Испортил ли квартирный вопрос москвичей?

На территории выставки «Недвижимость 2007», 17 марта 2007 года в 14-00 состоится выступление постоянного ведущего юридической рубрики вопросов и ответов жилищной газеты «Квартирный Ряд» — известного московского адвоката – Молохова А. В.Адвокатом Молоховым в первой части выступления будут освещены следующие вопросы:
1. Жилищный Кодекс Российской Федерации – проблемы и тенденции правоприменительной и судебной практики.
2. Могут ли российские граждане защитить свои жилищные права в Европейском суде по правам человека в Страсбурге.
3. Можно ли доверять риэлтерам в современной России: взгляд со стороны адвоката.
4. Обманутые дольщики и обманувшиеся застройщики – кто виноват, и что делать.
5. Дешевая ипотека в сфере недвижимости – всегда ли это благо?
Вторую часть выступления Александр Владимирович Молохов посвятит ответам на вопросы слушателей.
Тезисы выступления:
I. Жилищный Кодекс Российской Федерации – проблемы и тенденции правоприменительной и судебной практики.
Новый Жилищный кодекс является значительным шагом вперед в регулировании отношений в жилищной сфере. ЖК РФ работает уже 2 года и подвергается яростной критике. Отдельные положения Жилищного кодекса действительно вызывают недоумение. Пробелы в законодательстве во многом обусловлены тем, что Жилищный кодекс принимался без широкого обсуждения. Необходимо устранить многочисленные недоработки этого документа. Многие нормы Жилищного кодекса носят декларативный характер. Для того чтобы нормы ЖК заработали в полную силу, правительство еще должно принять ряд подзаконных актов. В некоторых городах, в том числе в Москве, действуют местные нормы. Однако механизмы их реализации отсутствуют: право есть, а защитить его трудно.
II. Могут ли российские граждане защитить свои жилищные права в Европейском Суде по правам человека в Страсбурге.
1. В Европейский Суд по правам человека в Страсбурге нескончаемым потоком поступают жалобы. Уже сейчас решений суда ожидают 85 тыс. частных лиц, разнообразные неправительственные организации и даже государства. Предполагают, что в текущем году число исков увеличится еще на 50 тысяч.
За прошедшие восемь лет Европейский Суд по правам человека уже вынес более 200 постановлений в отношении России. И количество таких судебных актов продолжает увеличиваться. Не найдя возможности отстоять свои права и законные интересы внутри страны, все большее количество российских граждан также вынуждено искать защиту в системе европейского правосудия.
При этом необходимо помнить о том, что в соответствии с частью 1 статьи 35 Конвенции о защите прав человека и основных свобод международно-правовые механизмы защиты являются комплиментарными, те есть дополнительными к национально-правовым, и их использование возможно только в случае, когда полностью исчерпан весь набор внутренних средств защиты.
2. У граждан Российской Федерации существует некая иллюзия по поводу обращений в Европейский Суд, перешедшая в модную тенденцию – Европейский Суд рассматривают как «последнюю надежду», или действуют по принципу «Но есть и божий суд, наперсники разврата!». Это опасная иллюзия, ведь Европейский Суд рассматривает не случаи нарушения социально-экономических прав, а нарушения в сфере политических, личных прав человека в соответствии с Европейской Конвенцией о защите основных прав и свобод человека и протоколами к ней.
С октября 2005 года по октябрь 2006 (включительно) года Европейский Суд по правам человека вынес 128 постановлений по жалобам против Российской Федерации.
В целом, Россия испытывает дискомфорт оттого, что за последние два года Европейский Суд рассмотрел большое количество жалоб от Российской Федерации и вынес решения, которые очень и очень неприятны РФ. Однако очень мало решений, вынесенных по существу (именно по существу) в отношении Российской Федерации.
И проблема заключается не в том, что Суд якобы по политическим мотивам отвергает жалобы российских граждан, а в том, что они составляются некомпетентно, и что особенно важно – не отвечают требованию, согласно которому подлежат защите только те права, которые гарантированы Конвенцией. В России тысячи жалоб идут на то, что пенсию не назначили, жилье не дали и тп. Все это не входит в компетенцию Европейского Суда по правам человека. В тех, случаях, когда жалоба обоснована, никакой суд ни по каким политическим мотивам воспрепятствовать их рассмотрению не может.
3. В сфере жилищного права жалобы в Европейский Суд могут быть рассмотрены в контексте статьи 1 Протокола № 1 Конвенции.
Например, 19 июня 2006 года Большой Палатой было вынесено постановление по делу Хуттен-Чапска против Польши. По делу ставится вопрос об обязанности государства – ответчика предусмотреть в своей национальной правовой системе механизм поддержания справедливого равновесия между интересами владельцев жилья и всеобщим интересом общества.
Еще один пример в контексте применения статьи 8 Конвенции 20 июня 2006 года было вынесено постановление по делу Бабилонова против Словакии. По делу обжалуется лишение предусмотренной законом возможности аннулировать регистрацию по домашнему адресу заявительницы предыдущего владельца жилья, учитывая, что он не мог постоянно проживать в каком-нибудь другом месте.
III. Можно ли доверять риэлтеру в современной России.
1. В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование риэлтерской деятельности как одного из секторов гражданско-правового характера относится к ведению федеральных органов государственной власти. Субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, определяющие порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества.
2. Правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риэлтерских услуг устанавливают главным образом Гражданский кодекс РФ в рамках положений о договорах купли-продажи, аренды, доверительного управления, агентирования и др. и Закон РФ «О защите прав потребителей». Специальных законов, посвященных исключительно риэлтерской, деятельности в настоящий момент на федеральном уровне не принято. Данная ситуация, помимо юридической неразберихи, порождает массу социальных проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, сопровождающимся снижением уровня правовой культуры ее участников.
3. Отход государства от политики лицензирования как своеобразного способа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих риэлтерские услуги, значительно сократил круг гарантий, обеспечивающих надлежащее осуществление риэлтерской деятельности и защиту ее субъектов. Механизмы, эквивалентные лицензированию, разработаны недостаточно. Саморегулируемые организации как один из вариантов организации и одновременно правового контроля за осуществлением риэлтерской деятельности пока не получили законодательного закрепления. Не определен их статус, основные направления деятельности, порядок приема в свой состав, способы регулирования предпринимательских отношений и многое другое. Инерционная психология российского потребителя услуг такова, что он продолжает искать защиты своих интересов у государства, а не у профессиональных сообществ, движимых даже самыми добрыми намерениями. Вместе с тем в риэлтерском сообществе проделана огромная работа по созданию стандартов профессиональной деятельности, отработке механизма сертификации фирм и аттестации специалистов-риэлтеров.
4. Существует острая необходимость принятия серии нормативно-правовых актов, способных определить порядок организации риэлтерской деятельности, дополнительные механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить акценты, на которые будет ориентироваться государство при дальнейшем реформировании экономики.
IV. Обманутые дольщики и обманувшиеся застройщики – кто виноват и что делать.
Поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — или попытка найти компромисс в точках соприкосновения интересов между теми, кто строит, и для кого строят.
V. Дешевая ипотека в сфере недвижимости – всегда ли это благо
Удешевление кредитов на покупку жилья может привести к росту цен на рынке, как следствие.
Рост числа «невозвращенцев» — риск обвала рынка и наступления хаоса.
В юридической гостиной жилищной газеты московского правительства «Квартирный ряд» юристы рубрики будут проводить бесплатные экспресс — консультации по различным спорным вопросам в сфере недвижимости:
1. Жилищный кодекс РФ и новейшие тенденции в судебной практике.
2. Проблемы, связанные с выбором способа управления многоквартирным домом.
3. ТСЖ – преимущества и недостатки.
4. Оформление земли в собственность под многоквартирными домами.
5. Выбор управляющей компании – за и против.
6. Проблемы переустройства и перепланировки жилых помещений, перевод помещений из нежилого фонда в жилой фонд.
7. Практика применения московского законодательства в сфере постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий.
8. Проблемы коммунальных квартир, «соседское право».
9. Жилищные права бывших членов семьи.
10. Спорные ситуации вокруг приватизации жилья.
11. Право пользования жилым помещением и регистрация по месту жительства.
12. Права граждан при переселении из сносимых домов.
13. Проблемы инвестиционной и градостроительной деятельности, оформление земельно-правовых отношений в Москве.
и другие вопросы.