рекламную кампанию и привлекает покупателей.
Правила аукциона предписывают работу с продавцами недвижимости только через профессионального участника рынка – риелтора. Таким образом, он получает эксклюзивное право представлять клиента в течение этого времени. Его задача проверить документы на объект, подготовить и провести его показ (акцию Open House) накануне торгов.
3. Продаваемый объект завис
Аукцион поможет и в том случае, если объект недвижимости находится на рынке несколько месяцев, а покупатель так и не найден. Реализовать кв. метры стандартными методами не получается.
Аукцион позволит сделать данный объект более заметным, выгодно выделить его из общей массы предложений. При этом будет названа точная дата проведения торгов.
4. Нужно продать уникальный объект
Если продавец предлагает некий уникальный объект недвижимости, на который заведомо претендуют несколько покупателей, аукцион поможет получить цену существенно выше среднерыночной. Здесь, к слову, стоит сказать о роли, которую в процессе торгов играет аукционист. Это профессионал, умеющий работать с аудиторией, выгодно и интересно представлять лот. Не случайно в эту профессию идут шоумены, ведущие, конферансье… От аукциониста зависит, насколько будут накалены страсти во время торгов. И он, равно как и продавец и аукционный дом, заинтересован в достижении максимально возможной цены.
Торги в законе
Правила проведения аукционных торгов разработаны в соответствии с действующим законодательством – Гражданским кодексом РФ.
Порядку проведения торгов посвящены статьи 447–449 ГК. Они регулируют взаимоотношения всех участников аукциона и обеспечивают обязательность исполнения действий сторон.
Ищите в газете и на сайте
Извещение о проведении аукциона публикуется организатором торгов в СМИ и (или) на официальном сайте организатора торгов не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.
Извещение должно содержать следующие основные сведения:
– дата (день), время, место проведения аукциона;
– дата (день), время, место подведения итогов аукциона;
– наименование, адрес местонахождения, основные характеристики объекта недвижимости;
– начальная цена;
– наличие резервной цены;
– перечень документов, которые должны быть приложены к заявке на участие в аукционе и требования к их оформлению;
– место и время ознакомления с документами на объект недвижимости и его осмотр;
– порядок внесения задатка и его размер;
– порядок определения лица, выигравшего аукцион;
– иные сведения об объекте недвижимости или порядке проведения аукциона.
Напутствие покупателю
Что нужно сделать покупателю для того, чтобы принять участие в аукционе?
Первым делом выбираете на сайте в Интернете (например, auction.gdeetotdom.ru) интересующий вас объект.
Посещаете выбранный объект в день показа (Open House) в назначенное время. Знакомитесь со всеми имеющимися по нему документами.
Если квартира устраивает по всем параметрам, нужно своевременно подать в компанию-организатор заявку для участия в аукционе по выбранному объекту и необходимые документы.
Ознакомитесь с условиями проведения аукциона и заключите договор задатка, внесите необходимую сумму на расчетный счет организатора.
Внимание! Задаток, взимаемый в рамках проведения аукциона, возвратный. Он возвращается всем участникам торгов, которые не стали победителями по тому или иному лоту, в течение пяти рабочих дней на счет, указанный в договоре задатка (или при выходе из зала торгов, если задаток вносился непо-средственно перед началом торгов). Победившему же деньги засчитываются в стоимость покупки. Размер задатка всегда указывается в извещении о проведении торгов. Обычно это 2–4% от стоимости квартиры.
Если вы участвуете в аукционе через представителя (риелтора), необходимо заблаговременно оформить на него нотариально заверенную доверенность.
В назначенный день принимаете участие в аукционе лично или через своего представителя (риелтора).
Напутствие продавцу
Как продавцу выставить объект на аукцион?
Обычно недвижимость принимается на торги исключительно от профессиональных риелторов. Если у продавца нет своего доверенного агента, или он затрудняется самостоятельно найти такового, он может обратиться в компанию, организующую аукцион, и выбрать специалиста из списка уполномоченных агентов. Риелтор по поручению продавца сделает всю необходимую работу, чтобы подготовить его квартиру (дом или другой объект недвижимости) к аукциону.
К слову сказать, это может быть и частный риелтор, но обязательно в статусе ИП – индивидуального предпринимателя.
Представляя интересы продавца, риелтор выполняет следующую работу:
– связывается с представителем аукциона и заполняет заявку на выставление объекта на торги;
– собирает и проверяет все необходимые документы для продажи объекта;
– разъясняет собственнику (продавцу) условия договора и подписывает поручения с организатором аукциона;
– готовит профессиональное описание объекта недвижимости и предоставляет поэтажный план;
– производит фотосъемку для рекламы объекта;
– проводит день показа (Open House) объекта накануне торгов;
– консультирует собственника (продавца) в процессе окончательного определения условий договора купли-продажи, помогает продавцу при подписании этого договора и доводит сделку до завершения.
На всех этапах – от периода экспозиции представляемого объекта до дня проведения аукциона – риелтор является эксклюзивным представителем собственника объекта недвижимости.
В случае успешной продажи на аукционе на основании договора поручения с продавца берется комиссия от суммы продажи. Стоимость выставления на аукционные торги одного объекта недвижимости составляет 5000 рублей. Этот платеж, как правило, вносится собственником недвижимости.
Оценим выгоды
Продажа недвижимости через аукцион выгодна всем участникам сделки.
Выгоды для продавца:
– покупатели приходят готовые к совершению покупки;
– рекламная кампания аукциона выгодно выделяет выставленные на торги объекты из общей массы предложения на рынке;
– объект экспонируется значительному числу потенциальных покупателей;
– ускоренная продажа и реализация объекта в планируемые сроки. Продавец точно знает, когда может быть продан объект. Устраняются многочисленные непродуктивные показы;
– создание конкуренции между покупателями – цена может превзойти цену обычной продажи, достигнутой в ходе переговоров;
– продажа объекта по максимально возможной на сегодня цене. Продавцы могут быть уверены, что во время проведения торгов формируется именно такая цена;
– доказательство платежеспособности покупателя, т. к. он вносит задаток.
Выгоды для покупателя:
– он точно знает, что продавец действительно намерен продать;
– экономия времени. Аукцион устраняет долгие сроки переговорного процесса, сокращает время покупки. Даты покупки и закрытия сделки известны;
– объект приобретается по прозрачной и рыночной цене;
– участвуя в аукционных торгах, покупатели самостоятельно формируют цену на выбранные объекты и в итоге приобретают недвижимость по справедливой цене;
– гарантия равных и прозрачных условий для всех покупателей.
На заметку
Начальная, или стартовая цена объекта, выставленного на аукцион, зависит от типа недвижимости. Эта цена устанавливается по определенной формуле, и в среднем она на 20–30% ниже рыночной.
Результаты аукциона оформляются в день его проведения. Между организатором аукциона и победителем подписывается специальный протокол. Он является основанием для заключения основного договора, необходимого для регистрации права собственности. В соответствии с условиями проведения аукциона с победителем торгов в течение, как правило, пяти рабочих дней подписывается договор купли-продажи, и риелтору остается только завершить сделку.
Торги будут признаны несостоявшимися:
– если в них участвует менее двух покупателей;
– если не сделано ни одной ставки, т. е. состязания не произошло.
Своя, не чужая
Объекты недвижимости, выставляемые на аукцион, должны находиться в собственности продавца. На момент подачи заявления, а также во время подготовки и проведения аукциона, эти объекты не должны быть отчужденными, заложенными, переданными в доверительное управление. Они не могут быть обременены залогом в пользу третьих лиц, в том числе иметь судебное обременение, не должны являться предметом какого-либо обязательства и иметь зарегистрированные ограничения.
Комментарий
Светлана Дудникова, начальник отдела поддержки аукционов ГдеЭтотДом.РУ:
– Нынешнее состояние рынка таково, что на одного реального покупателя приходятся семь-восемь объектов недвижимости разных категорий. Элитного жилья – еще больше. И у покупателя при выборе того или иного объекта есть возможность поторговаться. В то же время продавцы, которые долго и безрезультатно пытаются реализовать свою недвижимость, боятся продешевить. Разрешить проблему как раз и позволяют аукционы.
В Москве аукционы как схема заключения сделок с жилой, коммерческой и муниципальной недвижимостью стали наиболее актуальны ввиду недавнего кризиса на рынке недвижимости. В новых условиях его участники нуждались в эффективном способе продажи и оценки недвижимости, аукцион как раз и явился проверенным, прозрачным инструментом для продавца и покупателя квартир.
Существует уже несколько проектов организации и проведения торгов по недвижимости, и в перспективе они могут стать общепринятым инструментом оценки квартир для риелторов, продавцов, покупателей, как это и происходит в развитых странах. Каждый дом, квартира или офис в Москве выставляются на аукцион по минимальной цене, существенно ниже рыночной. Продавец в ходе аукционных торгов может оценить объект исходя из своих нужд и платежеспособности.
С появлением открытых аукционов недвижимости в столице на торги стали выставляться в первую очередь более дорогие объекты, на которые сложно найти покупателя. Вместе с тем аукцион, как никакой другой способ продажи, дает возможность продать дороже и наиболее ходовые объекты, которые пользуются спросом «при любой погоде».