И молимся, чтобы страховка не подвела
Процесс приобретения жилья в нашей стране по-прежнему в чем-то сродни ночной прогулке по минному полю. Неспроста начало лета было отмечено сразу двумя масштабными акциями по страхованию сделок с недвижимостью.
Вот это по-царицынски
Недавно между страховой компанией РОСНО и агентством «НДВ-Недвижимость» было заключено соглашение о сотрудничестве в области страхования операций по приобретению жилья гражданами как на первичном, так и вторичном рынках. Ранее примеры столь широкого партнерства риелтора и страховщика, включающего сделки с новостройками, были неизвестны.
Покупатель квартиры в новостройке от «НДВ-Недвижимость» получает полис РОСНО, который на этапе строительства защищает дольщика от того, что он по определенным причинам не получит оплаченную квартиру в собственность. После регистрации готового жилья полис продолжает защищать право собственности покупателя. Следует уточнить, что пока это лишь пилотный проект, который касается только нового крупного микрорайона Царицыно.
Точно так же РОСНО страхует право собст-венности покупателя квартиры и на вторичном рынке, если она приобретена через «НДВ-Недвижимость».
Все расходы по страхованию принимает на себя риелтор. Как подчеркивает генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев, «полис будет оплачивать наша компания из своей комиссии, то есть клиент ни за что не платит, причем наша комиссия не возрастает и сохраняется в прежних пределах». При этом руководитель компании предлагает позвонить в любой из офисов и убедиться, что комиссия осталась неизменной.
Полагаю, что звонить нет никакой необходимости, поскольку процент комиссии остался на прежнем уровне. Точно так же очевидно, что квартира с гарантией лучше, чем без гарантии. Но товар с лучшими потребительскими свойствами пользуется более высоким спросом, соответственно и цена на него растет (или сохраняется прежней в условиях, когда у других поставщиков падает). Это закон рынка, и никто его не отменял. А дальше прибавка в цене делится между всеми причастными пропорционально доле участия в деле. И в абсолютном выражении размер комиссии становится более весомым.
Размер страхового возмещения, если говорить о первичном рынке, равен сумме инвестиций, то есть той сумме, которую внес покупатель. Если квартира приобретена на вторичном рынке, то, как пояснил директор центра страхования финансовых рисков страховой компании РОСНО Виталий Ус, «это сумма по договору или рыночная стоимость квартиры, если из договора стоимость определить сложно» (видимо, имеется в виду практика занижения в договоре стоимости квартиры по инициативе продавца).
Слегка добавили цемента
Как заявляют авторы проекта, их главная задача – сделать так, чтобы граждане могли спокойно и с чувством защищенности приобретать жилье. Действительно, страховка придаст покупателям больше уверенности. Но не намного. И вот почему. По утверждению Александра Хрусталева, за все время работы с недвижимостью возглавляемая им компания провела около 10 тыс. сделок, и за все это время не было ни одного расторжения, ни одного суда: «Достаточно серьезно мы все проверяем. И когда что-то непонятно, мы просто отказываемся от сделки». То есть получается, что покупателей страхуют от того, что на практике им как бы и не угрожает.
В этом смысле вспоминается «гарантийный» бум вокруг сделок с квартирами, разразившийся лет восемь-десять назад на вторичном рынке жилья столицы. Тогда сразу несколько ведущих риелторских компаний наперебой начали предлагать гарантийные сертификаты, обязательства, акты и прочие бумаги, подтверждающие качество и юридическую чистоту оформленных ими сделок. Между двумя инициаторами нового почина даже разгорелся если не скандал, то жаркий спор вокруг того, кто у кого «слизал» идею. Правда, тогда речь шла о механизме, несколько отличном от страхования. Последним занимаются сторонние специализированные организации. А в тот период гарантии сделок за свой счет выдавали сами же риелторские фирмы, которые брались в случае возникновения неприятностей у клиента полностью компенсировать ему все потери. Впрочем, клиентам без разницы, кто возместит ущерб, лишь бы возместили. Как бы то ни было, но через год-полтора ажиотаж утих, а через три года о гарантиях все забыли, как будто их не было. В сухом остатке остался лишь рекламный пшик.
Пожалуй, главное рациональное зерно нынешнего проекта состоит в том, что он служит определенным ориентиром для покупателей на рынке недвижимости. Вспомним основную рекомендацию экспертов приобретателям жилья: поинтересуйся, с кем ты имеешь дело, наличием надлежащего опыта работы риелтора, посмотри основополагающие документы застройщика и т. п. Но что может проверить дилетант? Другое дело, если за проверку берутся профессионалы. Свидетельствует В. Ус: «Мы аккредитуем объекты недвижимости, проводим глубокую экспертизу документации, финансовое состояние и качество строительства. Таким образом, мы делаем заключение о том, что это качественный надежный объект, что в него можно инвестировать деньги». Впрочем, не надо забывать, что вслед за этим заключением следуют платежи за полисы страхования от проверяемого проверяющему.
В любом случае следует признать, что в раствор, скрепляющий права собственности покупателя, две сотрудничающие компании слегка добавили цемента. Несомненно, что в целом «сооружение» от этого станет несколько прочнее.
…И никаких возмещений
Прочнее-то оно прочнее, но надо понимать, что действие полиса ограничено. Существует понятие страхового покрытия. Это совокупность рисков, на случай наступления которых заключен договор страхования. В случае новостроек, как уточнил В. Ус, РОСНО страхует дольщиков от операционных рисков (некоторые говорят «от неудачной хозяйственной деятельности») в строительстве и от рисков, связанных с оформлением собственности на третьих лиц (от так называемых двойных продаж). Эти риски действительно донимают дольщиков больше всего, но одними ими беды не ограничиваются.
Приведу конкретный сюжет из жизни. Застройщик заключает с местной администрацией инвестиционный контракт, оформляет аренду земли, получает разрешение на строительство, собирает деньги с граждан и приступает к строительству. А когда работы уже близятся к завершению, вдруг выясняется, что местная администрация распорядилась не принадлежащей ей землей. Договор аренды расторгается, и разрешение на строительство автоматически становится недействительным, суд объявляет застройку самовольной и предлагает собственникам снести объект. Доказать, что этот случай не подпадает под действие страхового полиса, проще пареной репы. И тогда никаких возмещений ущерба.
Второе ограничение связано со сроком страховки, он составляет полгода. Если на первичном рынке проблемы с оформлением права собственности обычно возникают в первые месяцы после регистрации, и полгода, скорее всего, срок достаточный, то на вторичном рынке, по признанию специалистов РОСНО, большинство проблем проявляется в первый год, а часть даже на второй-третий годы.
Рискнуть, что ли
Второй страховой проект связан с ипотекой. С 1 июля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию включило в свои стандарты возможность выдачи кредита с первоначальным взносом ниже 30% (до 10%) при условии оформления дополнительного договора страхования заемщиком своих ипотечных обязательств.
Если совместный проект РОСНО и НДВ имеет целью избавить граждан от риска при покупке недвижимости, то акция АИЖК направлена на то, чтобы стимулировать граждан с ограниченными доходами рискнуть и приобрести жилье по ипотеке, а банки заинтересовать в выдаче таких кредитов. Практика показывает, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше риск того, что в случае продажи квартиры несостоятельного заемщика полученных банком средств не хватит для покрытия всей задолженности. По этой причине в период кризиса банки ограничили выдачу кредитов с низким первоначальным взносом, а граждане со своей стороны стали осторожнее вступать в ипотеку. Предложенное агентством страхование позволяет банкам выдавать кредиты с низким первым взносом без увеличения собственных рисков, а заемщик получает защиту от дополнительных претензий банка в случае недостатка денег после продажи квартиры.
Впрочем, и без этого банки в отдельных случаях готовы выдать кредит с низким первоначальным взносом, но компенсируют свои риски повышением ставки на 3–4%. Таким образом, при выборе лучшего варианта существенным фактором становится цена вопроса. Как нам объяснили в АИЖК, возможно застраховать обязательства заемщика на период, определяемый как последний день месяца, к которому остаток основного долга (по графику погашения кредита) по кредитному договору достигнет 70% от стоимости недвижимости плюс 36 месяцев. При этом стоимость договора страхования ипотечных обязательств (страховая премия) составляет от 1 до 4% от размера кредита. Размер страхового взноса зависит от выбранного варианта страхования, размера собственных средств заемщика и срока кредитования: чем меньше размер собственных средств и больше срок кредита, тем выше размер страхового взноса.
Чуть меньший размер платежей при страховании в АИЖК объясняют тем, что банки и страховые компании, оценивая вероятность убытков банка из-за невозврата заемщиком денежных средств по кредитному договору, опираются на разные статистические данные. Банк использует исключительно собственную статистику, которая справедлива только для заемщиков конкретного банка. Страховые компании при оценке риска опираются на общую статистику по заемщикам разных банков. Учитывая то, что при оценке риска банка страховыми организациями берется статистика по значительно большей группе заемщиков, риск уменьшается (усредняется), что и приводит к тому, что передать риск страховщику выгоднее, чем оставить его на банке.
Со своей стороны заметим, что если стоимость страховки на условиях АИЖК является отражением усредненной статистики по многим банкам, то, значит, есть банки, которые оценивают свои риски чуть дешевле АИЖК. Может быть, заемщикам надо лучше искать?