Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 02 ноября 2010 г. 14:08
Публикация в газете: №40 (815) от 28 октября 2010 г.

Всем выдали «Стимул»

Всем выдали «Стимул»

Программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «Стимул» дает возможность банкам найти дополнительные средства на выдачу ипотеки, а также практически на сто процентов гарантирует выкуп непроданных квартир.

Внимание – первичному рынку

Напомним, что в рамках «Стимула» предоставляются целевые займы банкам для кредитования застройщиков и покупателей жилья экономкласса. Кроме того, АИЖК или его региональные операторы обеспечивают застройщику гарантии на приобретение согласованного объема нереализованных квартир в построенных домах по фиксированной цене. Еще один плюс программы заключается в том, что она дает строителям средства для завершения недостроенных объектов, банкам – обеспечивает своевременный возврат кредитов, гражданам – жилье по доступным ценам.

Согласно расчетам агентства, при цене кв. метра 30 000 рублей купить такие квартиры по ипотеке смогут 40% семей, нуждающихся в собственном жилье.

Кредитование по этой программе застройщиков осуществляется по тем же принципам, что и кредитование частного лица при покупке квартиры. То есть используется 30% собственных средств, 70% – заемных. Программа по строительству многоэтажных домов осуществляется в рамках известного федерального закона № 214 «О долевом строительстве…».

Кризис заставил многие банки свернуть программы кредитования строительства, что может повлечь за собой необратимые последствия. Одна из ключевых задач, поставленных перед АИЖК – создать благоприятные условия для банков, чтобы они начали активно кредитовать застройщиков. Поэтому и программы, разработанные агентством, ориентированы в первую очередь на первичный рынок. Агентство старается стимулировать жилищное строительство, поскольку только в этом случае можно говорить о том, что резкий рост цен не начнется вновь.

Возможность маневра

Теперь об особенностях программы «Стимул».

Главная из них заключается в следующем. Банки не обязаны использовать выдаваемые АИЖК деньги. Заключая соглашение, банк получает гарантию, что в течение периода кредитования своего строительного проекта он имеет доступ к займу агентства. Причем по фиксированным параметрам. Стоимость займов с 1 июля 2010 года составляет для банков 8% годовых. Такая ставка займа позволяет доводить деньги до застройщика под 11–12%. Срок, на который заключается соглашение, два года.

Каковы механизмы работы программы? Банк заключает соглашение под определенный проект, АИЖК бронирует под него средства. Кстати, пользоваться средствами агентства банку совершенно не обязательно. Он может кредитовать строительный проект за счет своих источников. Но при этом в любой момент может обратиться в АИЖК, не неся дополнительных рисков.

Вторая особенность программы состоит в том, что агентство заключает контракты на выкуп ипотечных кредитов физических лиц в рамках проекта, которые банки предоставят на этапе строительства. АИЖК обязуется выполнять условия по контракту в течение двух лет. Ранее агентство не шло на такие длинные сроки и не принимало на себя жестких обязательств выкупа с фиксированными параметрами ипотечных портфелей. Ранее выкуп был возможен в течение шести-восьми месяцев.

Третья особенность программы «Стимул» в том, что появился еще один участник кредитных отношений – гарант сбыта. Его задача заключается в выкупе нереализованных квартир по окончании проекта. Если застройщик и банк не смогут реализовать квадратные метры на рынке, то в действие вступит гарант. Есть два возможных механизма работы.

Классический механизм: застройщик получает деньги на строительство от банка. Это могут быть средства банка или же средства агентства. Гарант сбыта, в свою очередь, обязуется выкупить не проданные застройщиком квартиры с дисконтом.

Если ситуация складывается так, что застройщик не может рассчитаться с банком по кредиту, то на этом этапе подключается гарант сбыта. Банк выдает гаранту кредит, гарант тут же выкупает у застройщика нереализованные квартиры, а застройщик погашает строительный кредит. Таким образом, кредит, который выдал банк, теперь обеспечен залогом квартир, и АИЖК выкупает его у банка. При этом агентство сразу, на этапе вхождения банка в проект, заключает с кредитной организацией договор, фиксирующий обязательство выкупить кредит гаранту в случае его предоставления.

Что такое гарант сбыта? В его роли сегодня может выступать региональный оператор АИЖК, Фонд РЖС, любое другое юридическое лицо.

АИЖК не регулирует, по каким ценам гарант сбыта выкупает жилье у застройщика. Обычно цены рассчитываются исходя из средней стоимости кв. метра жилья по данным Министерства регионального развития. Учитывая, что это на 20–25% ниже рыночной стоимости, как раз и получается, что дисконт, с которым гарант сбыта выкупает, находится в пределах 20–25%.

Сейчас принято решение о том, что будет работать дополнительный механизм, когда гаранта сбыта как отдельного юридического лица может и не быть, а его функция перекладывается на застройщика. Это дополнительное снижение рисков.

Новое страхование начало работать

На рынке ипотеки появился и новый продукт – страхование ипотечных рисков. Недавно создана и уже работает страховая компания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. СК АИЖК подписывает договоры перестрахования с крупнейшими страховщиками, а те, в свою очередь, уже заключили единичные договоры с заемщиками. Однако даже сами представители этой страховой компании говорят, что на данном этапе тарифы слишком высоки, и это отпугивает заемщиков.

Например, при кредите в 6 млн рублей первоначальный взнос составит 20%, или 1,2 млн. У заемщика есть возможность снизить первоначальный взнос до 10% и выплатить лишь 600 тыс., если он купит полис за 80 тыс. рублей. С учетом того, что программа рассчитана на молодых заемщиков, которые не успели накопить большой первоначальный взнос, это очень дорого. Довольно большую долю в цене полиса занимает комиссия банков (до 40%). В планах СК АИЖК – договориться с банками об отказе от комиссионного вознаграждения. Во многих странах закон запрещает банкам брать комиссию за страхование ипотеки, чтобы не нагружать заемщиков и чтобы кредиты были более доступными.

Кроме того, СК АИЖК считает нужным внести изменения в закон об ипотеке. Идея в том, чтобы заемщик мог расплачиваться за полис ипотечного страхования в рассрочку, неравномерными платежами, первый из которых равен 50% от его стоимости.

Предлагается также расширить покрытие рисков по ипотечному страхованию. Возможно, вскоре по продукту, предлагаемому «дочкой» АИЖК, будет покрываться не только оставшаяся сумма долга и процентов по нему, но и все убытки, которые банк несет при продаже квартиры (долги по коммунальным платежам, расходы на юристов, охрану жилья и т. д.).

Некоторые банки уже высказали заинтересованность в страховании ипотечных рисков по программам долевого строительства. Страховщики считают, что страховая сумма должна покрывать возможные риски с запасом. Например, если первоначальный взнос составляет 15% от стоимости залогового имущества, страховка должна покрывать 30%, чтобы закрыть набежавшие проценты, издержки и другие убытки.

Интерес банков к страхованию собственных предпринимательских рисков по ипотеке может вырасти вслед за принятием закона о банкротстве физических лиц, по которому после продажи заложенного имущества остаток долга будет списываться с заемщика.

(по материалам АИЖК )

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.