Чтобы не попасть в черный список
Ипотека после кризиса стала другой. Хотя, если посмотреть данные Росрегистрации, можно заметить, что число сделок, связанных с ипотекой, растет. Не лукавит ли статистика? Этот вопрос мы адресовали Ирине Кажикиной, руководителю ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
Дополнив статистику
– Думаю, что полностью опираться лишь на статистику, полученную от органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, не стоит, поскольку она не дает исчерпывающей картины. Ведь от них поступает информация, касающаяся числа обременений на объектах в виде ипотеки без учета того, что стало причиной этих обременений. Вот и получается, что сюда попадают не только сделки по приобретению жилья с привлечением кредитных средств, но и краткосрочные обременения, налагаемые в пользу продавца на период, пока покупателем не будут полностью выплачены денежные средства.
Здесь еще могут быть обременения на объект в связи с его предоставлением в качестве обеспечения по кредитным договорам и договорам займа. А это никак не связано с классическим ипотечным кредитом, направленным на приобретение жилья. В то же время в эту статистику не попадают сделки по приобретению квартир в строящихся домах и ряд других операций. Таким образом, реальную картину с числом выданных ипотечных кредитов можно понять, лишь ознакомившись со статистикой банков.
– СМИ нередко пишут, что в банках большие очереди за кредитом. Как вы думаете, с чем это связано? Люди опять хотят получить кредит? А может быть, очереди возникают потому, что андеррайтинг пройти стало сложнее?
– Разумеется, в связи с постепенной стабилизацией экономики и выправлении ситуации на рынке труда спрос на ипотечные кредиты повышается. А поскольку в период кризиса многие банки провели сокращение персонала, занимавшегося ипотечными кредитами, сейчас они испытывают некоторые трудности с соблюдением заявленных сроков обработки заявок на кредиты.
На мой взгляд, более тщательный андеррайтинг не должен отражаться на заявленных сроках рассмотрения документов потенциального заемщика и выдачи ему одобрения на получение кредита.
К слову сказать, на практике довольно часто пакет документов, необходимых для рассмотрения заявки, предоставляется заемщиком в банк не целиком, а по частям. Однако заемщики при этом считают, что срок начинает отсчитываться с момента, когда в банк поступила первая партия документов. Но это не так: рассмотрение начинается с момента предоставления полного пакета. Соответственно, срок при этом сдвигается.
«Полноценная просрочка»
– Скажите, а просроченные кредиты сильно влияют на финансовую устойчивость банков?
– Несмотря на то что некоторые аналитики в период кризиса предрекали их бурное увеличение, «полноценных» просроченных кредитов, связанных с полной неспособностью заемщика исполнять свои обязательства, на практике оказалось не так много. По крайней мере, сколько-нибудь катастрофического влияния на финансовую устойчивость банков-кредиторов они не оказали.
При рассмотрении выходов из ситуации, когда заемщик, доход которого существенно сократился, не может больше исполнять обязанности по кредитному договору в полном объеме, возможно несколько вариантов. Правда, вариативность допускается тогда, когда заемщик с возникшими проблемами сразу обращается в банк, не дожидаясь наступления просрочки по кредитному договору.
– На крупные банки просроченные кредиты, возможно, и не оказали влияния, а вот средние чувствуют себя не очень хорошо. И потом, почему бы им не выселять недобросовестных заемщиков из их квартир, когда цены на жилье стали понемногу расти? Выселять становится просто выгодно, на продаже не потеряешь…
– Возможно, и так. Но банки могут выселять из квартир недобросовестных заемщиков по закону лишь после того, как будет вынесено решение суда об обращении взыскания на залоговое имущество. Если это имущество вынесено на торги и не продано, а вторые торги не состоялись, то оно будет передано на баланс банка. Во всех остальных случаях выселять недобросовестных заемщиков из квартир будет новый собственник недвижимости.
Хотя, конечно, если все другие возможности будут исчерпаны, банк вполне может осуществить описанную процедуру. Поэтому не стоит доводить ситуацию до того момента, когда банк начнет «военные действия». Гораздо лучше своевременно садиться за стол переговоров и сообща решать возникшую проблему.
– Если придется продавать, то делать это должен сам заемщик или банк?
– Это полагается делать заемщику в сотрудничестве с банком, поскольку и банку, и заемщику-должнику гораздо выгоднее решить возникающие проблемы во внесудебном порядке. Недобросовестных заемщиков (не идущих на конструктивный контакт с банком) приходится принуждать к возврату кредита через суд.
– Сегодня многие кредитные учреждения опять начинают снижать процентные ставки. Это опасно?
– Хочу сразу заметить, что процентная ставка по кредиту зависит от многих факторов. Среди них – стоимость привлечения банком денежных средств, себестоимость выдачи, риск невозврата и размер заложенной прибыли. Чем легче банку привлечь дешевые ресурсы на долгий срок и чем выше его уверенность в надежности заемщика, тем под менее высокий процент он может выдать кредит.
Однако необходимо понимать, что банки?– коммерческие организации. Соответственно, в случае если в сравнении с иными финансовыми инструментами ипотечное кредитование, в том числе в силу снижения ставок, окажется невыгодным, они просто откажутся от него в пользу более прибыльных продуктов.
От любви до ненависти
– Но в любом случае, банки вновь становятся более лояльными к потребителям. Не хотят отставать друг от друга в борьбе за заемщика. К чему, на ваш взгляд, это приведет?
– Если под лояльностью понимать постепенное снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, а также увеличение линейки ипотечных продуктов, то лояльность к заемщикам действительно повысилась.
Если же говорить о лояльности требований к потенциальным заемщикам и предмету залога, то здесь изменения не столь существенны. Да, эти требования, в сравнении с ситуацией 2008–2009 годов, изменились, но, на мой взгляд, ровно настолько, чтобы стать привлекательными для более широкого круга потребителей. То есть пока в этой части особого развития «гонки лояльности» я не замечаю.
Правда, появились банки, которые заявляют, что для рассмотрения заявки на кредит им достаточно паспорта. При этом, правда, делается оговорка: чем больше документов о себе предоставит заемщик, тем больше вероятность получить кредит. То есть такие «предельно лояльные» требования, как мне видится, носят больше рекламный характер.
– Правда, и сами заемщики порой бывают далеко не ангелами. Что они чаще всего скрывают, когда просят кредит в банке?
– К разряду наиболее распространенных попыток сокрытия или искажения информации можно отнести:
– «нарисованные» справки 2НДФЛ. Не нужно завышать свой официальный доход – эта информация легко проверяется по размерам отчислений в налоговые органы. А если размер «белого» дохода невелик, лучше сразу обращаться в банк, принимающий в качестве подтверждения дохода альтернативные документы;
– занижение собственных расходов, чтобы получить большую сумму кредита – этого не имеет смысла делать, можно потерять лояльность банка, но так и не достигнуть нужной суммы кредита;
– «забывчивость» про обязательные платежи (потребительские кредиты, алименты и т. д.) – все это проверяется банковскими специалистами с легкостью, поэтому лучше рассказать самим. Более того, желательно принести документы по уже выполненным кредитным обязательствам, а по текущим – платежки, подтверждающие ваши платежи. Предоставление таких документов позволит показать себя как добросовестного клиента;
– «левые» справки о временной регистрации по месту жительства. Не нужно забывать, что это вы такую справку видите в первый или во второй раз, а сотрудники службы безопасности банка повидали их не одну сотню, и глаз у них наметан.
Учитывая, что выдавая ипотеку, банк рискует гораздо большими денежными средствами, чем при обычном потребительском кредите, то проверяют ипотечных заемщиков очень строго. Поэтому практически всегда обман раскрывается, а горе-заемщик попадает в черный список банкиров.