Вынуждены доказывать
С января вступили в силу новые нормы Налогового кодекса РФ. Теперь не подлежат налогообложению НДС отдельные операции в управляющих организациях, ТСЖ, ЖСК и других потребительских кооперативах, созданных для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Казалось бы, пришло долгожданное освобождение от НДС: ТСЖ и ЖСК могут спокойно копить на капремонт без боязни, что накопления эти налоговики сочтут прибылью и обложат налогом по полной программе…
Однако на деле кооперативам и товариществам по сей день приходится доказывать свое право на освобождение от НДС. Почему? Вот что рассказала Евгения Попова, зам. генерального директора ЗАО «АКЦ Жилкомаудит».
– Налоговые споры возникают по нескольким причинам.
Например, в пп. 29 п. 3 ст. 149 указаны условия освобождения от НДС реализации коммунальных услуг. Их в принципе исполнить невозможно, ведь для предоставления коммунальных услуг управляющие организации приобретают у ресурсоснабжающих организаций холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ, тепловую энергию, а не коммунальные услуги.
Поскольку УК во всех случаях приобретает коммунальные ресурсы по тарифам поставщиков, она обязана предъявлять гражданам к оплате коммунальные услуги по тем же тарифам. Это предусмотрено п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление правительства РФ от 23.05.2006 № 307), вне зависимости от того, применяет управляющая организация при реализации коммунальных услуг освобождение от НДС или нет. Эта особенность не оговорена в Налоговом кодексе, что может вызвать к ней налоговые претензии.
Для освобождения от НДС работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации должны выполнить условие пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ – приобрести такие работы (услуги) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Управляющие организации обязаны вести раздельный учет операций, облагаемых НДС и освобожденных от налогообложения в соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ. А в ст. 153 Жилищного кодекса плата за жилое помещение установлена как единый платеж, в составе которого оплачиваются услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также капремонт для собственников жилья.
Следовательно, для того чтобы освободить часть выручки от управления многоквартирным домом, УК должна признать ее доходом от разных видов услуг и работ, и выделить отдельные составляющие платы в платежном документе. И здесь вероятны претензии налоговиков по порядку разделения выручки управляющей организации на облагаемую и необлагаемую части при отсутствии в договоре управления твердой цены каждого вида услуг и работ или порядка определения их стоимости.
Возможность освобождения от НДС средств, полученных на формирование резерва на текущий и капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 162 НК РФ), также не может быть использована управляющими организациями. Ведь по правилам и бухгалтерского, и налогового учета они не могут создавать резервы на осуществление несобственных расходов.
Как избежать претензий налоговых органов?
Управляющей организации рекомендуется утвердить Положение об учетной политике для целей налогообложения и бухгалтерского учета, в котором следует предусмотреть следующие моменты:
– порядок раздельного учета доходов, не облагаемых НДС, и соответствующих им расходов, в регистрах аналитического учета;
– перечень необлагаемых доходов и уточненные условия их освобождения от НДС (виды оказываемых коммунальных услуг, для предоставления которых приобретаются коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций);
– услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, выполняемые силами подрядных организаций в счет платы за жилое помещение; авансы на выполнение работ по ремонту общего имущества в случае принятия решения собственниками жилья о создании резервов на проведение таких работ путем перечисления средств управляющей организации);
– порядок формирования не облагаемой НДС выручки от предоставления коммунальных услуг по тарифам ресурсо-снабжающих организаций для населения, включая налоги, уплачиваемые ресурсонабжающими организациями согласно применяемой ими системе налогообложения;
– порядок распределения общей суммы платежа за жилое помещение на составляющие: плату за управление, за содержание и за ремонт общего имущества каждого из многоквартирных домов, с собственниками помещений в которых заключены договоры управления (по утвержденной договором управления структуре платежа);
– порядок раздельного учета НДС, подлежащего вычету по облагаемой деятельности, и включаемого в состав расходов по необлагаемым видам деятельности согласно п. 4 ст. 170 НК РФ.
ТСЖ и ЖСК могут подтвердить факт отсутствия предпринимательской деятельности положениями своего устава, а также утвержденными собственниками жилья сметами доходов и расходов, решениями о создании и порядке использования целевых фондов.