Арендовать или купить? Что лучше делать с офисами
Пожалуй, любая организация, будь то маленькая фирмочка или огромная корпорация, рано или поздно сталкивается с «офисной» проблемой. Срочно нужно помещение. Одна компания настроена арендовать, другая ставит перед собой более глобальные задачи. Что же происходит сегодня на московском рынке офисов?Офисный «ликбез»
Традиционно офисные помещения делятся на категории «А», «В» и «С». К категории «А» относятся элитные здания, современные бизнес-центры, технически оснащенные и оборудованные по европейским стандартам. В офисных помещениях самого высокого класса предусмотрены и современные системы пожаротушения, и новейшие системы кондиционирования, не говоря уже о выделенных интернет-линиях.
К категории «В» относятся вполне приличные офисы с неплохим ремонтом, но уже не в таких суперсовременных и оборудованных по последнему слову техники зданиях.
Категория «С» – это уже помещения в обычных административных зданиях. Помимо офисных зданий, в столице много первых нежилых этажей, полуподвалов, подвалов. Офисы в них также сдаются в аренду и продаются. Чаще такие помещения по качеству ремонта и технического оснащения относятся к категории «С».
Хочу снять офис…
Категория. Район. Удаленность от метро. Это три основных фактора, которые, по мнению риэлторов, влияют на цену офиса.
Офисы, принадлежащие к самой высокой категории, обычно расположены в пределах Садового кольца или чуть дальше от него. Цена квадратного метра в год в таком офисе – не меньше 500 долларов. Но к этой цифре надо приплюсовать НДС, коммунальные платежи, плату за охрану и уборку. По оценкам специалистов, средняя сумма, которую приходится ежемесячно платить арендатору, выходит около тысячи долларов.
Офисы категории «В» могут располагаться как в центре, так и в престижных районах. Например, на Юго-Западе, в Крылатском, на Соколе или на Речном вокзале. Средняя стоимость квадратного метра этих офисов, уже с учетом НДС и коммунальных платежей, – около 500 долларов.
Офисы в административных зданиях категории «С» можно арендовать от 200 до 350 долларов за метр в год в зависимости от местоположения. Офисы этой категории могут находиться в любом столичном районе. Но на том же Юго-Западе, как бы далеко от центра он ни был расположен, офис будет стоить не меньше 300 долларов за квадратный метр в год. На таком же расстоянии от центра, например, в районах Перово или Выхино, аналогичного качества офис может стоить 200 долларов за квадратный метр в год.
Сегодня 200 долларов – самая низкая арендная ставка в Москве. Как правило, даже на Юго-Востоке столицы для аренды такого офиса надо проехать несколько автобусно-троллейбусных остановок от станции метро.
Может быть, купить
Большинство специалистов, занимающихся коммерческой недвижимостью, сетует на то, что продажные цены на любые офисные помещения сегодня и так высоки, но, несмотря на это, все продолжают расти.
Раньше существовало постановление, регламентирующее цены на продажу офисов в разных районах. Например, метр в пределах Садового кольца не мог быть дороже 1500 долларов, в районе Третьего транспортного кольца – 1000, в отдаленных районах – 600–800 долларов. Сейчас это постановление отменено. Цены устанавливают оценщики. По мнению риэлторов, они действуют, в основном, сравнительным методом. Если дорого продали, то и дальше надо продавать не дешевле, вне зависимости от того, как быстро найдется покупатель.
Именно с этим фактором многие риэлторы связывают возникшее ценовое несоответствие между спросом и предложением. Иногда офис продается по астрономически высокой цене. Например, офис категории «В» в центре минимально стоит 2000 долларов за метр. В среднем продажная цена метра в таком офисе составляет 2500–3000 долларов.
Офис – мечта покупателя
О каком офисе мечтает среднестатистический покупатель? По мнению риэлторов, большинство покупателей мечтает о небольшом помещении (50–100 квадратных метров) и ищет офисы поближе к центру, в плохом состоянии – с целью покупки за более низкую цену. Продаются же, как правило, здания с минимальной площадью 500 метров.
Мечта покупателя – полуразрушенные здания, которые можно реконструировать и привести в порядок. Но таких зданий практически не существует. Их нынешние хозяева сами стараются продать их намного дороже.
А что со спросом?
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются относительно небольшие офисы от 70 до 200 метров. По оценкам специалистов, за последний год арендная ставка выросла в среднем на 50 долларов. Потенциальный арендатор к этому привыкнуть никак не может. То же самое происходит и в секторе продаж. Основной клиент крупных риэлторских компаний – покупатель, ищущий офис в центре по прошлогодней цене. Тем не менее, несмотря на ценовое несоответствие, спрос на офисы по аренде приблизительно в три раза превышает предложения. Что же касается продажи, то здесь спрос превышает предложение в 6 раз. Во-первых, потому, что продающихся помещений немного. А во-вторых, число желающих купить свой небольшой офис растет из года в год.