21:44:54
25 июля 2024 г.

Есть городской заказ! Ждите новоселье

Жилищные программыСтрана потихоньку выходит из кризиса. Москва сохранила свой строительный комплекс, который готов к наращиванию объемов социального жилья. Как идет формирование городского жилищного заказа? Кто контролирует качество и сроки ввода новостроек? В каких домах и квартирах предстоит жить очередникам, в том числе многодетным семьям? Есть ли перспективы развития у типового строительства? На эти и другие вопросы нам отвечает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Валерий Калинин.

В интересах москвичей

– Валерий Дмитриевич, вы представляете департамент в штабе столичного стройкомплекса. В чем заключается ваша роль?

– В работе стройкомплекса Москвы участвуют еще два представителя нашего департамента – заместители руководителя Виталий Дорош и Валентина Логунова. В мои функции входят обеспечение очередников необходимой площадью, набором квартир, контроль строительства, сдача домов под заселение. Основная задача – отстаивать интересы очередников, москвичей, нуждающихся в жилье.

Если говорить о конкретных проектах, то работа начинается с согласования проектно-сметной документации. Мы рассматриваем каждое техническое задание на разработку такой документации, записываем наши требования по наборам площадей и квартир. Кроме этого, занимаемся согласованием градостроительной, предпроектной документации, а также нормативных документов. Вся эта работа практически идет через наше управление планирования городского жилищного заказа. И в этом случае мы контактируем со всеми подразделениями департамента, в первую очередь с управлениями переселения и обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это два основных управления, которые занимаются реализацией жилья. От них мы получаем заявки, какие площади и квартиры нужны очередникам, обобщаем предложения.

Конечно, в связи с кризисом объемы по вводу жилья несколько уменьшились. Была проведена оптимизация городской инвестиционной программы. И ситуация несколько изменилась. Раньше требование по набору квартир можно было выполнить за счет жилых домов, построенных по индивидуальным проектам. Сегодня в инвестиционную программу включаются в основном дома типовых серий, а потом, если остаются средства, уже индивидуальные.

Выдвинуть и выполнить

– Как формируется городской жилищный заказ?

– В целом планированием занимается Департамент экономической политики и развития города Москвы, это его епархия. В последний год – думаю, так будет и в дальнейшем?– в городскую инвестиционную программу включаются конкретные адреса, и не только объекты ввода, но и задела. Основной разработчик адресного перечня – Департамент городского строительства. Но обсуждается перечень предварительно во всех отраслевых органах власти, в том числе и в нашем департаменте. Правда, одно дело выдвинуть требования, другое – их выполнить. Приходится искать компромисс.

После утверждения адресного перечня в городском бюджете предусматривается определенная сумма на строительство, определяется лимит капитальных вложений. На объекты ввода – в полном объеме, а на задел – частично. Схема эта гибкая, позволяет переносить объекты, не внося существенных изменений в жилищный заказ. Это особенно важно сегодня. Раньше у нас задел был небольшой, потому что объемные показатели были высокие. Для примера: в 2008 году мы должны были ввести 1 млн 800 тыс. кв. м жилья.

Хотел бы обратить внимание, что городской жилищный заказ состоит из двух частей?– новое строительство (госзаказчик – Департамент городского заказа) и приобретение жилья. Государственным заказчиком приобретения квартир выступает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Также составляем адресный перечень жилья. Возглавляет конкурсную комиссию первый заместитель руководителя департамента Николай Федосеев. Приобретаем квартиры и в городе, но в основном в ближайшем Подмосковье.

Контролируем качество и сроки

– Кто контролирует ход исполнения городского заказа?

– Контролирует возведение и сдачу жилых домов, которые финансируются из бюджета города, Департамент городского строительства. Там регулярно проводятся совещания, где обсуждается весь комплекс вопросов. Быстро и качественно монтируют корпуса столичные домостроительные комбинаты – ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3. Из генподрядчиков хочется отметить СУ-83, «Мосфундаментстрой-6», «СМУ-10 Объем». Из организаций, которые специализируются на строительстве многоэтажек по индивидуальным проектам, хорошо известны высоким качеством работы фирмы «Монарх» и «Трест № 26».

– Но случаются и задержки с вводом жилых домов. С чем они связаны?

– Строительство дома – это большое число взаимоувязанных работ, в котором монтаж корпуса по срокам занимает 30%. Очень много времени уходит на подготовку строительства, подключение инженерных сетей. И задержка со сдачей домов – не всегда вина генподрядчика. Уж очень много здесь организаций завязано.

Ситуация с инженерными сетями в Москве достаточно напряженная. Сейчас создано много новых организаций – таких как МОЭСК, МТК, МОЭК и другие. Каждый раз возникают вопросы, связанные прежде всего с оформлением документов. Если договор не заключен, не оформлены права собственности на сети,?– никто дом в эксплуатацию не берет, ни Мосводоканал, ни Мосводосток. Канализация сделана, а нормативный срок оформления документов – три недели. И пока документы не подпишут, по закону нельзя заселять. Также и с электроснабжением.

Разумеется, чем больше участников в работе, тем больше сбоев происходит. Появилась новая схема, которой не было до 2008?года,?– оплата работ по тарифу. И хотя за это время ее более-менее отработали, все еще есть проблемы. Много вопросов требуется решить, однако это ни в коем случае не снимает ответственность с генподрядчиков и технических заказчиков за несвоевременную сдачу новостроек.

Нужна минимизация, сокращение сроков оформления домов. Зачастую подготовка документов занимает больше времени, чем само строительство. Решение многих вопросов выходит за рамки компетенции нашего департамента. И все-таки мы добиваемся сдачи домов для заселения в кратчайшие сроки.

– Какие меры применяются к нерадивым подрядчикам? Командные методы теперь не проходят…

– Иногда приходится слышать, что раньше было лучше. Не было частной собственности на землю, такого количества разных организаций, с которыми надо заключать договоры, готовить исполнительную документацию. Как-то я решил проверить, каким образом тогда передавали собственность с баланса на баланс. Оказалось, что никакого отношения передаваемые суммы к действительным затратам не имели.

Сейчас товарно-денежные отношения усиленно контролируются. Если подрядчик не выполняет обязательства, то госзаказчик имеет право, обратившись в Департамент конкурентной политики, включить его в реестр недобросовестных поставщиков. И он больше не будет привлекаться к проведению подрядных торгов.

Кроме того, в договорах прописаны штрафные санкции к нерадивым подрядчикам. Не выполняешь свои обязательства – разрывают контракт, проводят заново торги. Но время-то потеряно. Поэтому крайне важно выбрать организацию, которая построит дом в заданные сроки и с хорошим качеством.

Тенденция к лучшему

– Стройкомплекс Москвы вышел из кризиса?

– На мой взгляд, выходит – наметилась положительная тенденция, худшее уже позади. Во время кризиса главным, конечно, было обеспечить московских строителей работой. Когда бюджетные средства на строительство были урезаны практически в два раза, то на первый план выдвинулся вопрос загрузки рабочих по инвестиционным контрактам. Можно привести пример плодотворного взаимодействия агропредприятия «Марфинское» с ЗАО «Ведис» по застройке района Марфино. Объемы – около 300 тыс. кв. м, дома типовых серий трех столичных ДСК и Главмосстроя. Это позволило организациям в условиях дефицита финансовых средств поддержать своих работников, выплачивать им зарплату. Не секрет, что были тяжелые времена, когда ДСК-1 работал всего два дня в неделю. Хорошо, что это в прошлом.

– Сколько сейчас возводится жилья за счет городского бюджета?

– В этом году будет сдано около 750 тыс. кв. м. В прошлом году очередники переехали в квартиры, общая площадь которых 1300 тысяч «квадратов». Из них 780 тыс. кв. м построили на деньги из городской казны, часть квартир очередники купили, получив субсидию или участвуя в возмездных программах?– социальной ипотеке, купле-продаже с рассрочкой платежа, «Молодой семье – доступное жилье».

Как известно, город испытывает дефицит свободных земельных участков. Нет таких больших участков для строительства, какие были раньше, например Марьинский парк, Кожухово. Там застройка шла кварталами. Сейчас развернуты работы на Люберецких полях, где возводятся первые высотки, идет прокладка инженерных коммуникаций, дорог. Но это уже Московская область.

Купить дешевле, чем построить?

– Будет ли в этом году город покупать площадь для очередников в Подмосковье?

– В 2008 году были выделены большие средства на приобретение жилья в области. Тогда стояла острая проблема – не хватало площади для обеспечения очередников по городским программам, хотя и вводились большие объемы жилья. Потом ситуация изменилась. В 2009 году закупок площади не было вообще, поскольку инвестиционная программа была оптимизирована. В этом году, возможно, будем приобретать жилье для переселения. В постановлении правительства Москвы есть пункт, что по итогам полугодия надо будет вернуться к этому вопросу.

Сейчас готовим предложения по покупке в области малоэтажных домов для многодетных семей. Казалось бы, не стоит этого делать, ведь рыночная цена всегда должна быть выше стоимости строительства. Если вы строите жилье в Москве и здесь же его покупаете, тогда – да, без сомнения. И разница будет минимум в два раза. Получается, что для многодетных строить дома в городе дешевле, чем покупать. А в ближнем Подмосковье, как показывают расчеты, рыночная цена коттеджей и таунхаусов сейчас в полтора раза меньше, чем стоимость их строительства в Москве.

– За счет чего такая разница?

– Дешевле земля, работа, коммуникации. В городе Роспотребнадзор не позволяет использовать индивидуальные сети – скважины, септики, дизельные электростанции и т.?д. Все коммуникации в коттедже должны быть от городских сетей. И в этом случае стоимость квадратного метра получается значительно выше – в среднем 120 тыс. рублей. Легче построить дом, чем подвести к нему инженерные сети.

В 5–10 километрах от МКАД такой же коттедж обойдется в 70–80 тыс. рублей за 1?кв.?м. Там сети свои, индивидуальные, хотя в некоторых поселках строят даже центральную канализацию. Зачастую, чтобы детей не возить далеко, открывают школу, детские сады. Приобретать для очередников малоэтажные дома рядом с Москвой целесообразно. Тем более, многодетным нравятся коттеджи.

А купить площадь в городе можно для переселения жителей. Или для категорий внеочередного обеспечения – например, инвалидов и участников войны, если появится такая необходимость.

Обремененные коттеджи

– В апреле этого года наша газета писала о затянувшемся строительстве коттеджного поселка для многодетных семей в Строгино. Что-то изменилось? Какая ситуация в других поселках?

– Многие думают, что построить коттедж проще, чем многоквартирный дом. Ничего подобного. Все земельные участки в городе имеют обременения. В Строгино был собственник, которого с большими трудами удалось отселить. Но чтобы проложить последние сто метров канализации, надо взять разрешение у других собственников земли. Это одна из проблем задержки сдачи домов в Строгино. И не единственная. Надеемся, что первую очередь сдадим в июне, а вторая, по-видимому, будет готова не раньше конца года.

Как правило, все задержки со сдачей коттеджей связаны с коммуникациями. В поселке Ларино тоже не решен вопрос с канализацией. Городских сетей нет, сливную канализацию не принимают. В поселках Княжеский, Мещерский все та же проблема. Почти 56 квартир еще не передано под заселение.

Но есть и новоселья многодетных очередников. Сейчас заселяются коттеджные поселки Капотня и Рождествено.

Квартиры разные нужны

– В районах, где идет снос пятиэтажек, отселение жителей часто сдерживает нехватка в новостройках тех или иных квартир, например двухкомнатных. Чем вызван этот дефицит?

– В микрорайонах, которые проектировались до 2000 года, не учитывалось, что будет снос внутри этой территории. Когда был принят городской закон о переселении граждан в своем же районе, выяснилось, что не хватает тех или иных квартир.

Вообще-то в городе должно быть определенное соотношение квартир для переселения жителей: 25% – однокомнатных, 50–55%?– двухкомнатных, 15–20% – трехкомнатных, остальные – четырехкомнатные. Но в разных районах в дефиците разные квартиры. Так, в Северном и Южном Медведково недостает 513 «двушек». Кстати, мы обязательно сдвинем эту проблему с мертвой точки. После неоднократных обращений в стройкомплекс финансы уже найдены. В этих районах СВАО надо перепроектировать 11 домов и застройку в целом.

Привязка домов к определенной местности – очень важный параметр для разработки проектно-сметной документации. А иначе получается перерасход площади из-за того, что набор квартир не соответствует потребностям. Правда, за последнее время такой перерасход при переселении уменьшился на 1 кв. метр. Разумеется, при формировании городского заказа потребности в разных квартирах учитываются. Когда согласовываем адресный перечень строительства, мы заранее пытаемся расчитать, какие квартиры необходимы. И эти требования по набору являются одними из главных после финансирования.

– Можно ли решить проблему за счет домов типовых серий?

– Пытаемся это сделать, но пока не все удается. Если дом строится по индивидуальному проекту – монолит или кирпич, тогда, конечно, возможностей больше, чем в типовом корпусе. Можно увеличить или уменьшить площадь квартир, запланировать нужное число комнат. На первый план здесь выходит проблема с инсоляцией. Как поставить здание относительно сторон света – меридионально или широтно, чтобы не затенять соседние строения, либо квартиры в этом же доме. Теоретически можно выполнить все наши требования. Но строительство по индивидуальному проекту на 20–25% дороже, чем типовое. Кроме того, увеличиваются и сроки. Надо сокращать затраты на строительство таких домов. Здесь слово за специалистами. И один из вариантов?– размещение на стройплощадке производства бетона и применение перспективных технологий.

Необходимо усовершенствовать и типовое домостроение. На одном из последних научно-технических советов Комплекса градостроительной политики обсуждался этот момент. Домостроительные комбинаты могут обойтись без форм. Архитектурный бетон позволяет делать фасады, отличающиеся не только цветом, но и формой. Перспективные технологии внедряют ДСК-7, ЗАО «Интеко». Надо, чтобы откликнулись, перестроились и другие комбинаты. Сегодня из всех типовых жилых зданий лучшее впечатление оставляют дома П-44Т, которые делает ДСК-1. Они пользуются успехом. Но надо думать о завтрашнем дне.

Большая выгода – в малом

– Вносит ли департамент предложения по типовому строительству?

– Разумеется, без нашего согласования Мосгосэкспертиза не принимает проектную документацию. И нам очень хотелось бы направить усилия московских строителей прежде всего на обновление типового домостроения. Соотношение должно быть 75% зданий типовых серий и 25% индивидуальных.

В 2007 году было поручено разработать проект типового дома, удовлетворяющего требованию обеспечения очередников и переселенцев по социальным нормам. Техническое задание выполнили, но дальше дело не пошло. А когда возникла кризисная ситуация, к этому проекту вернулись опять. Денег стало меньше, их стали лучше считать. Были подготовлены технические задания по совершенствованию всех домов типовых серий. Сейчас дома имеют определенные наборы «шагов» (расстояние между несущими стенами), деталей. Их можно только каким-то образом перетасовывать, как в детском конструкторе. Нужно переходить на новые «шаги», делать «шаги» переменные. Мы сейчас пытаемся добиться, чтобы в одном доме «шаг» был и 3, и 3,6 и 4,2 метра. В этом случае нужны новые формы для панелей, а они стоят больших денег.

И тут возникает вопрос – найдут ли ДСК такие средства? Считаю, что нужно вернуться к разработке проекта типового дома за счет городской казны, тем более что предварительная договоренность с научно-исследовательским институтом (МНИИТЭП) имеется. Заказчиком может быть Москомархитектура.

Выгода от такого типового проекта будет существенная. Расход площади могли бы сократить еще на 10%. Сэкономили бы деньги и обеспечили бы больше людей жильем. Конечно, за счет малых квартир происходит некоторое удорожание квадратного метра, но в целом имеется большая выгода. Сегодня нужны квартиры однокомнатные общей площадью 31–32 кв. м, двухкомнатные – 47 кв. м. По-видимому, целесообразно выбрать какой-то один вариант серии. Предварительно посмотрев серии между собой, проработав на этапе проекта, и только потом определить базовый вариант, на нем и реализовывать наши требования. Думаю, что в этом году вопрос будет решен.

Если закон не действует…

– Какие еще вопросы, на ваш взгляд, требуют решения при выполнении городского жилищного заказа?

– Строительство – это не продажа нефти или зерна, где все можно стандартизировать до предела. Квалификация играет огромную роль. На мой взгляд, без предварительного квалификационного отбора организаций обходиться нельзя. Сейчас у нас 10–15% контрактов срывается. Почему? Организации, не имеющие опыта работы, выходят на торги. Предлагают построить дом на 30–35% дешевле, чем другие. Выигрывают аукцион, но, естественно, на такие деньги построить ничего не могут. В результате сроки затягиваются, москвичи не получают жилье.

Происходит это потому, что в Федеральном законе № 94 о размещении городского заказа для государственных нужд есть список требований, которым должны удовлетворять организации. Считается, что этот список исчерпывающий, а главное требование в нем?– заявленная цена. Расстаться в судебном порядке с такой организацией можно, но надо новые торги проводить, новую документацию готовить. Потеря времени и денег.

Москва подавала в Госдуму РФ свои предложения, но пока понимания не нашла. Закон требует коренного изменения. Нельзя, чтобы все определяла цена. Надо вводить квалификационный отбор. После торгов назначать комиссию, экспертов, которые смогут проанализировать, реально ли построить дом на предложенные организацией деньги.

Еще одна проблема. Покупать можно только товар. Жилье становится товаром, когда оформлены права собственности. Инвесторы продают жилую площадь, начиная с котлована. И тогда возникает вопрос о долевом участии. Есть Федеральный закон № 214 на этот счет, но он касается только физических лиц. Юридическим лицам запрещено долевое участие в строительстве. И мы вынуждены приобретать жилье без долевого участия только там, где есть разрешение на ввод. Это резко ограничивает возможности города.

Нужны изменения, может быть, и в Федеральный закон № 39 об инвестиционной деятельности. Надо разрешить использовать бюджетные деньги на долевое участие в строительстве жилья. Тогда все встанет на свои места.

Новые этажи Генплана

– Какой вам видится перспектива в связи с утверждением Генерального плана развития Москвы до 2025 года?

– В Генеральном плане предусмотрено строительство жилья. Значит, какие-то производства будут выведены, а на их месте начнется строительство. Надо посмотреть, где можно разместить малоэтажное жилье?– коттеджи, таунхаусы. Проанализировать ситуацию с обременениями участков, имеются ли какие-нибудь инвестиционные контракты и т. д. Раньше земельные участки предоставлялись по постановлению правительства, без конкурса. А со вступлением в действие Земельного кодекса, с 1 января 2006 года, должен проводиться конкурс, поэтому решать проблему надо в масштабах всей Москвы.

Думаю, что необходимо шире использовать средства граждан. Свободные площадки, на которых из-за отсутствия средств работы пока отложены, надо предоставить жилищно-строительным кооперативам. Вопрос краеугольный. Это еще один способ обеспечения жильем очередников. Подготовленный документ уже находится на согласовании.

О нашем собеседнике

Валерий Дмитриевич Калинин – коренной москвич. Окончил Московское высшее техническое училище им. Н.Э. Баумана. С 1997 года работает в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заместитель руководителя департамента. Имеет свидетельства об изобретениях. Женат, воспитывает дочь.

Светлана Амелехина

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация