Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка

В уходящем году во всех сегментах рынка, включая недавнего аутсайдера — складскую недвижимость, наблюдался бурный количественный и, главное, качественный рост.Можно ли назвать 2006 год знаковым для российского рынка? Каковы его главные тенденции и перспективы? Вырастут или, наоборот, упадут ставки аренды? Усилится ли конкуренция и смягчится ли наконец диктат продавца? Чем в целом запомнился этот год и чего ждать девелоперам, инвесторам, покупателям и арендаторам в 2007 году?
Торговая недвижимость
Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium
Уходящий год можно назвать знаковым для рынка коммерческой недвижимости России и особенно — для Московского региона. Нельзя не отметить, что на рынок вышли крупные иностранные инвесторы. Беспрецедентно высокая активность наблюдалась в складском сегменте, поскольку на этом развивающемся участке конкуренция еще не так сильна, а неудовлетворенный спрос огромен. Кроме того, несмотря на меньшую доходность, риски здесь также меньше, что является чрезвычайно привлекательным моментом для международных инвестиционных фондов. Одна из главных тенденций 2006 года — рост масштаба и качественного уровня проектов. Кроме того, из за дефицита подходящих объектов увеличилось количество компаний, строящих складские комплексы для собственных нужд.
Быстрыми темпами развивался и сегмент торговых площадей. Спрос на качественные торговые помещения, подогреваемый региональной экспансией крупных федеральных и международных сетевых операторов, очень высок и заметно превышает существующее предложение. При этом в 2006 году наметилась, а затем усилилась конкуренция между проектами, большее внимание стали уделять концепции объекта, увеличилась доля развлекательной составляющей торговых центров.
На рынке офисной недвижимости в уходящем году окончательно оформилась и закрепилась тенденция, связанная с децентрализацией, а именно со строительством крупных офисных центров вне существующих административных зон с формированием новых деловых районов. Под офисную застройку активно используют перепрофилированные промышленные территории. Следует отметить, что появляется много новых игроков, в их числе — международные компании и непрофильные девелоперы.
В целом на рынке коммерческой недвижимости происходит не только количественный, но и качественный рост, требования арендаторов становятся жестче, в проект уже на ранних стадиях все чаще бывают вовлечены профессиональные консалтинговые компании. Увеличивается количество многофункциональных объектов, включающих в себя площади нескольких типов — офисные, торговые, складские, гостиничные и жилые.
В 2007 году в сегменте торговой недвижимости сохранятся основные тенденции уходящего года: возрастет объем предложения качественных объектов; арендные ставки останутся на прежнем уровне (а учитывая значительное падение курса доллара, можно даже говорить о некотором их снижении); появится немало новых игроков, но в то же время свои позиции существенно упрочат лидеры отрасли — «Вэйклин Промоушен Лимитед», IKEA, «Капитал Групп», «БИН», «Гарант-Инвест», «Ташир», «Гиперцентр», «РосЕвроДевелопмент», «Торговый квартал»; будет стабильно усиливаться приток инвестиций, в том числе иностранных; девелоперы, прежде всего столичные, продолжат освоение ближнего Подмосковья и упрочат свое присутствие в регионах.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group)
Одной из основных знаковых тенденций уходящего года является децентрализация столичного рынка коммерческой недвижимости. Более того, на протяжении всего прошедшего периода были отмечены более высокие темпы роста цен на объекты, расположенные за пределами центра города.
Некоторое снижение доходности на фондовом рынке заставило российских и западных инвесторов обратиться к недвижимости. Причем долгое время основным сегментом для инвестиций, особенно в Москве, считалось жилье. В 2006 году около 40–50 % сделок имели инвестиционный характер. Этому способствовали не только бурный рост цен, но и тот факт, что рынок жилой недвижимости сформировался уже достаточно давно, действующие там механизмы (разумеется, мы не берем в расчет разного рода форс-мажорные обстоятельства, макроэкономические или политические потрясения) понятны и прогнозируемы. По сравнению с жилым сегментом коммерческий сектор всегда был не только закрытым и непрозрачным, но и крайне узким. Ситуация изменилась, когда в начале сентября цены на квартиры прекратили расти, а по отдельным категориям жилья даже начали снижаться. В результате интерес инвесторов стал смещаться в сторону коммерческой недвижимости.
В 2006 году торговый сегмент характеризовался крайне высокой степенью активности. Суммарная стоимость предлагаемых к продаже помещений составила 4,5 млрд долл., а их площадь превысила 1,3 млн кв. м. При этом рынок фактически разделился на две зоны — центральную часть города и районы за Садовым кольцом. За пределами центра цена квадратного метра торговой недвижимости за год выросла на 55 % и в декабре 2006 года достигла почти 4000 долл./кв. м. Отчасти это связано с тем, что на продажу начали выставлять меньшие по площади объекты. Причем количество предложений в течение осени выросло примерно на треть. В центральных районах, напротив, такого заметного роста цен не наблюдалось: за год он составил 24 %, и в декабре 2006 года квадратный метр торговых помещений стоил в среднем 9900 долл. Впрочем, площадь предлагаемых к продаже объектов также особенно не менялась. В то же время начиная с ноября 2006 года количество предложений объектов, расположенных в центре столицы, значительно увеличилось.
Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, усиление взыскательности инвесторов привели к тому, что стало больше проектов по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых объектов. Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата. По нашим прогнозам, в следующем году такая тенденция усилится. В частности, мы ожидаем развитие специализированных торговых центров в новых сегментах потребительского рынка. Впрочем, несмотря на рост конкуренции, в отношении качественных и удачных проектов или так называемых невосполняемых ресурсов (стрит-ритейл, престижные торговые коридоры в центре города) заказывать музыку будут по-прежнему продавцы. Что касается традиционных торговых центров, рассчитанных прежде всего на крупных сетевых арендаторов, то в отношении их уже возникают определенные проблемы с заполняемостью.
По нашим оценкам, в 2007 году цены на рынке торговой недвижимости будут продолжать расти примерно на 15–20 % в год. При этом все большая часть собственников торговых центров вместо фиксированной арендной ставки станет вводить процент с оборота магазина-арендатора. Требования к качественным характеристикам объектов со стороны покупателей и арендаторов ужесточатся, и во многом это определит общую ситуацию в данном сегменте. Усилится тенденция к дифференциации рынка — в частности, особенно заметно подорожают высококлассные и наиболее удачно расположенные торговые площади. Продолжится процесс децентрализации. Востребованными (а значит, и дорогими) останутся объекты стрит-ритейла в центральной части столицы. Однако не меньшим спросом будут пользоваться помещения вблизи станций метрополитена, возрастет интерес к отдаленным и недооцененным районам в восточной и юго-восточной частях города. Девелоперы продолжат освоение городов ближайшего Подмосковья и региональных рынков.
Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS Group
Одним из ключевых событий уходящего года можно назвать выход на российский рынок международных инвестиционных фондов с целью покупки торговых центров и финансирования их строительства. Столичные и иностранные девелоперы вслед за городами-миллионниками (некоторые из них по уровню насыщенности торговыми, складскими и офисными площадями уже вплотную приблизились к Москве) активно взялись за освоение региональных центров и городов с населением от 300 тыс. человек. Ситуацию можно охарактеризовать как настоящий строительный бум, который, кстати, продолжится и в следующем году.
В целом самые яркие и знаковые тенденции в области коммерческой недвижимости таковы. этот рынок становится более системным, профессионализм игроков растет, конкуренция между объектами становится жестче. Применительно к торговому сегменту следует отметить, что модель «лебедь, рак и щука» в отношении совместной работы девелопера, сетевого оператора и управляющей компании (УК) становится все менее актуальной, а всем участникам рынка приходится переходить на качественно иной уровень работы. Уходящий год по праву можно назвать временем начала маркетинговых войн, обусловленных стремительным ростом конкуренции между торговыми центрами в регионах. В дальнейшем такое соперничество будет только усиливаться, поэтому многие дальновидные игроки уже пришли к пониманию важности организации профессионального управления объектами.
Офисная и складская недвижимость
Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer
В 2006 году рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрировал бурный рост, вызванный в первую очередь повышением его привлекательности для российских и иностранных инвесторов. Об этом свидетельствует интерес, проявленный со стороны таких крупнейших инвестиционных фондов и компаний, как Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanly Real Estate, London&Regional Properties, Michaniki Russia и др. В этом году были зафиксированы и первые инвестиционные сделки в сегментах торговой и гостиничной недвижимости.
Помимо роста девелоперской активности на офисном рынке основными тенденциями уходящего года стали децентрализация, активное освоение промышленных и периферийных территорий, увеличение количества крупномасштабных и высотных проектов. Также выросли объемы сделок, в том числе инвестиционных продаж, — это свидетельствует о качественном изменении рынка. Среди недавно реализованных и заявленных проектов все больше места занимают многофункциональные комплексы. Еще один характерный фактор — увеличение числа игроков, девелопмент для которых является непрофильной деятельностью.
В 2007 году на столичном рынке коммерческой недвижимости прогнозируют рост по всем его основным показателям. Несмотря на масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов, насыщения спроса не произошло, да и в краткосрочной перспективе его не ожидается. Таким образом, во всех сегментах по-прежнему сохраняется определенный диктат продавца или арендодателя. Тем не менее рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, и соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи.
На рынке офисной недвижимости в наступающем году мы прогнозируем рост арендных ставок до 10 %, а цен продаж — в пределах 10–15 %. Площади в новых торговых центрах с грамотной концепцией и высоким качеством строительства поднимутся в цене на 5–10 %, а в объектах низкого уровня, наоборот, произойдет снижение ставок. В связи с дефицитом помещений в торговых коридорах цены аренды и продажи будут удерживаться на стабильно высоком уровне, но без значительных колебаний. В складском сегменте предполагаемый рост ставок составит в среднем 5 %.
Вследствие растущих требований арендаторов и покупателей к качеству строительства доля высококлассных объектов в составе предложения будет увеличиваться. На рынке появится больше непрофильных игроков, однако в долгосрочной перспективе активы в основном сконцентрируются вокруг наиболее крупных девелоперских структур. Бурный рост рынка вызовет дальнейшее увеличение притока инвестиций, но доходность во всех сегментах в среднесрочной перспективе будет снижаться. Ужесточения конкуренции в ближайшее время не произойдет, но преимущество постепенно закрепится за новыми высококлассными объектами с профессиональным управлением. Окончательно «рынок покупателя» сформируется в начале стадии стабилизации: в офисном сегменте это произойдет не раньше 2011–2012 годов, в торговом — в 2009-м, в складском — в 2015 году.
Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group Moscow
Среди наиболее значимых тенденций развития российского рынка коммерческой недвижимости в 2006 году можно выделить прежде всего то, что ставки капитализации сравнялись с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. Если еще в середине 2005 года можно было приобрести проекты инвестиционного качества с доходностью более 12–13 % годовых, то уже в начале 2006 года сделать это стало практически невозможно. На сегодняшний день максимум, на который стоит рассчитывать инвесторам, — 9 % годовых.
Крупнейший из рынков недвижимости страны, московский, очень близко подошел к пику своего развития. Цены находятся фактически на пределе: офисные площади в центре города предлагают на продажу за 13–15 тыс. долл./кв. м и в аренду — по цене более 1000 долл./кв. м. Даже в морально устаревших зданиях класса В небольшие помещения сдают по ставкам, превышающим 900–1000 долл./кв. м. Неадекватно высокие цены снижают ликвидность объектов, спрос не удовлетворяется и становится скрытым. Дальнейший рост ставок при условии сохранения теперешних темпов развития экономики возможен только в направлении увеличения цены предложения. Реальные же сделки во всех сегментах будут, как прежде, заключать со значительным дисконтом.
Пока российскому рынку еще незнакомы сданные в эксплуатацию офисные здания или торговые центры, имеющие большую долю вакантных площадей. Тем не менее уже появляются объекты (пока только торговые), в которых значительную часть помещений экспонируют уже более года, но все еще не могут сдать в аренду (ТЦ «Квадро», ТЦ «Европарк» и др.). Офисные площади по-прежнему полностью поглощаются рынком, однако многие крупные проекты начинают испытывать сложности с привлечением арендаторов. В дальнейшем дифференциация будет усиливаться, а ставки аренды и продажи в удачных и неудачных объектах станут резко отличаться друг от друга.
Марина Малахатько, коммерческий директор инвестиционной группы DVI
Уходящий год, безусловно, можно назвать знаковым для российского рынка коммерческой недвижимости, впрочем, как и 2005-й, и будущий 2007-й. Во всех сегментах наблюдается подъем, и о спаде в ближайшие несколько лет говорить рано.
На рынке офисной недвижимости быстрее других произойдет стагнация в классе А, а точнее, в отношении объектов, которые по тем или иным критериям, например по месторасположению, не соответствуют заявленной категории. Во-первых, требования арендаторов и покупателей становятся жестче, а во-вторых, именно в этой категории офисной недвижимости уже появляются первые признаки кризиса перепроизводства, который в итоге может привести к коррекции арендных ставок. Еще одной знаковой тенденцией сегмента является «вынужденная» децентрализация. Площадок под застройку в центре города практически не осталось, и девелоперы рискуют браться за строительство бизнес-центров класса А за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца. Однако основной спрос все равно сфокусирован именно в центральных районах столицы, особенно со стороны тех арендаторов, для кого офис в престижном месте — это часть имиджа компании.
В регионах рынок высококачественных офисных площадей еще не занят. В городах, являющихся крупными промышленными и торговыми центрами и важными транспортными узлами, спрос на них высокий.
Торговая недвижимость в Москве и городах ближнего Подмосковья еще в течение нескольких лет будет очень востребована. Соответственно, продолжат расти ставки. В то же время становится более заметной тенденция к уменьшению диктата продавца. Девелоперы все чаще идут на уступки арендаторам. В регионах по-прежнему наблюдается рост ставок аренды, однако и там все большее, можно сказать, решающее значение приобретают грамотная концепция объекта и высокое качество строительства. За последние два года значительно увеличилось количество торговых центров в столице и регионах, подвергающихся реконцепции для улучшения внешнего вида здания и организации внутреннего пространства, в частности для ликвидации так называемых мертвых зон, лежащих вне сферы распространения покупательских потоков.
В 2007 году будут иметь место по-прежнему высокая активность российских и иностранных игроков и приток инвестиций во все сегменты рынка коммерческой недвижимости, причем в поисках лучшего конкурентного окружения девелоперы станут браться за освоение не только двух столиц и городов-миллионников, но и региональных и локальных центров с населением в несколько сотен тысяч человек. При этом ставки аренды продолжат расти лишь в тех регионах, где сохранится высокий спрос на качественную коммерческую недвижимость (львиная доля спроса придется на федеральные и международные сетевые компании). Существенное влияние на успех проекта будут оказывать имя и репутация девелопера, в первую очередь в торговом сегменте, где доход компаний-арендаторов напрямую зависит от качества ТЦ в целом.
Елена Жильская, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty
В 2006 году рынок офисной недвижимости (впрочем, как и другие сегменты) был очень активным и находился на подъеме. Стабильно увеличивалось количество сделок, в том числе инвестиционных покупок, а спрос существенно превышал предложение объектов, выставленных как на продажу, так и для сдачи в аренду. Значительная часть сделок в офисном и других сегментах была заключена на первичном рынке, в том числе на стадии котлована. В прошлом году такие случаи оказывались единичными, арендаторы и покупатели предпочитали, чтобы хотя бы коробка дома была готова.
Увеличилась доля объектов, возводимых на месте перепрофилированных промышленных территорий. Причем если раньше редевелопмент проводили с целью строительства новых жилых кварталов, то в 2006 году квартиры уступили место офисам и многофункциональным комплексам. В определенной степени это связано с более высокой доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. Кроме того, в последнем случае предъявляют более высокие требования к экологическому состоянию участка, и, следовательно, затраты девелопера на рекультивацию земли существенно увеличиваются. Поскольку выводимые промышленные предприятия, как правило, находятся в престижных районах города, эта земля стоит довольно дорого, и наиболее рентабельным вариантом застройки являются именно офисы или торговые комплексы.
Одно из заметных событий на рынке офисной недвижимости Москвы — начало строительства высотного многофункционального комплекса «Золотой век» общей площадью 290 тыс. кв. м в рамках городской правительственной программы «Новое кольцо Москвы». Башня войдет в число самых высоких зданий Европы. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2009 год. К тому времени организуют движение по Четвертому транспортному кольцу и создадут развитую инфраструктуру, а сам район станет новой деловой зоной. Это соответствует общей тенденции к децентрализации. Высококлассные бизнес-центры уже начали возводить за пределами Третьего транспортного кольца и возле МКАД, и в следующем году география офисного рынка столицы продолжит расширяться.
В отличие от уходящего года в наступающем значительного роста цен не ожидается. Основной спрос будет сконцентрирован вокруг качественных офисных площадей среднего класса. В этой категории ставки аренды увеличатся за год в среднем на 15–17 %, а цены продаж максимум на 15 %. По-прежнему сохранится дефицит предложения, однако доходность проектов постепенно начнет снижаться. При условии если рынок замедлит ход своего развития и сделается прогнозируемым, средняя доходность офисного сегмента составит 10–12 % годовых. Благоприятная макроэкономическая ситуация в стране стимулирует приток инвестиций, в том числе иностранных, в сферу коммерческой недвижимости. Несмотря на все еще низкий уровень конкуренции, растут требования арендаторов и покупателей к качеству объектов. В среднесрочной перспективе это приведет к дифференциации рынка и корректировке цен на офисные центры с дефектами строительства, неудачной концепцией или плохо организованным управлением.
Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International
Для рынка складской недвижимости Московского региона — самого молодого и наиболее динамично развивающегося сегмента — 2006 год можно назвать ключевым. Одна из основных тенденций его развития, которая останется таковой и в следующем году, — рост активности российских и иностранных девелоперов, вызванный успешной реализацией качественных проектов, которые соответствуют международным стандартам. Большой интерес складской сегмент вызывает и у институционарных инвесторов, например у Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners.
Также следует отметить увеличение масштабов строящихся объектов. При этом, хотя на рынок вышли такие крупные складские комплексы, как логистические парки «Крекшино» (девелопер — компания «РосЕвроДевелопмент») и «Пушкино» (Capital Partners), ленинградский терминал (MLP), ТЛК «Томилино», спрос по-прежнему остается неудовлетворенным и значительно превышает предложение. На 2007 год анонсирован ввод в эксплуатацию более 1 млн кв. м высококлассных складских площадей, среди которых — вторые очереди логистических парков «Крекшино», «Пушкино», ТЛК «Томилино», комплексы «МЛП-Подольск», «Домодедово» и «Северное Домодедово».
Основной спрос на складские помещения классов А и В формируют крупные российские и международные логистические операторы (около 65 % от всего объема занимаемых складских помещений классов А и В). Та же тенденция сохранится в следующем году. Ставки аренды будут находиться на высоком уровне, но значительного их роста мы не прогнозируем. В 2006 году для складских комплексов класса А средняя арендная ставка по системе triple net составляла 115–140 долл./кв. м в год (без учета операционных расходов, которые в среднем равны 25–30 долл./кв. м в год; существует, однако, тенденция к их увеличению: некоторые девелоперы анонсируют свои операционные расходы на уровне 30–50 долл./кв. м в год), а для площадей класса В — 100–125 долл./кв. м в год (операционные расходы — 15–25 долл./кв. м в год)).
Этот год ознаменован выходом столичных и иностранных игроков на региональные рынки. Масштабные проекты были заявлены в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями «Евразия Логистик», «Единая международная сеть таможенных складов», «РосЕвроДевелопмент», «Международное логистическое партнерство», «FM Logistic», «Авалон Логистик». Важным стимулом для развития складской инфраструктуры и всего сегмента стали разработка и внедрение государственных программ по развитию транспортной и логистической системы России.
Елена Масютина
Недвижимость и цены