Игра на понижение
Не так давно две солидные компании провели совместный аукцион недвижимости. На торги были выставлены столичные апартаменты и пент-хаусы, усадьбы и коттеджи на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском, Калужском и Осташковском шоссе, а также элитные квартиры в Сочи, Геленджике, Ялте, Гурзуфе.
Стоимость всех 32 объектов, предложенных покупателям, составила почти 200 млн $. Однако продать удалось лишь четвертую часть из них, а выручка составила 12,3 млн $. Разобраны были лишь недорогие объекты.
Не первая ласточка
Устроители сообщали, что аукцион такого масштаба в Москве проводился впервые. Возможно, и так. Хотя нечто подобное уже было. По крайней мере, полтора года назад компания «ЮИТ Московия» пыталась продавать жилье через аукцион. Устраивались подобные распродажи и раньше, что было связано с бурным ростом цен в 2007-м, когда стоимость квартир поднималась как на дрожжах – на 5–8% в месяц. Рост цен и дефицит жилья, когда на один объект приходилось по нескольку покупателей, подстегивали собственников квартир и застройщиков к публичным торгам. А цены игрались только на повышение.
«Первые опыты проведения аукционных торгов три года назад, – объясняет Алексей Шленов, ген. директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», – так и не переросли в тенденцию. К примеру, мне пришлось быть свидетелем такой ситуации. Одна из квартир выставлялась по нижней границе рыночной цены в своем диапазоне. На просмотр одновременно приехали десять человек, из них – шестерым квартира понравилась. Продавец диктовал свои условия, мол, готов продать жилье по рыночной стоимости только за наличные. Двое клиентов, которые рассчитывали на ипотечные деньги, сразу были вынуждены покинуть мероприятие. Оставшиеся четверо с азартом перебивали называемые друг другом цифры, в итоге квартира ушла за цену, которая на 15% превышала первоначальную».
Но потом пришли тяжелые времена, и всякая идея аукционов на повышение была похоронена. Правда, год назад Компания «ЮИТ Московия» заявила о проведении своих собственных торгов. И, несмотря на тотальный кризис, именно на повышение. Эксперты компании даже объясняли, что аукцион позволит сократить сроки реализации квартир минимум в три раза, а также определить истинную цену на недвижимость в том или ином сегменте.
Стартовая цена лотов, в зависимости от качества жилья, составляла от 1,3 тыс. до 2,1?тыс. $ за кв. метр. Помнится, торги «двушки», которая располагалась на 17-м этаже высотки в Жуковском, начиналась со 135 тыс. $. На то время это была рыночная цена подобной квартиры в подмосковных городах ближнего радиуса. Но за какие реальные деньги ушла эта, а также и все другие квартиры, выставленные на «юитовском» аукционе, почтенную публику не проинформировали.
По-нашему, по-голландски
Что же касается итогов последнего аукциона, то торги на нем проходили в два этапа. По английскому методу – на повышение стоимости объекта, и по голландской системе – на понижение. Голландские правила состоят в том, что сначала покупателям предлагается квартира по самой высокой цене, а затем идет игра на понижение. Жилье уходит в распоряжение того, кто первым согласится с объявленной цифрой.
Так вот на сей раз лотов на понижение было выставлено вдвое больше. В итоге среди реализованных объектов оказалась «квартирка» площадью 265,3 кв. метра в ЖК «Созвездие капитал-1». Ушли и апартаменты площадью 265 кв. метров в жилом комплексе на проезде Загорского, цена на которые по голландскому методу упала аж на 22%.
Зато поднялась ценовая планка на добротную усадьбу в поселке Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. А вот самые дорогие лоты аукциона – особняк площадью 900?кв. метров с прилегающим участком 48?соток в поселке Николина Гора за 12 000 000 $ и апартаменты площадью 314 метров в ЖК «Венский дом» (1-й Неопалимовский пер., 8) за 10 550 000 $ не нашли покупателей.
Проведенный аукцион лишний раз показывает: рынок пришел к новой точке равновесия; интерес к приобретению жилья у покупателей снова появился, но в ажиотажный спрос, как это было в 2007 году, не перешел.
«В конце прошлого года, когда стали заметны первые всплески покупательской активности, – вспоминает А. Шленов, – один продавец увидел, что его квартира заинтересовала сразу двух покупателей, и решил немного – всего на 1,5% – завысить цену. В итоге оба клиента отказались приобретать объект, и довольно скоро нашли аналогичные варианты. А продавец был вынужден еще месяц искать покупателя теперь уже по прежней цене. Сегодня на рынке представлено рекордное число предложений – более 45 тыс. квартир, и с их реализацией не всегда все просто. Иными словами, возможность повышения цены в ходе продажи зависит в первую очередь от конкретной рыночной ситуации».
А ситуация эта вот уже полтора года напоминает большой голландский аукцион: куда ни обратись, продавцы наперебой предлагают скидки. Безусловно, скидки стали меньше по сравнению с 2009-м. Еще прошлой весной дисконты доходили до 20–30% от докризисной стоимости. Сейчас остановились на уровне 5–7%.
Раз-два-три… Кому это надо?
Будем считать прошедший аукцион нынешнего лета (несмотря на неcтерпимую жару) удачным и заразительным. Порой стали раздаваться голоса, что вот-вот такие же торги начнутся на интернет-площадках. Некоторые риелторские агентства занялись рассылкой предложений об участии в подобных мероприятиях. Но дальше аукционное дело не продвинулось ни на шаг.
Одна из причин этого связана не только с тем, что рынок жилья в последнее время штормит, бросая то в одну, то в другую сторону. Есть и другой фактор. Например, на аукцион в российских условиях довольно трудно заявлять вторичное жилье. Особенно то, которое участвует в альтернативных сделках. Ведь прежде чем выставить такую квартиру на торги, потребуется немало времени и сил, чтобы запастись всеми необходимыми выписками и справками. Чего стоит только проверить историю жилья, отыскать всех родственников, ранее проживавших в квартире, получить, наконец, разрешение органов опеки. В столице, например, где жилье на протяжении нескольких поколений переходило из рук в руки, свободных от всех юридических нюансов квартир не так уж и много.
Еще одна сложность заложена в самой процедуре проведения аукциона. Многих, к примеру, не устраивает система штрафов за отказ от участия. Ни покупателей, ни продавцов не соблазняет и практика задатков, которые редко когда возвращаются. Если хорошенько подумать, можно найти и другие доводы не в пользу российских аукционов. Хотя имеется одно большое за: жилья по-прежнему не хватает, и если взять за основу темпы строительства, не будет хватать еще три десятка лет…
Хоромы от генсека
На Западе аукционами недвижимости никого не удивишь. Особенно популярной эта форма реализации жилья стала в период кризиса. И застройщики, и риелторские компании, и банки, изъявшие за долги кв. метры у коммерсантов и частных лиц, лихо использовали аукционы, чтобы либо поправить свои дела, либо избавиться от ненужного товара. И еще. «Капиталисты» очень любят представлять на квартирные аукционы, так сказать, антикварный или элитный товар, спрос на который существует всегда. Например, дома и квартиры знаменитостей.
В Москве также решили воспользоваться такой практикой, когда на торги выставлялись сначала квартира Юрия Андропова, бывшего генсека ЦК, затем маршала Константина Рокоссовского и, наконец, Екатерины Фурцевой, бывшего министра культуры СССР. Последняя, общей площадью 170,5 кв. метра, располагалась в Романовом переулке, и предлагалась по 6000 $ за кв. метр. Деньги по тем временам небольшие. Понятно, что все знаменитые квартиры были проданы гораздо дороже заявленной стоимости.
Сегодня же негласным аукционным товаром все чаще считаются одно-, двухкомнатные квартиры экономкласса. Правда, делает оговорку А. Шленов, если эта жилплощадь соответствует необходимому набору качественных характеристик (к примеру, окна на солнечную сторону, близость метро и т. д.). Такие объекты наиболее чувствительны к любым изменениям на рынке. В период роста цен они раньше других набирают стоимость, зато во время повального снижения дешевеют опережающими темпами. А вот четырехкомнатные квартиры всегда пользуются небольшим спросом, а потому устраивать для них как гласные, так и негласные аукционы мало кому придет в голову.
«Из новостроек, – уточняет Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», – на аукционах пользовались бы спросом дома либо принятые госкомиссией, либо находящиеся в завершающей стадии строительства. По-прежнему остаются востребованными квартиры с полной отделкой в новостройках экономкласса. Если пока на них приходится не более 5% от общего объема предложения, то уже через год-другой доля квартир под ключ может увеличиться до 7–10%. И каждая найдет покупателя на любом из аукционов. Конечно, за разумную цену».
Самые «хитрые» покупатели, отложившие покупку до лучших времен, продолжают ожидать появления «дефолтных» квартир (банковский дисконт на залоговое жилье может доходить до 50%). Что у них в итоге получится, никто не знает. Но если верить разговорам в риелторских кулуарах, у банкиров, которые до кризиса даже соперничали в выдаче ипотечных кредитов, проблема реализации такого жилья встает все острее. Возможно, уже скоро один из банков, сумевший набрать наибольшее число залоговых квартир, прибегнет к технологии голландского аукциона.
Ждем-с!