Квартира в кредит. Ошибки заёмщика

Приобретение жилья все чаще происходит с помощью заемных средств, то есть за счет банковского кредита. Однако, банки, предоставляя свои услуги в виде ссуды, нередко предлагают подписать кредитный договор с завуалированными условиями, которые невыгодны заемщику. Поэтому, прежде, чем подписывать любой договор, нужно проверить его на «подводные камни». О некоторых из них мы и поговорим.
Банк России готовит полноценный закон о потребительском кредитовании
Первое, с чего нужно начать, при обращении в кредитное учреждение, — точно рассчитать размер ссуды. Заемных денег должно хватить не только на оплату приобретаемого жилья, но и на погашение расходов, связанных с оформлением сделки, проверки юридической чистоты жилого помещения и иные услуги риэлтора.
После определения суммы кредита и подтверждения банка о предоставлении такой суммы следует внимательно изучить условия кредитного договора.
Известно, что в договорах встречаются такие формулировки: «Обязательства кредитодателя могут быть безусловно аннулированы», «Кредит будет выдан при наличии ресурсов у кредитора в размере свободных ресурсов, который будет определен дополнительным соглашением сторон» или вместо суммы кредита определен некий лимит кредитной линии. Все это, разумеется, неприемлемые для заемщика определения, от которых нужно сразу избавляться или менять банк.
Срок перечисления заемных средств на счет заемщика, как правило, составляет 3 рабочих дня. Следовательно, необходимо заблаговременно рассчитать дату заключения сделки. В случае, если сделка сорвется из-за отсутствия денег на счете заемщика, но при этом средства уже будут списаны, заемщик в большинстве случаев будет вынужден полностью рассчитываться по кредиту.
Чтобы не произошло такого неприятного события, нелишним будет обратить внимание на дату, с которой кредит считается выданным. Ряд банков понимают под этой датой — день списания средств, но не день их зачисления. Разумеется такой подход — не в пользу заемщика. Во-первых, в случае форс-мажора нельзя в срочном порядке отказаться от кредита, а во-вторых, денег фактически еще нет, а начисление процентов уже идет. Кроме того, заемщику желательно определить удобное для себя число месяца, в которое он будет погашать долг и проценты по нему. Часть банков, задумываясь только о балансе своего кредитного портфеля, не считается с интересами своего клиента и может назначить дату в самом начале месяца, то есть до «привычного» числа получения зарплаты…
Немаловажный момент — стоимость банковского обслуживания вашего ипотечного счета. То есть, списание, зачисление средств, выведение остатков, перечисление излишков и пр. У каждого банка условия содержания счета могут существенно отличаться и достигать кругленькой суммы. В частности, известен случай, когда обслуживание составляло 1% от суммы кредита в месяц. То есть $100 от $10 000.
Кроме всего этого существуют сопутствующие подписанию кредитного договора расходы. Например, страхование рисков невозврата долга. Банки, как правило, настаивают на таком виде кредитования, поскольку он в некоторой степени страхует возможную неплатежеспособность заемщика.
Известны случаи, когда после предварительного согласия выдать кредит и даже после подписания кредитного договора заемщик не получает средств (фактически его уведомляют об отказе в кредите). Соответственно срывается сделка. Чтобы этого не происходило, следует учесть все нюансы (как правило, тоже связанные с материальными расходами) по выполнению собственных обязательств в соответствии с договором, как то:
— оплата банковской комиссии;
— внесение задатка (аванса) за жилье в должном объеме;
— определение сроков и размера выплат и пр.
Помимо отказа в кредите, банк может (и такие случаи известны) потребовать досрочного погашения ссуды, хотя, как мы рассмотрим ниже, само по себе досрочное погашение крайне негативно воспринимается банками. Причина, подталкивающая банк к рассмотрению предложения о скорейшем погашении ссуды может быть одна — резкое повышение степени риска невозврата кредита либо проблемы, связанные с ее несвоевременным погашением. В связи с этим банк хочет с наименьшими потерями избавиться от своего заемщика. Например, банк узнает, что после сделки в купленной квартире прописаны ее прежние владельцы. Чем это может быть вызвано? Не грядет ли судебное разбирательство, в результате которого сделка купли-продажи может быть признана недействительной? Или, скажем, проводится срочная перепродажа квартиры, купленной с помощью заемных денег (банки следят за всеми предложениями на рынке недвижимости…). При этом в залоге может находиться другая недвижимость или иной капитал. Такой шаг может быть связан с мошенничеством.
Подобных волнительных ситуаций встречается множество — такова наша действительность. Поэтому банки довольно тщательно проверяют потенциального заемщика (по большей части своими негласными силами) и стараются подстраховаться «на каждом углу». А добропорядочные граждане стонут от излишней бюрократии и вынуждены отстаивать свои интересы при составлении кредитного договора.
Нелишним будет отразить в кредитном договоре схемы решения возможных конфликтных ситуаций. Например, деньги заемщик принес в банк вовремя, а их зачисление на специальный ссудный счет произошло позже намеченного срока. Соответственно банк может выставить претензию заемщику или наложить штраф. Вообще вопрос со сроками поступления денег довольно типичен. И его необходимо оговаривать отдельными пунктами. Для заемщика выгоднее признать факт владения кредитными деньгами с момента их зачисления на его счет, а факт возвращенных денег, с момента их списания на счет банка. В любом случае в договоре должны быть строго оговорены сроки перечисления средств и прописана ответственность за нарушение этих сроков.
Банальная ситуация — изменение банком условий кредитования по причине инфляции. Несмотря на то, что рублевый кредит сегодня привязан к курсам устойчивых валют, шаткости нашей экономики никто не отменял… Не следовало бы сюда впутывать заемщиков, но поскольку о них думают в последнюю очередь, им приходится заботиться о себе самостоятельно. И с самого начала оговаривать (письменно) размер возможных изменений процентной ставки.
Довольно часто встречается кратковременная невозможность осуществить очередной платеж по погашению ссуды. Например, задержка зарплаты на работе. Желательно договориться заранее с банком на предмет такой ситуации (в которой заемщик не виноват) и получить от банка разрешение осуществить стандартный платеж (не обремененный пенями), с опозданием на 2-3 суток. Если учесть, что таких ситуаций не может быть более 2-3-х в год, банк может пойти вам на встречу.
Отдельно следует рассмотреть ситуации по срокам погашения ссуды, особенно в связи с досрочным погашением. На сегодняшний день банки однозначно против досрочного погашения задолженности своими клиентами. Время коротких денег уже прошло, и кредитору выгодно иметь длинные деньги. То есть не терять процентов по долгу в течение всего (внушительного) срока, на который выдан кредит. Именно этим обстоятельством объясняются всевозможные обременения, накладываемые на заемщика, решившего скинуть долг раньше срока. Среди них — отказ в досрочном погашении, увеличение процента по ссуде, дополнительные выплаты, оформленные в виде пень, штрафов и пр. Но, при всем этом, если у заемщика есть возможность раньше срока рассчитаться по кредиту (и процентов по нему), то для него, как правило, это выгоднее, даже при самых кабальных условиях, предлагаемых банком. Поэтому этот пункт следует рассмотреть очень внимательно и непременно утвердить взаимовыгодную схему досрочного погашения ссуды. В противном случае, спустя какое-то время, банк постарается создать еще более трудные условия для досрочного погашения — тенденция такова, что банки не хотят терять «своих кормильцев».
Есть и еще один нюанс. Погашение части долга третьим лицом. Этот может быть и физическое, и юридическое лицо. Например, руководитель компании принимает решение оплатить часть долга преуспевающего сотрудника и списывает с расчетного счета фирмы денежные средства банку. Причины могут быть самые разнообразные: простая оплата долга, оплата долга с целью досрочного погашения, оплата долга в силу непредвиденных обстоятельств. По идее каждый из этих случаев должен быть рассмотрен в кредитном договоре. И, конечно, прежде всего, в связи с возможными расходами третьих лиц, осуществляющих платеж вместо клиента или вместе с ним.
Для информации:
«Пилотная» версия закона о потребительском кредитовании будет готова к обсуждению 1 мая этого года — с таким заявлением выступил руководитель департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский. Российские банкиры опасаются, что документ может стать новым инструментом наказания кредитных организаций. Вместе с тем для клиентов ничего не изменится: спрос на кредиты сейчас превышает предложение.
Вслед за указанием о раскрытии кредитными учреждениями эффективных процентных ставок по кредитам Банк России готовит полноценный закон о потребительском кредитовании. Последние доработки к проекту этого документа, который пишут уже два с половиной года, стали известны «Бизнесу». «На обсуждении закона я буду настаивать, чтобы финансовым учреждениям запретили штрафовать и взимать недополученные проценты за досрочное погашение кредита»,- говорит председатель комитета по банковскому законодательству Павел Медведев. Также на обсуждение будут вынесены предложения по смягчению штрафных санкций за просрочку кредита, здесь планируется ввести некий «отраслевой лимит». Также в очередной раз будет увеличен так называемый период охлаждения, когда клиент получил кредит, но им не пользуется и, соответственно, ничего не платит. Предполагается, что его срок будет увеличен практически до бесконечности, то есть конца действия срока кредитного договора.
Правда, на российском финансовом рынке бродят и более «страшные» слухи. Например, о вводе единой для всей банковской системы формы кредитного договора. Источники «Бизнеса» не подтвердили наличие подобного пункта в последней версии документа, однако признали, что такие поправки не раз предлагались.
Альтернатива ипотеке
Принцип работы ССК в общем-то прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для ее покупки. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам.
При этом авторы закона всячески подчеркивают, что ССК и ипотечные банки не конкуренты, напротив — они могут эффективно дополнять друг друга. Обычно используется такая схема: 30-40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, примерно столько же — ссуда от ССК, остаток в 20-40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом последний получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
В России, считают авторы законопроекта, процент государственной премии на первом этапе становления системы стройсбережений должен быть значительным. Однако начинать у нас с 40 процентов нецелесообразно. Лучше сделать премию меньше, но распространить на больший объем накоплений. Это будет иметь большее стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент государственной премии, указывают они, следует принять такой, как, например, в Казахстане, — 20 процентов. Что касается максимальной суммы вклада, на которую начисляется государственная премия, то с учетом инфляции разработчики закона предлагают ограничиться 70 тысячами рублей. И в обоснование приводят такой расчет.
Кроме того, в систему стройсбережений можно эффективно встраивать другие формы государственной поддержки — жилищные сертификаты, ипотечно-накопительные системы для военнослужащих, сертификаты на материнский (семейный) капитал, программы жилья для молодых семей. Выделение этих средств через систему стройсбережений как минимум удваивает эти средства за счет предоставления кредита на эквивалентную сумму, считают авторы законопроекта.
Алексей Трембицкий
Личные Деньги