Сабпрайм снова в моде?
Очевидное-невероятное: вновь появилась реклама банков, которые дают кредит с нулевым первоначальным взносом. Казалось бы, после кризиса подобная щедрость исключена. Однако факты остаются фактами. Какие же проблемы могут подстерегать заемщика, который согласится взять кредит в таком банке? Об этом рассказывает Владимир Лопатин, председатель комитета Ассоциации российских банков по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов.
Читайте между строк
– Напомню, сабпрайм (subprime) – это ипотечные кредиты, выданные заемщикам с плохой кредитной историей. До тех пор пока цены на жилье в Штатах росли, у заемщиков не было сложностей с выплатой кредитов: денежные затруднения можно было решить перефинансировав заем или взяв дополнительные деньги под свой, поднявшийся в цене, дом.
При всем том сабпрайм еще никто не отменял. Когда на рынке стандартных кредитных продуктов банкам становится слишком тесно, они начинают предлагать сначала не совсем стандартные кредиты, а потом и вовсе нестандартные. Проблем же для заемщика я здесь не вижу никаких: можно брать, если все остальное устраивает. Сложности могут быть у банка, особенно если он соберется рефинансировать такие кредиты на рынке. Но это уже его заботы.
– Может быть, у него с деньгами все в порядке, в том числе – с длинными, и он не собирается такие кредиты рефинансировать, а будет удерживать их у себя на балансе.
– На здоровье! Тогда у него просто будут накапливаться так называемые кредитные риски, т. е. риски неплатежей по выданным кредитам. Практика показывает, что заемщики, не вложившие в приобретение жилья собственные средства, не очень-то и борются за это жилье при возникновении финансовых проблем. А если еще это жилье вдруг подешевеет, то у банка точно будут убытки.
Впрочем, все это вообще может оказаться чисто рекламным приемом, и выдачу таких кредитов обставят десятком невыполнимых условий для клиента…
Про алгоритм и левую ногу
– Тем не менее, предлагая такие кредиты, банки, наверное, надеются на то, что недвижимость будет дорожать. Вот и привлекают больше заемщиков.
– Вполне возможно, что эти надежды сбудутся, но в короткой перспективе. А кредиты-то на сколько лет выдают?
– Возьмем ту же ипотеку. Ее ведь выдают на 20–30, а то и на 50 лет. Как кредитор может угадать стоимость привлечения денег на рынке на полвека вперед? Никак. Соответственно, у кредитора возникает два варианта.
Первый – заложить все свои риски по последующему увеличению стоимости денег в фиксированную ставку по кредиту. И тем самым сделать его очень дорогим для заемщика. Что у нас и наблюдалось. Второй вариант?– применить так называемую плавающую ставку по кредиту, когда риски изменения стоимости денег переносятся на заемщика, но на старте кредит отдается недорого.
– Это как раз тот вариант, что был предложен в Саратове?
– Тот да не тот. В нормальных кредитных договорах, предусматривающих плавающую процентную ставку, закладывается право банка изменять ее по ходу дела, но не по принципу «как левая нога захочет», а по заранее оговоренному алгоритму. В кредитном договоре согласуется периодичность изменения ставки (например, раз в год) и публичный, не зависящий от банка индикатор, к которому эта ставка привязывается. Например, известная во всем мире лондонская усредненная ставка межбанковского кредитования в долларах libor.
Во всем мире этот, второй вариант широко практикуется в чистом виде (когда процентные риски полностью возлагаются на заемщика), либо в урезанном (когда заранее оговаривается диапазон изменения плавающей ставки). В договоре фиксируется, что ставка должна быть не выше и не ниже такой-то величины. В последнем случае рассматриваемый нами риск распределяется между заемщиком и банком.
– Но все же, Владимир Андреевич, согласитесь, что, уменьшая процент первоначального взноса, банк увеличивает риск невозврата.
– Безусловно. В последний год мне довелось заниматься урегулированием просроченных задолженностей по ранее выданным ссудам. Так вот, чуть ли не по каждому второму кредиту дело обстоит таким образом, что даже при доброй воле сторон суммы, выручаемые от продажи заложенных квартир, не покрывают даже размера кредита, не говоря уже о начисленных за время просрочки процентах и штрафах.
Поэтому вполне естественно, что и в период кризиса, и сейчас, когда ипотека в России потихоньку оживает, многие банки настаивают на первоначальном взносе в 30%. Правда, тем самым они обрекают себя на то, что так называемые первые покупатели к ним почти не попадают, а кредиты берутся в основном на улучшение жилищных условий, когда что-то сначала продается, а потом (или одновременно) приобретается другое, более дорогое жилье. В результате и без того съежившийся сегмент надежных заемщиков сужается по этому параметру еще больше.
– Исправит ли ситуацию появление на рынке ипотеки нового страхового продукта, который предлагает АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию?
– Не знаю. Многое, как всегда, кроется в деталях. Если все будет сделано с умом, то должно исправить.
За сравнительно небольшие деньги (примерно 2% от суммы кредита на весь период страхования) заемщику будет предложено взять кредит не на 70, а на 90% от стоимости приобретаемого жилья. Значит, ему нужно будет иметь только 10% своих денег. Спрос среди заемщиков это непременно поднимет. А вот вызовет ли интерес у профессиональных участников рынка – банков и страховщиков, – будет зависеть как раз от деталей.
Банки пойдут на это только в том случае, если появление данного вида страхования будет сопровождаться изменениями в законодательстве, позволяющими не держать такие кредиты у себя на балансе. (Сегодняшний российский закон о рефинансировании ипотечных кредитов твердо стоит на первоначальном взносе в 30% по каждому рефинансируемому кредиту.)
Вполне возможно, банки и пойдут на уменьшение первоначального взноса, но не сразу, а лишь под давлением конкуренции на рынке. Ведь уменьшение суммы первоначального взноса чревато не только возникновением потерь при дефолте заемщика (этот как раз покроется страховкой), но и увеличением вероятности самих дефолтов. Не мною замечено: чем меньше собственных средств вложил заемщик при приобретении квартиры, тем меньше он держится за нее при возникновении трудностей с платежами.