Авоська с небоськой, или Куда девается прошлое купленной квартиры
Конечно, никто не хочет, купив квартиру, оказаться в ситуации, когда его потом станут выселять из благоприобретенного жилища по суду. Но и тратиться на страхование сделок с недвижимостью покупатели тоже не хотят. Почему? Об этом в беседе с корреспондентом «КР» размышляет Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА».
– Каждому, кто покупает жилье через нашу компанию, мы советуем его застраховать, но этой рекомендации следуют немногие. Преимущественно те, кому квартира очень понравилась, но она имеет, к примеру, небольшой юридический дефект. Скорее всего, он никогда не проявится, но риск нельзя убрать полностью, его можно лишь минимизировать. Поэтому всегда предупреждаем клиентов об истинном положении вещей, обо всех возможных сюрпризах. Однако большинство покупателей склонны надеяться на русский авось.
– Ну а что может быть, если история квартиры коротка и прозрачна?
– К сожалению, все может быть… Суды бывают порой непредсказуемы, принимая решения, в которых не прослеживаются ни логика, ни следование букве закона.
– Наверное, самое опасное, когда сделка затрагивает интересы детей?
– Да, в сделках, в которых участвовали несовершеннолетние (даже если они не собственники квартиры, а лишь зарегистрированы в ней), присутствует немало рисков. По закону если зарегистрированный в продаваемой квартире ребенок не является собственником, то при продаже жилья получать разрешение органов опеки и попечительства не нужно. Но Конституционный суд придерживается такой позиции: несмотря на то что ст. 292 ГК РФ не противоречит Конституции страны, тем не менее во время сделки могут быть ущемлены жилищные права ребенка. И такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной… Вроде бы все проведено по закону, но если суд вернет квартиру продавцу, то в какой ситуации окажется покупатель? А так – страховая компания выплатила бы ему в этом случае стоимость квартиры.
– Раз есть непредсказуемые ситуации, то, может быть, имеет смысл ввести обязательное страхование недвижимости – по примеру страхования вкладов и автомобилей?
– Хотели ввести, но, к сожалению, этот законопроект похоронили. Однако давайте посмотрим на другие обязательные виды страхования. К примеру, вклады страхуют не граждане, а государство.
– Тогда как автомобиль страхуют граждане…
– Не автомобиль, а автомобильную гражданскую ответственность. ОСАГО – это обязательное страхование, необходимость которого закреплена законодательно. И такую страховку получают все. Не имея страхового полиса ОСАГО, не выедешь на дорогу. Тогда как страхование КАСКО не является обязательным. Здесь картина другая. По этому виду страхования, как правило, оформляют только новые автомобили. Прошло два-три года, и люди перестают страховать подержанные автомобили. Или ищут компании, где стоимость КАСКО ниже.
Схожая ситуация и со страхованием жилья. Каждому клиенту, кто к нам обращается, мы разъясняем суть, значение и необходимость титульного страхования, даже если в квартире нет никаких белых пятен. Сколько бы ни было в прошлом хозяев у жилища, мы настоятельно рекомендуем покупателям его страховать. Что было в квартире пять-десять лет назад? А пятнадцать? Зачастую узнать такую информацию бывает крайне сложно, иногда – невозможно. Закона о риелторской деятельности как не было, так и нет. Никто не позволит нам копаться в архивах. По представленным документам все, казалось бы, чисто. Но риски на 100% все равно не снимаются.
– Значит, первый маклер плохо ее проверил…
– Возможно, и так. Но даже покупая квартиру через крупную компанию, можно попасть на неприятность. Понятно, что в таком случае риски снижаются, но полностью не исключаются. Бывают ситуации, когда поднять всю историю квартиры просто невозможно.
– Значит, выход один – страховать?
– Лучше всего поступать именно так. Затраты невелики в сравнении с ценой квартиры, зато будете жить спокойно.
– На какой срок лучше страховать – на три года или на пять лет?
– Лучше страховать на то время, какое вы планируете жить в квартире. Если мы говорим о выявленных случаях юридической нечистоты, то примерно ясно, в какие сроки могут проявиться те или иные сложности. Однако мы не знаем, как изменится тот или иной закон. Примут какие-то поправки – и часть сделок окажется под угрозой. С одной стороны, декларируется положение о том, что закон не имеет обратной силы, но в реальности порой приходится видеть обратное.
– Считается, что немало опасностей может таить в себе квартира, где имело место вступление в права наследства.
– Несомненно, это тот сегмент жилья, который связан с повышенными рисками. Ведь определить полный круг наследников бывает практически невозможно. Продали квартиру, и вдруг объявляется внебрачный сын, который недавно узнал, что его отец умер. И такой наследник имеет все права на часть наследства. А как такого наследника вычислишь? Не проверишь же все внебрачные связи наследодателя…
Здесь нет никакого злого умысла риелтора, просто присутствует проблема, которая почти неразрешима. Поэтому мы рекомендуем нашим клиентам сразу же покупаемую квартиру застраховать.
– Только вот страховые компании не всегда любят выплачивать клиенту деньги.
– Они заинтересованы в первую очередь в отстаивании интересов клиента, а не в выплате ему денежных средств. Но если отстоять эти интересы не удается, то уважающая себя компания выплат не задерживает. Эти ее действия послужат добрым знаком для других граждан, которые будут потом выбирать себе страховщика. Если страховая компания платит, значит, с ней можно работать.
– Вопрос только в том, как найти такую? В рекламе все обещают много, а на деле все выходит по-другому.
– Есть ряд признаков, по которым можно выбирать. Первое – сколько лет она присутствует на рынке. Второе – с какими другими страховыми компаниями работает, где они перестраховывают сделки. Если застрахуете там, где дешевле, потом будете «бодаться». Посмотрите Интернет, там есть отзывы о работе почти всех страховщиков.
Так что не пожалейте денег, подберите для страхования надежную компанию, зато будете спать спокойно. Все же квартира стоит миллионы. А потерять ее из-за 80–100 тысяч рублей, думаю, никому не захочется.