Квартиры для небожителей

Если верить риэлторам, покупателей квартир можно разделить на две категории. Одни, поднимаясь выше 15 этажа, боятся выглянуть в окно, ссылаясь на головокружение, и никогда не согласятся жить в верхней части высоток.Другие, наоборот, мечтают поселиться в «поднебесье», с нетерпением ожидая появления на рынке соответствующих предложений.
Высокий класс?
Бесспорно, квартира на большой высоте в центре города, с прекрасными видами из окон считается одним из символов престижа. Еще в советские времена самыми престижными были сталинские высотки. Они до сих пор по традиции пользуются большой популярностью, правда, в них востребованы квартиры как на втором, так и на двадцать первом этажах. «Следует учитывать, что московские высотки – сталинские и современные – принципиально различаются по формату предложения жилья, – замечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Первые – это архитектурные достопримечательности, формирующие облик Москвы, здания, представляющие историческую и архитектурную ценность для города. Сталинские дома имеют свою историю, они обладают уникальной атмосферой, и жить в таком доме, безусловно, престижно. Клиенты, изначально настроенные на приобретение квартиры в одной из семи столичных высоток, предпочитают верхние этажи, что объясняется прекрасным видом из окон. Также немалую роль в выборе верхних этажей играет тот факт, что высотность помогает в некоторой степени избежать городского шума, ведь эти дома расположены в центре города, на оживленных загруженных улицах.
В современных высотках в качестве преимущества верхних этажей рассматриваются видовые характеристики». В последние годы высотное строительство жилья набирает все большие обороты. В Москве построены или строятся жилые дома в 30, 40, 50 этажей и даже выше: «Триумф-Палас» (самое высокое здание в Европе, 264 м со шпилем), «Алые Паруса», «Воробьевы Горы», «Эдельвейс», «Аэробус», «Авеню, 77», «Тимирязевский», «Соколиное гнездо», «Корона», «Дом на Беговой», «Дом в Сокольниках», «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская Ривьера», Mirax Park, «Вилланж», «Олимпия», «Леонардо», «Измайловский»… Сейчас активно, при поощрении правительства Москвы, планируется возводить новые небоскребы – в районе ТТК и в рамках проекта «Новое кольцо Москвы», 25 высоток которого станут жилыми зданиями.
Основными девелоперами, задействованными в этом непростом строительном сегменте, являются «ДОН-Строй», Mirax Group, «Конти», «Квартал», «Крост». Но и среди них нет единства во взглядах на данный тип жилья. «Вряд ли высотные здания когда-нибудь станут элитными, на сегодняшний день это все проекты бизнес-класса, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти». – Элитный жилой комплекс должен располагаться в уединенном, экологически чистом месте, рядом с лесопарковой зоной или водным пространством, в которых обычно не возводятся небоскребы». Президент Mirax Group Сергей Полонский, напротив, уверен, что покрыть затраты на инженерию, стоимость которой для высотных зданий гораздо выше, чем для нескольких обычных, поможет только размещение в них объектов элит-класса. В самых высоких небоскребах, строящихся сейчас в ММДЦ «Москва-Сити» – многофункциональных комплексах «Федерация» и «Город столиц» – будут расположены и самые дорогие жилые апартаменты.
В отличие от Москвы, в Европе жилье «на высоте» популярностью не пользуется, в небоскребах размещаются главным образом представительские офисы. «Во всем мире высотное жилье занимает свой сегмент рынка, но устраивает далеко не всех, – обобщает Эраст Жиряков, руководитель строительных проектов МИАН-Девелопмент. – Москва, как и другие крупные города мира, будет, конечно, развиваться ввысь, и сегодня можно заметить, что требования к качеству высотного строительства растут в первую очередь. Сегодня можно говорить только о формировании российского сегмента рынка высотного жилья».
Страх и трепет
По результатам опросов, только 15% москвичей согласились бы жить на последних этажах высоток. Многие люди отказываются от приобретения таких квартир из-за боязни высоты. Действительно, этот распространенный вид фобии играет свою роль в снижении спроса на квартиры в высотных зданиях, многие люди психологически не готовы жить выше 15–20 этажа. Также у потенциальных покупателей часто встречается суждение о том, что последние этажи высотных домов сильно «качает», говорят и о дискомфортности нахождения на высоте для метеозависимых людей, и о возможном негативном влиянии на здоровье. В СМИ встречаются утверждания, что дети, живущие выше 7 этажа, якобы развиваются медленнее. Но, во-первых, все эти предположения медициной не подтверждены, во-вторых, вопросы самочувствия человека крайне индивидуальны, ощущения субъективны, ну а в-третьих, разве долгожители обитают не в высоких горах? Там, конечно, совсем другая экология, но ведь, живя на 40-м этаже, человек, по крайней мере, не вдыхает автомобильные выхлопы, которые в основном и делают московский воздух неблагоприятным для здоровья.
Сомнения по поводу безопасности проживания «на высоте» более серьезны. Действительно, способен ли московский грунт надежно удерживать огромный вес зданий? Как можно быть уверенным в пожаробезопасности, если ее технологии новы и не опробованы? Как эвакуироваться в случае необходимости, если лестницы пожарных машин не достают до верхних этажей? «Опасения по поводу надежности и безопасности высотных объектов абсолютно беспочвенны, – уверяет Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп». – Технологии на сегодняшний день достигли такого уровня, когда все, что ни делается инженерами и конструкторами, направлено на то, чтобы человек ощущал себя максимально комфортно как на 10-м этаже, так и на 60-м. Когда компания берется за возведение зданий, и это касается не только высотных объектов, застройщики и проектировщики в первую очередь ориентируются на существующие нормативы и СНиПы». Однако утвержденных СНиПов для возведения зданий свыше 30 этажей (высотой 75 м) не существует до сих пор!
Тем не менее, Вячеслав Тимербулатов убежден, что жители высотных зданий более защищены от пожаров, аварий электростанций, нежели владельцы квартир в обычных домах. Высотное строительство, говорит он, предполагает принципиально иные системы пожарной безопасности, нежели системы, которые применяются при строительстве малоэтажного типового жилья. Сейчас высотные здания оборудуются системами автоматизации пожарной безопасности, осуществляющими не только тушение, но и предотвращение возгорания, реагирование на любой очаг огня в любой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима. Также устанавливаются сплинкерные системы пожаротушения, применение которых рекомендовано органами пожарной безопасности.
Эвакуация при пожаре тоже продумана до мелочей. Возможен как вывод людей по лестницам, так и на лифте, а в случае необходимости – на вертолете. В дело идут и высотные лестницы, привлекаются высококвалифицированные спасательные команды.
«Все наши здания, – рассказывает Вячеслав Тимербулатов, – в целях противопожарной безопасности разделены на блоки в 10–15 этажей стенами из огнеупорных материалов, а между секторами имеются специальные нежилые помещения со своими инженерными коммуникациями. Они же – пожарные укрытия. Отделка стен, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, в лифтовых шахтах и кабинах, вестибюлях, технических этажах выполнены из негорючих материалов. В случае отключения центрального энергосбережения все системы объекта переходят на резервное питание, то есть в течение 3–4-х часов лифты продолжат работу в обычном режиме.
На крыше наших высоток предусмотрены вертолетные площадки, которые могут использоваться при эвакуации, при необходимости оказания срочной медицинской помощи как стационарная стоянка аэротранспорта или просто для нужд города – как промежуточная площадка при перелете».
Все заверения строителей о полной безопасности верхних этажей убеждают далеко не всех. Однако есть покупатели, изначально нацеленные на приобретение квартир на верхних этажах. Психологи утверждают, что это, как правило, люди, предпочитающие экстремальный спорт, а в жизни готовые идти на риск, и что именно эта категория человечества дает миру успешных бизнесменов. Такие клиенты, по словам риэлторов, готовы долго ждать, когда построят подходящий небоскреб. Им мы посоветуем перед покупкой подробно интересоваться не только системами пожарной и прочей безопасности, но и другими техническими характеристиками зданий, работой лифтов, а также наличием автономного источника электроэнергии.
Куплю место на небесах
Все участники рынка фиксируют неизменно высокий спрос на верхние этажи небоскребов. «Цена элитной недвижимости на рынке очень зависит от видов из окон, соответственно, чем выше расположена кватира, тем она и дороже. Кроме того, спрос на высотное жилье растет по мере повышения доверия покупателя к надежности и безопасности предоставляемого «товара»», – констатирует Эраст Жиряков. «В проекте «Город столиц» апартаменты с видом на Москву-реку и на исторический центр стоят дороже. Учитывая тот темп продаж, который мы наблюдаем сегодня, все апартаменты в нашем комплексе будут проданы до сдачи дома госкомиссии», – рассказывает Алексей Белоусов. Действительно, для некоторых покупателей недвижимости в Москве является принципиальным, а порой и единственно важным, фактор «…а из нашего окна площадь Красная видна!» – как подтверждение статусности жилья.
Однако всегда ли «высокие» квартиры стоят дороже? Константин Ковалев заявляет, что «в современных высотках в качестве преимущества верхних этажей рассматривается зачастую более доступное ценовое предложение». Однако и он подтверждает высокий спрос, обусловленный тем, что сегодня становится модно жить в высотках. «По нашим наблюдениям, – говорит эксперт, – квартиры на верхних этажах зданий на повторную продажу выставляются реже остальных. Такая недвижимость пользуется стабильно высоким спросом и представляет собой привлекательное предложение, поэтому риэлторы постоянно отслеживают появление подобных квартир на вторичном рынке». Черту под дискуссией подвел Вячеслав Тимербулатов, заявив: «Потенциальных покупателей обычно привлекают панорамные виды, открывающиеся сверху, поэтому квартиры на последних этажах ценятся выше остальных. Однако если захватывающей картины нет, стоимость квартиры не увеличится».
Вне всякого сомнения, квартиры «на высоте» – это объект, требующий особого подхода к его реализации. «Клиент сможет по достоинству оценить такую квартиру, только увидев ее «вживую», поднявшись на этаж и прочувствовав всю уникальность такого продукта, – говорит Алексей Белоусов. – Поэтому мы намеренно придерживаем продажи таких квартир, пока здание не вырастет на необходимую высоту»
Добавим к этому, что смотреть квартиру в небоскребе нужно, когда здание полностью готово, есть остекление, нормально работающий лифт и т.д. Один риэлтор рассказал историю о том, как он повез клиента на -дцатый этаж строящейся башни «Федерация» в шаткой строительной кабинке-подъемнике. Покупатель, приобретший «высотные» апартаменты на нулевом цикле строительства, глянул вниз с голой бетонной, ничем не огороженной площадки и так «прочувствовал уникальность продукта», что схватился за сердце и дал команду срочно продавать недвижимость.
Вячеслав Валит
Мир и Дом