Сделаем вам красиво
В прошлом месяце премьер Владимир Путин утвердил Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года. Суть ее сводится к тому, что через 20 лет ипотека в России будет смотреться точно так, как она сегодня выглядит в большинстве ведущих стран Европы и в Северной Америке.
При этом детальное знакомство с документом оставляет чувство некоторой неудовлетворенности. Стратегия носит в значительной мере декларативный характер: будет так-то, так-то и так-то. Однако ни слова не сказано, почему будет именно так, что для этого будет сделано и почему не получится как всегда.
Типовые параметры будущего
Стратегия декларирует, что «ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность». Не будет практически ничего иного, останется одна сплошная ипотека. При этом цена за метр, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы граждан позволят приобретать жилье 60 процентам семей, то есть основной массе населения. Правда, остается не ясным, что произойдет с чрезмерным корыстолюбием застройщиков, банкиров и чиновников, которое является основной преградой на пути к доступному жилью сегодня.
Также Стратегия безапелляционно утверждает, что «уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита». Подобного рода заявления ласкают слух, но хотелось бы побольше конкретики: что, при «замороженных» ценах на жилье резко возрастут доходы граждан? Но с какой стати? Или доходы продолжат расти в прежнем темпе, но жилья настроят столько, что оно будет стоить не дороже мусора? Но тогда почему уже многие годы не удавалось ощутимо повысить объемы строительства, а тут вдруг получится?
В Стратегии заявлены следующие типовые параметры ипотечного кредита будущего: фиксированная процентная ставка на уровне инфляции плюс 1%, первоначальный взнос снизится до 10% (при условии страхования кредита) и средний срок погашения составит 32 года. К этим цифрам столько вопросов, что о них поговорим особо чуть ниже.
Благодаря комплексу организационных мероприятий получить ипотечный кредит можно будет с полпинка. Его оформление станет стандартным процессом. Предусматривается «сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений». А конкуренция на рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков.
Наряду с классической ипотекой для граждан пышным цветом распустятся иные кредитные продукты под залог недвижимости. В частности, широкое распространение получат рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц) и жилищных кооперативов. При этом участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным и только на завершающей стадии. Основные риски строительства примут на себя застройщики, инвесторы и банки. Кредитование заемщиков предлагается преимущественно осуществлять после окончания строительства многоквартирного дома. «Забронировать» квартиру желающие смогут с помощью ограниченного задатка, вносимого на средней и высокой стадии готовности дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных жилищных кредитов. Иными словами, долевое строительство будет выброшено на свалку истории. Но почему от него откажутся застройщики?
Ипотека станет исключительно стабильной, практически неподверженной кризисным явлениям. «Длинными» деньгами ее снабдят институциональные инвесторы, в частности, пенсионные фонды и страховые компании. Предполагается, что в ипотечные ценные бумаги начнут вкладываться и физические лица. Правда, возникает вопрос, зачем вкладываться в бумаги, доход по которым ниже инфляции. С пенсионными фондами и страховыми компаниями все понятно, они вкладывают не свои – чужие деньги. А граждан вынудят вкладываться тем, что снизят ставки по банковским депозитам. То есть, лишат их альтернативы.
Не менее оптимистичен тезис о том, что «повышение эффективности работы судебной системы позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества». Для рыночных отношений вполне здравая и логичная мера.
И еще одна деталь привлекает к себе внимание. Стратегия предполагает развитие кредитования юридических лиц на приобретение жилья для последующей сдачи его в наем. Сегодня строительство доходных домов в России – полностью отсутствующий вид бизнеса. Свободная конкуренция на рынке частной аренды привела к тому, что доходность в этом секторе составляет всего лишь около 6%, а срок окупаемости – 20 лет и выше. Чтобы поднять доходность хотя бы до минимально приемлемых для бизнеса 15%, частного конкурента с рынка, скорее всего, придется устранить. Вместе им вряд ли ужиться.
Куда мостят путь благие намерения
Даже не самые привлекательные условия ипотечного кредитования порождают опасность роста цен на жилье из-за повышения спроса. Что уж говорить о тех прекрасных параметрах, что декларирует Стратегия? Так получилось, что с утверждением документа совпала по времени публикация аналитическим центром IRN.RU статьи «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен». Сам по себе тезис довольно спорный, и надеюсь еще подискутировать на эту тему. Но в начальной части статьи авторы предложили убедительное объяснение того, почему ипотека в России до сих пор приводила к росту цен на жилье.
Проблема, по мысли аналитиков IRN.RU, состоит в том, что прежние «безумно» либеральные (мягкие) условия кредита выводили на рынок людей, не имеющих ни копейки собственных накоплений, не способных подтвердить свои доходы, но которые за счет заемных денег создавали ажиотаж, что неизбежно толкало цены вверх. Полностью разделяя эту позицию, попробую сравнить условия кредитования, которые в аналитическом центре считают опасными с точки зрения роста цен, с теми, что заявлены в Стратегии.
Нормальным для разумной классической ипотеки в IRN.RU полагают первоначальный взнос в размере 30% или хотя бы 20%. Взнос 10% и меньше там считают неадекватно низким. Стратегия, пусть и с оговорками, декларирует 10%.
Срок кредитования, по мнению аналитиков, не должен превышать 20-30 лет, что согласуется с возрастом работоспособности заемщика. В Стратегии прописан средний (!) срок кредита 32 года. Значит, может быть и выше.
Важное значение специалисты отводят качественной проверке платежеспособности заемщика. Но когда под ипотечные требования подходит чуть ли не поголовно все население (60% в соответствии со Стратегией), актуальность проверки неминуемо падает.
В своем анализе специалисты обошли стороной ставку по кредиту. Скорее всего, потому, что в нашей стране она никогда не отличалась чрезмерной скромностью. Но в Стратегии и здесь опередили здравый смысл. Всего лишь 1% плюсом к инфляции – это очень смело.
Вопрос: ну как в таких условиях ценам на жилье не полезть вверх?
И вашим, и нашим
Нельзя обойти вниманием приложение к Стратегии, где в табличку сведены целевые показатели развития ипотечного кредитования. Первую позицию в ней занимает «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств». Таковых к 2030 году должно набраться 60%. С этим показателем сталкиваюсь не впервые, и всякий раз попытка понять его смысл ставит в тупик. Интуитивно ясно, что чем выше эта доля, тем лучше. Но точно так же очевидно, что не все из этой доли реализуют свою возможность. Потому что если бы они ее реализовали, тогда так бы и указали: «доля людей, улучивших жилищные условия». Ан нет, прибегают к заумной формулировке. Возникает вопрос – что это за люди, которые имеют возможность улучшить жилищные условия, но не делают этого, и по какой причине? Наверняка это не только те, кому жилье просто не нужно, ведь в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается основная масса населения. Тогда кто? А главное в другом. Если человек не воспользовался своей возможностью, то как проверить, а есть ли она у него вообще? Получается, что этот параметр нельзя проконтролировать на соответствие действительности. Может быть, в том и есть его главный смысл, что он годится «и нашим, и вашим»?
Следующая графа в таблице – «количество выдаваемых в год ипотечных кредитов». За первые пять лет реализации Стратегии их число должно возрасти почти в 6 раз. А доля сделок с ипотекой на рынке за тот же период должна возрасти только вдвое. Такое может произойти только при условии, что общее число покупок жилья возрастет втрое (втрое возросло число покупок, умножим на два за счет повышения в них доли кредитов, получается общий рост кредитования в 6 раз). Но где его (жилья) столько взять, если по проекту программы «Жилище» объем строительства прирастет всего ничего – на 15%? И наоборот, за последние 10 лет реализации Стратегии количество выдаваемых кредитов планируется сохранять неизменным, а их доля в общем объеме торговли возрастет на четверть. Чтобы это произошло, надо соответственно сократить объем торговли. Но зачем это делать?
Не станем более перегружать читателя перечнем «смелых» цифр Стратегии, ограничимся еще одним общим впечатлением. От слова «будет» в тексте просто рябит в глазах. Оно присутствует если не в каждом предложении, то в каждом абзаце точно. Эффект таков: может быть, написано что-то полезное, а читается как «нынешнее поколение советских людей будет жить при коммунизме».
Тем не менее, авторов можно поздравить – поставленная перед ними задача выполнена: стратегия есть и внешне выглядит вполне симпатично. Прекрасный вспомогательный материал для пропагандистского работника на несколько лет.