20:00:18
20 июля 2024 г.

Стратеги держат оборону

СтроительствоИстория о том, как военное ведомство попросило для себя соблазнительный кусок земли в Анапе под обязательство решить проблемы пострадавших там соинвесторов долевого строительства. А когда участок перешел в распоряжение силовиков, они перестали видеть дольщиков в упор.

И вновь начинается бой

Три месяца назад в редакцию обратилась группа дольщиков, которые отчаялись добиться правды и просили предать их злоключения гласности. Вообще-то случаи надувательства граждан-соинвесторов давно перестали удивлять. И глаз на них, что называется, замылился, и проблемы людей более-менее решаются. Но чтобы вкладчики пострадали не от очередных мошенников, а от действий Министерства обороны, согласитесь, случай уникальный.

К тому же основная часть дольщиков оказалась в положении «сирот», без отеческого покровительства местных властей: объект строился в Анапе, а покупатели в основном москвичи. Однако обо всем по порядку.

Истоки этой истории следует искать в 2002 году. Тогда администрацией г. Анапы с коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» (КТ «СИиК») был заключен инвестиционный контракт на строительство жилого рекреационного микрорайона по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, вл. 100.

Проспект протянулся от центра города вдоль моря примерно на 10 км. Отделенная им узкая полоска побережья усеяна здравницами, в основном детскими. По другую сторону проспекта разбросана разнотипная застройка, посреди которой исторически сформировался свободный пятачок площадью примерно 9 га. Свобода объясняется природными причинами. Это низинное место, по которому протекает речушка, и в сильный дождь она исправно подтопляет весь участок. Вот и обходили его застройщики стороной. Хотя, если подойти к делу с умом, то участку в 400–500 метрах от берега моря не было бы цены.

Именно его облюбовала «Социальная инициатива». Предполагалось построить здесь несколько четырех–пятиэтажных многоквартирных домов, а также сблокированных таунхаусов и отдельных коттеджей. Наряду с этим застройщик обещал возвести ряд объектов торговли, спортивных помещений, развлекательных заведений. Помимо инвестиционного контракта, с городской администрацией был заключен договор аренды земли на 25 лет.

Компания получила техусловия на проектирование и строительство, разрешение на проведение строительно-монтажных работ. МЧС, СЭС, Госгортехнадзор, экологи, фонд по природным ресурсам и окружающей среде провели необходимые экспертизы и дали положительные заключения. Перечень правоустанавливающих и разрешительных документов превышает 60 наименований. Начался сбор денег. За 2003–2004 годы более 100 дольщиков заключили договоры инвестиционных вкладов с КТ «СИиК» на строительство квартир. Всего собрали 117 млн рублей (деньги можно было вносить поэтапно).

Итак, с документами ажур, деньги есть. Можно приступать к делу.

Начали с земляных работ, завезли 90 тыс. кубов грунта. Чтобы площадку впредь не затопило, ее всю надо было поднять примерно на метр. А чтобы потом не копать котлованы под фундаменты, на твердом основании сразу залили бетонные подушки. И даже частично возвели стены нескольких будущих зданий. Кроме того, перенесли русло зловредной речки в другое место и заключили ее в бетонный коллектор, проложили внутренние площадочные дороги, возвели трансформаторную подстанцию и оснастили ее тремя трансформаторами, провели кабельные линии, сети водоснабжения, канализацию и сделали еще много чего. То есть компания более или менее честно отрабатывала собранные деньги.

Дольщик сорта «чужак»

Первый неприятный звонок прозвенел для дольщиков в июле 2004-го. Вдруг выяснилось, что земля под строительством не муниципальная, а федеральная. И городская администрация была не вправе распоряжаться участком. В результате суд расторг договор аренды и передал землю законному владельцу – Росимуществу.

Впрочем, новый хозяин оперативно рассмотрел документы на строительство и в начале 2005 года заключил с КТ «СИиК» договор аренды уже на 49 лет. Подробно останавливаюсь на этом факте, чтобы показать: не только местная администрация, но и федеральное Росимущество не нашли в строительстве ничего предосудительного.

Однако новый договор просуществовал недолго. К тому времени Социнициатива, накуролесившая по всей стране, «посыпалась». Счета ее были арестованы, компания перестала оплачивать аренду, и договор на землю в 2006-м закономерно расторг суд.

Это уже был очень сильный удар по дольщикам, но они не пали духом. Силы им придавало сознание того, что по факту люди не оказались у разбитого корыта. Собранные деньги не исчезли бесследно, осталось их вполне зримое материальное воплощение в виде документации и, самое главное – в виде выполненных работ. Правда, теперь надо было искать формы, в которых начинание можно продолжить, а это оказалось задачей крайне сложной.

Социнициативе до вкладчиков дела уже не было, принадлежность имущества стояла под вопросом. Дольщики пошли по инстанциям: в местную и краевую администрации, в Росимущество, прокуратуру… . Нельзя сказать, чтобы им везде категорически отказывали. Но и реально помочь не торопились. Не будем сильно упрекать за это чиновников. Понять их можно. Закон вообще не обязывает их опекать дольщиков, хлопот с обманутыми гражданами много, а благодарности почти никакой. А тут еще выяснилось, что пострадавшие – по преимуществу «чужаки». Своих, краснодарских, среди дольщиков 15–20%, еще столько же со всей страны, а основная масса – москвичи.

И начались у дольщиков хождения по мукам.

Ура! Наши пришли

Если смотреть в целом по стране, то в большинстве случаев те или иные пути решения проблем пострадавших граждан все же изыскиваются. И способ, как правило, один и тот же. Находится организация, которая берется на определенных условиях довести стройку до логического завершения, учитывая при этом интересы дольщиков. Вот и вкладчикам с Пионерского мелькнул луч надежды. В 2007 году министр обороны А. Сердюков обратился в Росимущество с просьбой закрепить проблемный участок за ФГУП «Новороссийская КЭЧ» (служба расквартирования) с целью строительства жилья для военнослужащих. При этом министерство брало на себя решение всех имущественных проблем с дольщиками (см. копию письма В. Назарову).

Надо ли говорить, что Росимущество приняло предложение на ура. Участок проблемный, тут баба с возу – кобыле легче. Спустя полгода территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю выпустило распоряжение, в соответствии с которым участок передавался Новороссийской КЭЧ в постоянное бессрочное пользование (см. ниже):

Из распоряжения № 404-р от 25.04.2008 Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

…1. Предоставить Новороссийской квартирно-эксплуатационной части района (далее – Новороссийская КЭЧ района) в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0083, расположенный по адресу: г.-к. Анапа, Пионерский пр-т, 100, для строительства и эксплуатации жилого рекреационного микрорайона в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка…

2.3. Обеспечить решение всех имущественных вопросов, касающихся нарушенных прав граждан по договорам инвестиционного вклада в отношении земельного участка, указанного в п. 1 настоящего распоряжения.

При этом отдельным пунктом 2.3 предприятию было предписано обеспечить решение всех имущественных вопросов, касающихся прав вкладчиков.

Новороссийские военные даже предприняли шаг в направлении дольщиков – обратились в Росимущество за списками пострадавших. В ответ услышали: документов много, приезжайте, выбирайте что нужно. Однако с этого момента Новороссийская КЭЧ потеряла всякий интерес к дольщикам.

Наступила звонкая тишина.

Приняли обет молчания

Почуяв недоброе, граждане бросились по инстанциям. Однако везде слышали одно: Минобороны взялось, пусть и расхлебывает. Но ни министерству, ни Новороссийской КЭЧ дольщики уже были не нужны. Ведь участок официально уже застолбили за военными в органе регистрации.

Свой отказ военные мотивировали тем, что министерство не является стороной по договору с дольщиками и КТ «СИиК» (см. ответ министра обороны главе муниципального образования г. Анапа Т. Евсиковой). Это действительно так, никаких договоров с министерст-вом нет. Но когда в первом письме министр обещал решить все имущественные вопросы, он не ставил это в зависимость от наличия или отсутствия каких-либо договоров. Обязательство помочь было безусловным. Почему же этот вопрос возник теперь?

Когда я первый раз увидел рядом два письма министра, то даже оторопел – разве так можно? Оказывается, можно. Впрочем, военные чины и сами, видимо, чувствуют моральную уязвимость своей позиции. Характерная деталь: мы общались с представителями многих вовлеченных в процесс сторон. И практически все были готовы к диалогу. Все, кроме Министерства обороны. Служба по связям с общественностью отсылала нас к пресс-секретарю министра, а та – к службе по связям с общественностью. Наши письменные обращения за разъяснениями были восприняты без всякого энтузиазма, представитель министерства с пристрастием расспрашивал, какое отношение имеет московская городская газета к проблемам Анапы.

Пришлось объяснять, что основная масса дольщиков – москвичи. В итоге комментариев мы так и не получили. Можно предположить, что министерству нечего сказать, зато есть о чем умалчивать.

Моральную отдушину чиновники всех рангов и ведомств пытаются найти, списывая все несчастья дольщиков на глобально проштрафившуюся Социнициативу, мол, она во всем виновата. Однако особенность этого конфликта состоит в том, что у самих дольщиков нет почти никаких претензий к КТ «СИиК». Компания проштрафилась глобально, но не в Анапе. Здесь она не обманывала: двойных продаж не было, деньги не украдены, средства дольщиков использованы по назначению. Независимая компания провела оценку выполненных работ и пришла к выводу, что по стоимости они примерно соответствуют собранной с граждан сумме.

Источник своих бед дольщики прежде всего видят в Министерстве обороны. Люди считают, что военные их откровенно обманули. И дело не только в том, что ведомство сначала пообещало, а потом отказалось помогать дольщикам. Негативные для граждан последствия простираются намного дальше. Взяв на себя письменное обязательство решить проблемы вкладчиков, министерство лишило людей возможности обратиться за помощью куда-либо еще. Потому что везде теперь в один голос отвечают: Минобороны взялось за проблему, получило под это участок, к ним и обращайтесь.

В частности, в разговоре с начальником Новороссийской КЭЧ я поинтересовался, каким ему видится выход из ситуации. И мой собеседник предложил, чтобы администрация Анапы выделила дольщикам аналогичный земельный участок в новом месте. Когда же я озвучил эту идею в беседе с представителем городской администрации, то в ответ услышал недоуменное: «С какой стати? Министерству уже дали землю на эти цели, пусть дольщики к ним и обращаются».

Хуже того, стараниями Новороссийской КЭЧ все материальные активы дольщиков обращены в прах (по крайней мере, на бумаге). Мы уже говорили, что на площадке осталось физическое воплощение средств дольщиков в виде начатых строительством объектов. Чувствуя, как земля (в юридическом смысле) уходит у вкладчиков из под ног, они решили оформить свои права хотя бы на недострой. Для этого объединились в ЖСК и обратились в суд с иском о признании за ними права собственности на то, что создано за их деньги.

Однако Новороссийской КЭЧ удалось убедить судью в том, что у КТ «СИиК» не было разрешения на строительство. Следовательно, все, что возведено на площадке, – самовольная застройка, подлежащая сносу.

Как же так, опять недоумевал я, вот же оно, разрешение, у меня перед глазами, с подписями и печатями. Дважды продленное. Что, опять не верить своим глазам? Нет, верить можно. Разрешение на строительство есть, подлинное, без подделок. И все же заинтересованной стороне (КЭЧ) удался юридический фокус с доказательством, что оно недействительно. Теперь КЭЧ издевательски предлагает вкладчикам снести свой «самострой», или, намекает, сделает это сама за их счет.

Попутно она в унисон с министерством добавляет, что договорных отношений с вкладчиками не имеет, и никаких обязательств перед ними не брала. Как же так не брала? Ведь землю она приняла под свое крыло во исполнение уже упомянутого распоряжения Росимущества. Приняв документ к исполнению, она автоматически согласилось с пунктом 2.3 об оказании помощи дольщикам. Сейчас КЭЧ разъясняет, что у нее по статусу нет полномочий решать имущественные вопросы с дольщиками. И хотела бы, да не может. Но тогда в момент выхода распоряжения надо было честно заявить, что выполнить в полном объеме его не в состоянии, и повременить с регистрацией участка на свое имя до выяснения вопроса с дольщиками. Но КЭЧ ждать не стала, землей завладела.

Дольщики оказались в глухом тупике. Ни земли, ни денег, ни даже недостроя.

Чтобы не отдавать мундир в химчистку

И все-таки их положение не совсем безнадежное. По словам депутата Госдумы А. Хинштейна, Минобороны в конце прошлого года создана рабочая группа по урегулированию вопросов в отношении объектов недвижимости, обремененных правами участников долевого строительства. И сейчас прорабатывается вопрос о передаче конфликтного участка Пионерский, 100 региональным властям с целью в дальнейшем подобрать инвестора, который и дольщикам жилье достроит, и о своем интересе не забудет.

Такой вариант развития событий, безусловно, устроил бы дольщиков. Вот только молчит, набрав в рот воды, министерство. Более того, весной зам. министра обороны подписал письмо дольщикам, в котором сообщил о неизменности прежней позиции его ведомства (в том смысле, что знать вас не желаем). А со слов вкладчиков из Анапы (это на их совести), в конце мая юрист Новороссийской КЭЧ заявила, что идет интенсивная подготовка к сносу объекта.

На наш взгляд, кто бы на кого и на что сейчас ни ссылался, решение находится в руках Министерства обороны. Формально к его позиции трудно придраться. Договорных отношений с дольщиками действительно нет. По закону граждане должны адресовать свои претензии к Социальной инициативе. Письмо министра с обещанием решить проблемы пострадавших – это в значительной мере протокол о намерениях. Обещание министра вряд ли является юридической категорией для суда, это же не нотариально заверенная долговая расписка.

Но остаются соображения чести. Для государевых служащих их никто не отменял. А в тупик дольщиков в конечном счете загнали именно действия министерства. В этой ситуации отказ от исполнения обещанного грозит надолго остаться пятном на мундире военного ведомства.

Петр Гарин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация