Перепланировка: от теории к практике

С чего начинается переустройство квартиры?
Конечно, с эскиза новой планировки, обсуждения предстоящих работ с дизайнером, архитектором, проектировщиком и, конечно же, с юристом.
Что же нужно, чтобы безболезненно провести перепланировку квартиры? Как подойти к данному вопросу корректно и получить в максимально короткие сроки и с минимальными издержками желаемый результат?
Прежде всего нужно четко себе уяснить, что в вашей квартире нельзя трогать системы, от которых зависит жизнеспособность дома и прочность конструкций квартиры: балки, каналы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Системы газификации и водоснабжения при желании могут быть изменены только с помощью соответствующих служб. Несущие стены и инженерные системы можно подвергать переустройству только при наличии утвержденной проектной документации.
Нельзя устанавливать перегородки, если в результате образуется жилая комната без естественного освещения или приборов отопления. Запрещается перепланировка, предусматривающая жилую комнату менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м. Естественно, что для перепланировки квартиры нужно получить согласие всех совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Очевидно, что не стоит перестраивать квартиры в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года, если эти работы не связаны с обеспечением безопасности проживания.
Практически все дома, построенные до 40-х годов прошлого века и часто покупаемые для дальнейшей перепланировки, входят в так называемый ветхий фонд.
Для прояснения сложности проблем, связанных с перепланировкой квартиры, перечислим некоторые конструктивные особенности домов ветхого фонда.
Стены основательной толщины выполнялись в основном из глиняного кирпича, соединенного известково-цементным раствором. Здания, скорее всего, имеют деревянные перекрытия по деревянным балкам. Время не щадит такую конструкцию, приводит к образованию гнили, причем в зонах чердака, санузлов и кухонь она достигает максимального распространения.
Частично могли прогнить пристенные зоны и зоны опор балок. Из-за неудовлетворительного состояния оснований и фундаментов домов возникают деформации кирпичных стен, проявляющиеся в виде старых стабилизированных трещин, то есть трещин, прекративших свое расползание по стене.
В рассматриваемых домах с деревянными перекрытиями возникает при перепланировке еще одна проблема. Балка, соединяющая противоположные внешние стены дома и имеющая длину до 12 м, разгружается от провисания межквартирными перегородками, выполненными из деревянных досок или бревен, стоймя, взятых в обвязку. Если собственник, купивший две квартиры в таком доме, захочет их объединить («по горизонтали»), то безболезненно разрушить межквартирные перегородки ему не удастся.
В таких домах перепланировка в желаемом для жильца виде не может быть выполнена из-за особого устройства вентиляции с установленными вентиляционными коробами.
Иногда дома постройки 50–60-х гг. имеют кирпичные стены с железобетонными перекрытиями. Основные трудности при перепланировке вызывают вентиляционные короба с системой инженерных сетей.
Большие проблемы возникают и в относительно новых домах серии КОПЭ (панельный дом). Заблуждением является уверенность в том, что все внутренние стены здесь можно сломать и соорудить новые по желанию хозяина. Даже проемы в стенах таких домов можно выполнить, только убедившись в достаточной несущей способности конструкций квартир выше и ниже этажом.
Таким образом, самовольное изменение жесткости и прочности конструкции при перепланировках может привести к необратимым последствиям. Здесь необходимы учет конструктивных особенностей дома, его инженерных сооружений, вентиляционных узлов и т.п., подробные расчеты на прочность.
Выше перечислена только часть вопросов, возникающих при проведении перепланировки квартир. Поэтому, прежде чем вы решите заняться перепланировкой своей квартиры, необходимо в БТИ взять поэтажный план с экспликацией, нанести на них желаемый план (эскиз) перепланировки вашей квартиры и обратиться в проектный институт, который может дать техническое заключение (ТЗ) о возможности желаемой перепланировки.
Часто дом, в котором находится ваша квартира – не новый или требует капитального ремонта, поэтому проектный институт для составления ТЗ о перепланировке проведет изыскательские работы.
А далее на основе представленного ТЗ делается проект перепланировки.
В дальнейшем вас ожидает процедура согласования проектной документации и оформление разрешения.
Ю. В. Маскин сотрудник Юридической фирмы «КАЛИТА»