Кому на рынке жить хорошо
Жилищный кодекс предоставил собственникам выбор: либо отдать предпочтение самостоятельному способу управления через ТСЖ, либо внешнему – через управляющую компанию. О том, какая ситуация складывается на столичном рынке жилищных услуг, рассказала Юлия Кузнецова, генеральный директор Управляющей компании «Маторин».
– Юлия Александровна, не секрет, что 90% многоквартирных домов в Москве управляется государственными компаниями – ДЕЗами. Что остается на долю частных фирм?
– Примерно 10% рынка приходится на самостоятельные ТСЖ и частные УК. Их крайне мало. В Москве знаю только три, все остальные – либо выходцы из ДЕЗов, либо фирмы, аффилированные с бывшими государственными управляющими компаниями.
Причина? Мы находимся в переходном периоде, рынок управления многоквартирными домами еще не сформировался. Хотя встречаются ТСЖ действительно самостоятельные, самодостаточные. Как правило, они отдают внешней компании только facility (техническое обслуживание), а управление осуществляют самостоятельно и справляются с этим весьма неплохо.
Есть ТСЖ, в основном в элитных домах, которые ограничиваются контролем над деятельностью УК, а управление и техобслуживание отдают ей, поскольку из-за занятости мало у кого из жителей есть для этого время. И люди понимают, что у профессионалов это получится лучше.
– Частной компании «зайти в дом» непросто, почему?
– На конкретный объект частная УК может зайти двумя способами. Первый – через конкурс по управлению. Если дом не определился со способом управления, по закону его должны выставить на тендер, который выигрывает та ли иная частная УК. Но такое происходит редко. Дома, которые должны были выставляться на конкурс, таинственным образом вдруг оказывались определившимися со способом управления и, соответственно, конкурс не проводился.
Второй способ зайти в дом – голосование и выбор способа управления жителями самостоятельно. Таких домов тоже мало – жители боятся, что частники отнимут у них квартиры, льготы, субсидии и т. д. Хотя очевидно, что как квартиры, так льготы и субсидии находятся вне компетенции управляющих компаний, в том числе ДЕЗов.
Пока примеров внешнего управления через частные УК мало. Хотя времена меняются, и у нашей компании появляется все больше объектов, на которые мы заходим через голосование, через выбор жителей.
– Боязнь коммерческих структур возникла не на пустом месте. Исчезающие фирмы-однодневки – это факт…
– Нет законодательно установленных требований, касающихся создания УК. Эта деятельность не лицензируется, нет обязательного членства в саморегулируемых организациях (СРО) и даже минимальных требований к размеру уставного капитала. Управляющей может быть любая компания. Правда, необходимо зарегистрироваться в едином реестре управляющих компаний (ЕРУ), но этот институт влияет лишь на получение бюджетных субсидий. Ни о какой дополнительной ответственности речь не идет. В реестр может попасть любая фирма, единственное условие?– наличие хотя бы одного дома у нее в управлении.
Однако при всех минусах такого положения любые ограничения для создания УК на законодательном уровне нежелательны, ведь направлены они будут, скорее всего, на удаление частных УК с рынка. Даже сейчас частники не могут участвовать в конкурсах, и, предлагая более выгодные условия, получать в управление объекты. Как победить, если условием является необходимость иметь в обслуживании 2–3 млн кв. метров жилья? Такие объемы есть только у ДЕЗов.
– Законодатели немало надежд возлагают на обязательное членство в саморегулируемых организациях…
– На мой взгляд, вступление в СРО будет носить формальный характер, как это происходит сейчас, когда за 100–300 тысяч рублей можно купить членство в любой организации. Более того, в сфере ЖКХ немало СРО, которые являются структурами, аффилированными с госорганами. Пока для УК нет смысла в дополнительных расходах, пусть лучше она вложит больше денег в обслуживание дома.
Другое дело, если бы удалось внедрить зарубежный опыт. Мне нравится, к примеру, как это сделано в Эстонии. Там есть организация, которая занимается сертификацией профессиональных управляющих. Причем она не государственная, а частная, независимая, имеющая свои стандарты по управлению, эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости, которые утверждаются на законодательном уровне. Эта организация проводит тренинги, семинары и присваивает некую звездность управляющим компаниям: одна звезда – первый уровень, две?– второй, и так до пяти. Пять звезд – профи. Наличие сертификата этой организации говорит о качестве УК.
Пройти процесс сертификации стоит недорого, и речь идет именно об обучении, то есть это не фикция, как у нас сейчас с вступлением в СРО и получением сертификатов, а действительно получение знаний, опыта.
Но поскольку полезный опыт соседей у нас не приживается, а законодательных ограничений для создания УК нет, на рынке есть и будут появляться недобросовестные компании. Это ведь очень удобно: собирать несколько месяцев с дома коммунальные платежи, набрать 5–6 млн рублей и раствориться…
Жителей дома в случае исчезновения управляющей компании ожидают неприятности, поскольку дом не эксплуатировался должным образом в течение того периода, пока хозяйничали проходимцы. Возможно, придется восстанавливать какие-то системы. В подобных случаях наиболее сильно страдают ресурсоснабжающие организации (Мосводоканал, Мосэнерго, МОЭК), потому что они заключают с УК абонентский договор, по которому платежи за весь дом перечисляет управляющая компания и несет за них ответственность.
Существующая нормативная база не позволяет УК заключать с ресурсоснабжающими организациями транзитный договор (на транзит ресурсов), по которому абонентами являлись бы жители дома. И их деньги попадали бы к поставщикам напрямую.
– В представлениях жителей, услуги коммерческой компании дороги. Это тоже многих останавливает: пусть ДЕЗ ничего не делает, зато берет по ценам города…
– Управляющие компании руководствуются минимальным перечнем требований к содержанию многоквартирного дома: по уборке, подготовке объектов к сезонной эксплуатации и т. д. Он установлен жилищными нормами Москвы, а также утвержденными постановлением Госстроя Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Но объем работ зависит от желания заказчика. ТСЖ может, допустим, уборку осуществлять собственными службами, тогда УК заказывается только подготовка дома к сезонной эксплуатации, или только выполнение заявок жителей, или только аварийное обслуживание. У многих компаний есть пакеты полного управления, однако набор может быть разным.
Что касается стоимости услуг, то основная доля рынка работает на базе тарифа, установленного правительством Москвы?– 22,92?руб. за 1 кв. метр. Сюда входит полное управление и содержание: уборка, дератизация, дезинсекция, техобслуживание, комплексная эксплуатация, выполнение заявок населения, аварийное обслуживание. Домов, которые готовы платить выше этого тарифа, мало, хотя они есть – в основном элитные и бизнес-класса. Но здесь уже иной уровень требований и к уборке помещения, и к скорости реакции на заявку.
Например, если в жилых зданиях, обслуживаемых по тарифу, УК может поменять перегоревшую лампочку в течение суток, то при большей цене она должна выполнить эту заявку в течение 10 минут.
Жителям прежде всего нужно понять, какие услуги они хотят получить.
– Ну а как понять, серьезная УК «сватается» к вам или однодневка?
– Один из признаков серьезности – наличие у компании долгосрочных договоров управления. Как правило, УК работает в доме от года до пяти лет, и только после того как жители убедятся в ее надежности, с ней подписывается долгосрочный договор.
Наличие собственных учебных центров, активное участие в публичных дискуссиях, круглых столах, – все это тоже свидетельствует об определенном уровне профессионализма. Такие компании не только оказывают услуги, но также обучают тому, как эту услугу положено предоставлять и как ее правильно покупать.
Есть критерии оценки деятельности УК, рекомендованные Минрегионом, но, на мой взгляд, они небезупречны. Например, предлагается такой критерий, как число заявок: если заявок мало, компания качественная, если много – нет. Однако заявки бывают разные, они делятся на аварийные, плановые и мелкие ремонтные работы от населения. Когда дом новый, будет много таких заявок: повесить люстру, установить розетку, сантехнику. Когда старый – ждите аварийных заявок.
На самом деле наиболее верный способ выбора компании и главный критерий ее оценки – репутация на рынке.