Продавали за шестьдесят, а купили за восемьдесят
Юридическая грамотность участников сделок с недвижимостью постоянно растет. Сегодня любой дядя Вася, с друзьями во дворе играющий в домино, знает, что отстоять права собственника можно в суде. Часто ситуация выглядит следующим образом. Стороны идут на сделку с недвижимостью добровольно. Но после ее регистрации недовольные продавцы и покупатели подают иски в суд и друг на друга, и на агентства недвижимости.
Предъявляют судебные иски к бывшим клиентам и риэлторы. Для них разбирательство в суде – возможность защитить интересы своих компаний от действий недобросовестных продавцов и покупателей квартир.
«Дельта» под угрозой?
Помните рекламу газеты, предлагающей недвижимость без посредников? «Вы за какую сумму эту квартиру купили?» – спрашивает продавец. «За восемьдесят», – отвечает покупатель. – «А вы за какую продавали?» «За шестьдесят», – с досадой отвечает продавец. Они оба огорчены и обозлены на риэлтора, помогавшего, естественно, не безвозмездно, осуществить сделку с этой квартирой.
Оказывается, уже были случаи, когда продавец и покупатель объединялись и подавали иски в суд на риэлтора или риэлторскую компанию.
«Сегодня эти вопросы актуальны, так как ставка налога на доходы физических лиц многократно уменьшена, – считает Борис Вепринцев, адвокат Московской городской коллегии адвокатов (МГКА). – Покупатели квартир могут доказать легальное происхождение своих денег и, ничего не опасаясь, обратиться в органы предварительного следствия. Позиции агентства недвижимости слабеют, если продавец с покупателем за дело берутся сообща…»
Подобные иски возможны в случае, если риэлтор стремится скрыть свою реальную «дельту». Распространена практика, что по заключенному договору с продавцом агентства недвижимости рекламируют квартиру. Но в договоре нет некоторых существенных деталей, касающихся реальной продажной цены квартиры и размеров вознаграждения фирмы.
Поэтому уже «постфактум», когда покупатель с продавцом обсуждают стоимость квартиры, и возникают претензии к риэлтору: «ненадлежащее исполнение договора» и «необоснованное обогащение». А по действующему Гражданскому кодексу, ненадлежащее исполнение договора-поручения очень легко квалифицировать как «приобретение прав на чужое имущество путем злоупотребления доверием».
Естественно, что вознаграждение – смысл деятельности любой коммерческой организации. Но все дело в том, как описано в договоре право на вознаграждение.
Может ли риэлтор защитить себя и свою компанию от подобных исков? «Может, если отношения между юридическим и физическим лицами будут строиться по закону», – считает Борис Вепринцев.
Во-первых, договор с клиентами должен быть «прозрачным» со всех сторон. В нем обязательно указывается размер либо способ определения размера риэлторского вознаграждения. Возможен и такой вариант в договоре: собственник предоставляет право риэлтору самому определять коммерческую стоимость квартиры, согласившись продать квартиру за фиксированную сумму.
Если эти моменты в договоре не прописываются, то вознаграждение агентства недвижимости можно квалифицировать как необоснованное обогащение. Кроме того, риэлтору необходимо помнить, что завершение сделки должно быть зафиксировано актом о приемке работ.
Компании против недобросовестных клиентов
Иногда, обращаясь в агентство недвижимости в надежде решить жилищный вопрос, люди не отдают себе отчет в серьезности поступка. Своим действием или бездействием они причиняют убытки риэлторам.
Наименее застрахованы специалисты по недвижимости от капризов альтернативщиков. Недавно корпорацией «Инком» был создан прецедент – выиграно судебное дело, возбужденное против одного такого клиента. Гражданин заключил с корпорацией договор, по которому поручил фирме найти покупателя на свою квартиру, подобрать для него другое жилое помещение и оформить сделку. В договор был внесен пункт о том, что в случае, если клиент в последующем откажется от приобретения подобранной для него альтернативной квартиры, то компенсирует агенту все понесенные им расходы. Именно эта оговорка и помогла юристам корпорации в дальнейшем выиграть дело.
Гражданин выдал сотруднику компании как физическому лицу доверенность на заключение соглашения с другим агентством недвижимости о приобретении квартиры. И поручил агенту для ее резервирования за ним передать представителю собственника приобретаемой квартиры необходимую денежную сумму.
Агент действительно передал в риэлторскую фирму денежную сумму в рублевом эквиваленте 1000 долларов. Вскоре после этого клиент отказался приобретать по каким-то своим соображениям подобранную для него альтернативную квартиру.
Компания, в которую был передан аванс, отказалась вернуть эту денежную сумму. Поэтому риэлторам из корпорации «Инком» ничего не оставалось, как от имени агента обратиться в суд с иском о взыскании с клиента потерянного аванса. Ведь потерянный аванс и есть те самые прямые убытки, которые агент как физическое лицо понес, передав деньги в другую риэлторскую фирму. Иск был удовлетворен.
Работа на опережение, или кто первый подаст иск?
Нередки случаи, когда участники сделки не только оказываются недобросовестными клиентами риэлторских компаний, но и подают при этом иски в суд, работая на опережение. Например, как в случае с гражданином N. Он заключил с крупным московским агентством недвижимости договор, по которому поручил фирме продать свою однокомнатную квартиру, подобрать ему комнату в Москве и выплатить доплату. Размер суммы доплаты в договоре зафиксирован не был.
Поскольку клиент большую часть времени проживал и работал за границей и не мог участвовать в показах, то оставил доверенность на своего знакомого, предоставив ему весь комплекс полномочий, необходимых для совершения этих сделок.
Доверенность была оформлена со стандартной формулировкой: «Доверяю продать и купить по ценам и на условиях по своему усмотрению».
При подготовке этих сделок клиент и его доверенное лицо переписывались по электронной почте. Риэлтор информировал доверенное лицо, а тот, в свою очередь, клиента о сроках выхода на сделку, об истории подобранной комнаты, ее характеристиках, реальных ценах продажи и покупки квартиры, фиксированном размере доплаты.
В ответ на это клиент благодарил своего представителя за работу. Писал, что на все согласен. Просил ускорить совершение сделки.
После государственной регистрации договоров купли-продажи, которые были заключены доверенным лицом этого клиента, гражданин N приехал в Москву, снялся с регистрационного учета из однокомнатной квартиры, перерегистрировался по новому месту жительства в приобретенную для него комнату в коммунальной квартире, получил доплату 7500 долларов, написал об этом расписку.
Но потом случилось неожиданное… Он отказался физически освобождать проданную квартиру, вывозить оттуда вещи. Нанял адвоката и обратился в суд о признании совершенных сделок недействительными. Свое требование мотивировал тем, что, заключая договор с риэлторской фирмой, рассчитывал, что его квартира будет продана дороже, чем была, а комната будет куплена дешевле. Как оказалось, рассчитывал он на доплату не в 7500 долларов, а в 14000.
Кроме того, адвокат истца утверждал, что комната его не устраивает, а ее технические характеристики и параметры с ним не согласовывались.
В этом случае агентству недвижимости удалось защититься от необоснованных претензий своего клиента. В качестве доказательства суд принял переписку, которая велась с истцом по электронной почте и хранилась на сервере компании.
Суд констатировал, что письменного соглашения о цене продаваемой и покупаемой жилой площади сторонами подписано не было. Стороны подписали такой договор, какой хотели. Полномочия по продаже и покупке жилья истец передал другому физическому лицу по доверенности. Эта доверенность не была отозвана или оспорена в судебном порядке. В доверенности также отсутствуют условия о цене продажи и покупки жилья. Доказательств, что между сторонами имелось соглашение о цене жилья, истец суду не представил. Таким образом, суд не усмотрел обмана со стороны агентства недвижимости.
Кроме того, суд указал, что все действия представителя истца по совершению сделок производились с ведома и по согласию истца. Так что для того, чтобы выиграть дело, должны быть действительно веские аргументы.
Сами виноваты, а судятся с риэлторами…
В сегодняшней судебной практике распространены иски, когда продавцы и покупатели, по всем законам логики, должны были бы выяснять отношения между собой. Но… почему-то иски предъявляют к специалистам по недвижимости. Например, как в следующем случае.
Продавец и покупатель заключили с агентством недвижимости «оформительский» договор. То есть договор только на оформление сделки: сопровождение в нотариате и при госрегистрации.
При заключении договора они подписали договор о задатке между собой напрямую. После этого продавец квартиры исчез, отказавшись продавать свой объект недвижимости. А покупатель обратился в суд с иском к продавцу о возврате двойной суммы задатка в соответствии с законодательством. Суд удовлетворил данный иск покупателя, взыскал сумму в двойном размере. Однако исполнить данное решение оказалось невозможно, так как нельзя было найти ответчика.
Не получив своих денег назад, покупатель решил обратиться с иском к риэлторской фирме. Он обвинил агентство в том, что его специалисты порекомендовали напрямую заключить договор задатка с продавцом квартиры. В результате он не смог купить квартиру и получить деньги назад.
Этот иск не был удовлетворен судом. И вполне понятно и обосновано недоумение риэлторов: «Ребята, у вас проблемы, ну а мы-то здесь причем?»
Все мы потихоньку осваиваем юридические премудрости. И отношения продавцов и покупателей недвижимости переходят на иной уровень. Цивилизованный рынок недвижимости, безусловно, создается. И хорошо, что у всех сторон есть возможность обратиться в суд и там отстаивать свои права.