Договор долевого участия (ДДУ): как защитить свои права при покупке новостройки?

Договор долевого участия (ДДУ) — это основной документ, который регулирует отношения между застройщиком и покупателем при покупке квартиры в строящемся доме. Он был создан для защиты прав дольщиков и является единственным законным способом приобретения жилья в новостройке на этапе строительства. Несмотря на это, сам договор — сложный юридический документ, требующий внимательного изучения. Эксперты агентства недвижимости «Владис» подготовили подробное руководство, которое поможет вам разобраться в ключевых пунктах и защитить свои интересы.

Что такое ДДУ и почему он важен

Договор долевого участия заключается в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Он устанавливает взаимные права и обязанности сторон. По этому договору застройщик обязуется в определенный срок построить многоквартирный дом и передать в нем квартиру дольщику, а дольщик — оплатить её стоимость. Главная ценность ДДУ в том, что он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это гарантирует, что ваша квартира не будет продана другому лицу, и что застройщик не сможет изменить условия сделки в одностороннем порядке.

Важно: перед подписанием ДДУ необходимо проверить, что застройщик работает по эскроу-счетам. С 2019 года это обязательное условие. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги дольщика. Застройщик получает эти средства только после того, как передаст вам ключи от готовой квартиры. Это полностью исключает риск потери денег, если застройщик обанкротится или не выполнит свои обязательства.

Ключевые пункты договора, на которые нужно обратить внимание

Текст ДДУ может быть объемным, но есть несколько ключевых моментов, которые обязательно должны быть в договоре и которые нужно изучить особенно внимательно.

1. Описание объекта долевого строительства

В договоре должны быть чётко указаны все характеристики вашей будущей квартиры:

• адрес строящегося дома;
• этаж и номер квартиры;
• проектная площадь (с балконами и лоджиями);
• количество комнат;
• назначение помещения (жилое).

Любые расхождения между данными в договоре и реальным объектом могут стать основанием для расторжения договора. Особенно важно сверить площадь квартиры после завершения строительства, так как она может немного измениться.

2. Срок строительства и передачи квартиры

В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Если застройщик не успевает, он обязан письменно уведомить вас о переносе сроков и предложить подписать дополнительное соглашение. Если вы не согласны, вы можете потребовать неустойку за каждый день просрочки.

3. Цена договора и порядок оплаты

Цена, указанная в ДДУ, должна быть окончательной и не может быть изменена в одностороннем порядке. В договоре также должен быть указан порядок оплаты: поэтапно, единым платежом, с помощью ипотеки и т.д. Обязательно убедитесь, что в договоре есть упоминание об использовании эскроу-счета.

4. Гарантийные обязательства

Застройщик несёт гарантийные обязательства в течение пяти лет на конструктивные элементы дома и в течение трёх лет на технологическое и инженерное оборудование. Если в течение этого срока вы обнаружите какие-либо дефекты, застройщик обязан их устранить.

Как защититься от рисков

Даже при наличии ДДУ, покупатель сталкивается с рядом потенциальных рисков. Однако их можно минимизировать, если знать, как действовать.

1. Риск задержки строительства

Если застройщик задерживает сдачу дома, вы имеете право на получение неустойки. Её размер рассчитывается по специальной формуле, и она может быть довольно существенной. Чтобы получить её, необходимо направить застройщику письменную претензию. Если он откажется выплачивать, придётся обращаться в суд.

2. Риск банкротства застройщика

Сегодня этот риск практически сведен к нулю благодаря эскроу-счетам. Если застройщик будет признан банкротом, банк вернёт вам все деньги, которые были на эскроу-счете. Таким образом, ваши средства защищены от недобросовестного застройщика и его финансовых проблем.

3. Риск несоответствия площади

После сдачи дома проводят финальные обмеры. Если площадь квартиры окажется меньше, чем указано в договоре, застройщик обязан вернуть вам разницу. Если площадь больше, дольщику придётся доплатить. Внимательно читайте условия ДДУ, в нем должна быть прописана процедура таких перерасчетов.

4. Риск плохого качества

Самый важный этап — приёмка квартиры. Застройщик пригласит вас подписать акт приёма-передачи. Ни в коем случае не подписывайте его, пока не проверите квартиру. Внимательно осмотрите всё: окна, двери, стены, полы. Если найдете дефекты (трещины, неровности, неработающие коммуникации), внесите их в акт. Застройщик обязан их исправить в указанный срок. Не соглашайтесь подписывать акт до устранения всех недостатков.

Заключение

Договор долевого участия — это надежный инструмент, но только при условии, что вы внимательно изучите его и будете контролировать каждый этап сделки. Покупка новостройки — серьезное решение, которое требует глубоких знаний в области юриспруденции и рынка недвижимости. Если вы не уверены в своих силах, лучше довериться профессионалам. [Изображение стопки документов на столе] Эксперты агентства недвижимости могут провести юридическую экспертизу договора, проверить застройщика, сопроводить сделку и помочь с приёмкой квартиры. Это поможет вам избежать рисков и сделать покупку новой квартиры приятным и безопасным событием.