У разбитой конуры

Высокий спрос на жилье в Москве затолкал цены на недосягаемую для большинства покупателей высоту. Многие задумались: а стоит ли платить десятки тысяч долларов за собачью конуру?Впрочем, в сегодняшней Москве дешевая жилплощадь все же появляется на рынке. И причина существенного дисконта не всегда только в качестве квартиры.
В начале 1990-х гг. сделки на покупку комнат в коммунальных квартирах первые участники рынка заключали, имея всего $6000-8000. Отдельные квартиры небольшого метража обходились в $14 000-20 000. Тогда и эти суммы казались внушительными. Цены, сложившиеся на жилплощадь в Москве в 2006 г., не идут ни в какое сравнение с тем, что было 10 лет назад.
По словам Александра Матвеева, начальника аналитического отдела корпорации «Инком-Недвижимость», на рынке вторичного жилья по-прежнему самые дешевые предложения — это комнаты в коммунальных квартирах. Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002», отметила, что комнаты площадью не больше 12 кв. м в 3-комнатных квартирах в спальных районах Москвы стоят не дешевле $40 000. Комната площадью 13 кв. м в 2-комнатной квартире 12-этажного панельного дома продается за $65 000. А в базе МИАН, к примеру, в начале 2007 г. самая дешевая комната продавалась за $50 000.
Дремучие коммуналки, расположенные в центре Москвы, уже никак не попадают в категорию самого дешевого жилья. Перспектива удачного расселения позволяет владельцам драгоценных «хором» выторговывать за свои ветхие метры цену, сопоставимую с действующей на элитном рынке.
Мнимая дешевизна
«Чем меньше площадь комнаты, тем выше цена квадратного метра, — говорит Динара Лизунова, пресс-секретарь ГК «МИАН». — Так, 1 кв. м в самой заурядной 10-метровой комнате стоит не менее $6000, а в комнате площадью 20 кв. м — $4500-5000».
По мнению Николая Андреева, генерального директора компании «Пересвет-Недвижимость», на стоимость комнаты влияют не только тип и район дома, но и метраж, количество соседей, перспектива выкупа квартиры целиком. Если соседи ожидают в будущем расселения, то владелец одной или более комнат имеет первоочередное право выкупа их жилплощади. «У человека появляется перспектива сделать из коммунальных «хором» отдельную квартиру», — говорит он.
Другой вариант, подсказанный в «Инкоме», — покупка доли в коммунальной квартире. По подсчетам экспертов, четвертая часть доли в 2-комнатной квартире 14-этажного панельного дома где-нибудь в районе ст. м. «Юго-Западная» с туманной перспективой дальнейшего выкупа всей жилплощади обойдется в $36 000.
Что касается отдельных квартир, то на вторичном рынке самые низкие цены — на жилплощадь так называемого гостиничного типа. «В такой квартире нет полноценного санузла, в лучшем случае там будет унитаз и поддон под душ, в худшем — просто унитаз, а мыться придется в душевой на этаже, вместо кухни — закуток с плитой в прихожей», — поясняет Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город». — Несмотря на столь спартанские бытовые условия и тот факт, что квартиры эти располагаются в 5-этажных домах, продаются они дорого. Квартира общей площадью немногим больше 20 кв. м, из них жилая комната — 14 кв. м, стоит не менее $100 000».
«Объясняется этот феномен просто: у многих покупателей нет большей суммы денег, а платежеспособный спрос в этой категории выше всего», — говорит она. По данным риэлторов, как правило, единовременно в продаже находятся всего 2-3 такие квартиры и они улетают с рынка в считанные часы.
Эксперты отмечают, что, ориентируясь на самый низкобюджетный вариант, покупателю следует сразу определиться с приоритетами: что для него важно в искомой квартире, а с чем он согласен мириться. На цене сказываются район расположения, транспортная доступность, близость станции метро, качество дома и самой квартиры, ее метраж, соседство с промышленными предприятиями, городскими магистралями и многое другое. Чем больше минусов в квартире, тем выше шанс купить ее дешевле.
По словам Алексея Шленова, директора департамента вторичной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость», в настоящее время дешевыми считаются квартиры, цены продаж которых не превышают $135 000. Это 1-комнатные квартиры общей площадью 30-33 кв. м. Для 2-комнатных квартир низший предел — $160 000. За такие деньги предлагаются квартиры общей площадью 39-44 кв. м. А для 3-комнатных — $180 000 за малогабаритную квартиру общей площадью 50-60 кв. м.
География поиска
Местоположение недвижимости — один из главных критериев, влияющих на цену. Если покупатель не имеет жестких ограничений по территориальному признаку, у него есть реальный шанс подобрать экономичный вариант. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», самые дешевые в столице районы — удаленные от метро, расположенные на юго-востоке города. Они традиционно непрестижны, поскольку долгие годы развивались как промышленные.
«В сегменте новостроек наиболее дешевое предложение представлено панельными домами на нулевом этапе строительства в ЮАО и ЮВАО, причина — обилие в этих округах промышленных предприятий и плохая экология, — рассказывает Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. — Стоимость такого предложения составляет на сегодняшний день около $1800-2000 за 1 кв. м». «Если вы покупаете квартиру на этапе котлована, то выигрываете от цены после сдачи дома госкомиссии примерно 20%», — добавляет Николай Андреев.
Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек «Миэля», рассказал, что самой дешевой первичной сделкой в 2006 г. в компании стала продажа 2-комнатной квартиры общей площадью 63,8 кв. м в уже построенном панельном доме на Окской улице, что в Текстильщиках (ЮВАО). «Этот район относительно недавно начал осваиваться застройщиками, поэтому цена на жилье в начале года составила всего $1100 за 1 кв. м, — отмечает он. — До конца года цена выросла более чем в два раза и составляет $2600- 500 за 1 кв. м».
«Некоторые районы попадают в разряд дешевых из-за удаленности и плохой транспортной доступности — к примеру, Кожухово, — говорит Вадим Мартыненко. — 1-комнатная квартира общей площадью 53 кв. м в построенном панельном доме в конце 2006 г. продавалась за $116 300».
По мнению Николая Андреева, низкий ценовой сегмент наполняют малогабаритные квартиры в хрущевках или пятиэтажках 1960-х гг. в районах с неблагоприятной экологической обстановкой, таких как Бирюлево, Бескудниково, Печатники, Кузьминки, Капотня, Гольяново. Ольга Побединская добавила к списку Новокосино и Жулебино. «Если покупатель ищет дешевую квартиру на вторичном рынке, то нужно рассматривать квартиры в старых домах на юго-востоке, востоке, севере столицы, удаленных от метро на 10-20 минут транспортом», — советует Динара Лизунова.
Нежелательное соседство
Примерно на 10-20% дешевле продаются квартиры в домах с плохим соседством. Подавляющее большинство экспертов как «самый ужасный» назвали нефтеперерабатывающий завод (НПЗ) в Капотне. «В настоящее время даже планов вывода НПЗ нет, соответственно, район останется в нынешнем виде еще долгие годы», — сокрушается Вадим Мартыненко.
Вера Лукина отметила негативное влияние мусоросжигательного завода в Бирюлеве, а также заводов ЗиЛ, «Динамо», им. Ильича, «Красный пролетарий», «Призыв», Нагатинского завода строительных материалов, Московского стекольного завода, «Мосстройконструкции», «Мосэлектрофольги», Спецзавода № 3, Бирюлевского и Царицынского мясоперерабатывающих комбинатов на близлежащую недвижимость. А Николай Андреев назвал кроме НПЗ в Капотне предприятие «Моспромжелезобетон» (ЖБИ-18) в районе Фили, завод «Красный богатырь» вблизи ст. м. «Преображенская площадь», Микояновский мясокомбинат и Московский шинный завод в районе Южнопортовый.
Но, как отметил Александр Матвеев, у некоторых районов есть отдаленная перспектива покинуть ряды аутсайдеров по стоимости жилья. В первую очередь это связано с постепенным переносом промышленных объектов за пределы МКАД. «Вполне можно предположить, что в недалеком будущем на карте Москвы появятся престижные районы именно там, где сегодня продается самое дешевое жилье», — подчеркивает он.
Алексей Шленов в числе понижающих стоимость жилья факторов назвал дымящие трубы ТЭЦ, промзоны, кладбища. «Хотя соседи там тихие, уменьшение цены по сравнению с рыночной может достигать 10%», — иронизирует он.
Ольга Побединская считает, что дешевле можно купить квартиры в домах, вблизи которых проходит железнодорожная ветка, метро неглубокого залегания или открытые участки метро. В качестве примера она назвала жилые дома вдоль Волгоградского проспекта в районе ст. м. «Кузьминки». «Поскольку линия метрополитена проложена неглубоко, жители чувствуют вибрацию каждый раз, когда проходит поезд, — говорит она. — Окна этих же квартир выходят на Волгоградский проспект, где шум не стихает ни днем, ни ночью».
Близость к оживленным городским магистралям также может сказаться на стоимости жилья, особенно если дом находится на пересечении улиц или вблизи Третьего транспортного кольца. По мнению экспертов, квартиры в «шумных» домах теряют 10-15% от своей стоимости, а сам дом попадает в категорию дешевых в данном районе.
Как правило, дешевые квартиры плохого качества. По словам Веры Лукиной, вторичное жилье самой низкой ценовой категории отличается плачевным состоянием дома, устаревшими коммуникациями и отсутствием свежего ремонта в квартире. «Малометражность в хрущевках достигалась за счет предельного сокращения площади прихожей, санузла, ванной и кухни, поэтому низкобюджетное предложение такого рода имеет довольно много серьезных конструктивных недостатков», — говорит она.
Бывают случаи, когда низкая цена обусловлена не столько качеством квартиры, сколько наличием временных ограничений по ее продаже. В БН «Агент 002» привели пример, когда 1-комнатная квартира общей площадью 36 кв. м на Новогиреевской улице (ст. м. «Перово») была реализована в октябре 2006 г. по предельно низкой по московским меркам цене — $125 000. Причина дисконта — срочная сделка.
Осторожно: дешево!
«В случае приобретения явно дешевого жилья риски покупателя возрастают в геометрической прогрессии», — говорит Александр Матвеев. «Зачастую дешевое предложение скрывает какой-то скелет в шкафу», — предупреждает Вадим Мартыненко. Например, в объявлении о продаже 2-комнатной квартиры в хорошем районе общей площадью 45 кв. м за $150 000 есть оговорка, что в квартире имеется пользователь (т. е. человек, не являющийся собственником, но зарегистрированный по месту жительства), которого покупателю придется самостоятельно выписывать по суду. «Думаю, что много подобных чрезвычайно привлекательных по цене предложений имеют какой-то скрытый дефект», — говорит он.
«При появлении на первичном рынке единичного дешевого предложения в одном конкретном районе стоит задуматься в первую очередь о репутации застройщика», — советует Борис Флексер.
«Во всех случаях при покупке жилья необходимо детально ознакомиться с предоставляемыми документами, — говорит Вера Лукина. — В пакет входят правоподтверждающий документ на квартиру (это может быть договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о приватизации, оформленное наследство), справка об оценочной стоимости квартиры, справка из БТИ — план квартиры с разбивкой по площадям, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами».
«Если квартира заведомо дешевле прочих предлагаемых на рынке, то скорее всего это не случайное совпадение», — предупреждает и Динара Лизунова. А Алексей Шленов считает, что ситуацию с покупкой дешевой квартиры надо оценивать исходя всякий раз из конкретных обстоятельств. Продавец может просто спешить по личным обстоятельствам и снизить цену для срочной продажи. Заранее сказать, что квартира «криминальная», потому что дешевая, нельзя — необходимо каждый раз анализировать конкретный вариант. «Хотя ситуация, при которой квартира выставляется «ниже рынка», является поводом для очень пристального внимания к ее истории», — соглашается он.
Людмила Чичерова
Ведомости