Страховка закроет все риски
После спада ипотека постепенно вновь начинает набирать обороты. Рассказать о том, какой видит ситуацию главный игрок на ипотечном рынке – АИЖК, мы попросили заместителя генерального директора этого агентства Андрея Семенюка. Вот что он сообщил.
Прогноз должен сбыться
– Если в 2009-м объемы выдачи ипотеки упали в четыре-пять раз, то сейчас наблюдается заметное оживление рынка, которое началось уже в конце минувшего года. В целом по итогам 2010-го ожидаем, что будет выдано около 300 млрд рублей на ипотечные кредиты. И этот прогноз должен сбыться, если только не произойдет никакого форс-мажора.
Теперь о ставках, которые действуют на рынке ипотечного кредитования. Достаточно часто в СМИ появляется информация о том, что они составляют примерно 18% годовых (по крайней мере, такие данные приводились по прошлому году). Могу заверить, что это не так. На самом деле есть сухая статистика Центрального банка: в среднем по рынку ставки были ниже 15%. А те ставки, которые составляли 18% годовых и выше, – это ставки, лишь декларируемые банками, но реальная выдача крупнейшими участниками рынка ипотеки осуществлялась в пределах 14–15% годовых.
Стратегия в проекте
Сейчас ставки снижаются. Что касается продуктов АИЖК, то здесь ставки уже меньше 11% годовых в рублях. Крупные банки также играют на понижение, и в этом, на мой взгляд, сказывается та монетарная политика, которая проводится Центральным банком и правительством.
Как известно, наше агентство разработало вместе с крупнейшими участниками рынка проект стратегии, который в ближайшее время будет обсуждаться в правительстве. Ключевая проблема – снижение рисков в целом. Но нужно очень осторожно подходить к тому, чтобы не перекладывать повышенные риски на инвесторов. Эти риски нужно снимать за счет общей стандартизации рынка. И должен быть, конечно, обеспечен баланс интересов кредиторов и заемщиков.
Одна из основных проблем, которую мы обсуждаем с крупнейшими участниками рынка, – обращение взыскания на заложенное имущество. Сейчас подобная процедура растягивается до двух лет, а это убытки не только кредитора, это прямые потери заемщика, поскольку за два года накапливаются достаточно большие штрафы и пени. Процедура обращения взысканий должна быть прозрачной и быстрой. Это в интересах как банков, так и людей, которые берут ипотечные кредиты.
Конечно, необходимо прорабатывать вопрос создания системы целевых жилищных накоплений. Это могут быть стройсберкассы, но возможен и параллельный вариант, не отвергающий стройсберкасс. Можно создать систему формирования накопительных вкладов, которая поможет гражданам в течение нескольких лет накопить средства на первоначальный взнос.
Основная господдержка ипотеки идет нынче через программу инвестиций Внеш-экономбанка. В рамках этой программы банки будут выдавать кредиты по ставке ниже 11% годовых со 100-процентной гарантией рефинансирования ипотечных ценных бумаг со стороны Внешэкономбанка за счет средств пенсионных накоплений и средств Внешэкономбанка.
Другая часть этой программы – целевой кредит агентства на сумму 40 млрд рублей. Государственной думой РФ принят закон о снижении ставки по такому кредиту до уровня 6,5% годовых. Это позволит нам уменьшить сейчас ставку по тем средствам, которые мы будем предоставлять банкам на кредитование жилищного строительства и на кредитование граждан, приобретающих жилье. Ставка по таким кредитам за счет дешевого фондирования со стороны государства также будет ниже 11% годовых.
В ближайший год планируем, поддерживая рынок, сосредоточиться на сегменте первичного жилья. Мы ввели специальный ипотечный продукт «Новостройка»: максимальная ставка не превышает 11%, плюс к этому существуют процентные вычеты для покупателей жилья экономкласса, для молодых семей, получателей различных государственных субсидий.
Социальный аспект
Еще одно направление нашей работы – помощь другим банкам в секъюритизации ипотечных кредитов. По программе кредитования строительства объем, который мы собираемся освоить, составляет около 40 млрд рублей, что позволит ввести более 1,5 млн кв. метров жилья. Сегодня уже более чем на половину этой суммы поданы заявки.
Кроме того, занимаемся внедрением ипотечного страхования. Оно, на наш взгляд, актуально прежде всего в социальном плане. Страхование позволяет заемщику взять ипотечный кредит на более льготных условиях – с низким первоначальным взносом и с доступной процентной ставкой. Не менее важен и другой аспект, который почему-то не всегда учитывается в дискуссиях: если вдруг заемщик не в состоянии платить по кредиту, у него не возникает проблемы, связанной с тем, что после реализации жилья он еще остается должен банку. Ипотечная страховка как раз и закрывает такие риски. Может случиться так, что цена на его квартиру очень сильно снизится, но даже в случае продажи жилья по более низкой цене заемщик не будет оставаться должником. Недостающую сумму кредита за него выплатит страховая компания.