Квартира как подарок: за и против

Если вы решили подарить на Новый год квартиру своей подруге, будьте внимательны к договору и его условиям.Внезапно осчастливить все равно не получится, так как по договору дарения в курсе происходящего должен быть не только даритель, но и будущий обладатель, которому придется заплатить достаточно внушительную сумму налога. Все «за» и «против» недвижимости в подарок анализировал «Собственник».
Решили дарить – составляйте договор
Говоря словами дяди Федора: «Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное». То есть, в нашем случае, чтобы подарить квартиру, надо быть ее собственником. И не какой-то доли, части, а всей целиком. Если это условие соблюдено, то следующий шаг – поставить в известность того счастливчика, кому вы хотите свою квартиру передать. Ведь дарение – сделка двухсторонняя. Все ее условия должны быть четко оговорены между участниками и заверены нотариально.
Подарить квартиру вы можете как прямо сейчас, так и в далеком будущем. Главное, прописать в договоре, с какого именно числа какого года или же после какого-то определенного события (смерти владельца, совершеннолетия сына) квартира перейдет в дар. Кстати, о смерти. Если вы обещали подарить квартиру, то ваша кончина не может стать этому препятствием, и ближайшие родственники обязаны завершить начатое. Если же скончался человек, которому вы обещали подарок, договор дарения считается аннулированным.
Последний этап – регистрация договора. Дело в том, что любое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Сюда относятся и земельные участки, и здания, и даже квартиры. Зарегистрировав договор дарения, вы тем самым сообщаете государству о новом владельце квартиры.
Хотите сэкономить – не дарите
Что же касается налогового бремени, то с нынешнего года ситуация изменилась в лучшую сторону. Так, если раньше по закону человек, получивший в дар квартиру, обязан был заплатить налог с имущества, то теперь – с 1 января 2006 года – налог на наследование и дарение в России отменен. Однако доходы в денежной и натуральной формах, получаемые гражданами при дарении квартиры, теперь облагаются подоходным налогом по ставке 13%. От налога освобождены только члены семьи: супруги, родители и дети. А также близкие родственники: дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры.
«Если вы решили квартиру передать своему знакомому (не родственнику), то оптимальный вариант – это ее купля-продажа, – рассказывает главный редактор журнала «Нормативные акты для бухгалтера» Владимир Верещака. – Причем покупателю вовсе не обязательно реально платить вам деньги. Все можно оформить лишь на бумаге. Вы заключаете договор и выдаете покупателю расписку в том, что деньги якобы были вам выплачены». На основании этих бумаг возможно оформить квартиру в собственность, не платя налогов.
Если кто-то передумал
Представим ситуацию, что осчастливленная квартирой подруга решает разорвать с вами отношения – и в результате отказывается от квартиры. Закон разрешает ей это сделать до вступления в полноправное владение (ст. 573 ГК РФ). Ее отказ нужно зарегистрировать официально, как и договор дарения. В этом случае вы вправе потребовать от строптивой подруги возмещения ущерба, причиненного отказом принять дар. В сумму ущерба не забудьте включить, например, расходы по оформлению договора дарения, расходы на содержание подаренной квартиры и т. п.
Если же при разрыве отношений подруга не собирается отказываться от подарка, вы можете придать договору дарения обратный ход только в одном случае. Если вы обещали передать квартиру в будущем, но теперь вам негде жить, кроме как в этой квартире. Например, когда вы подписывали договор, у вас была еще одна квартира. Но она сгорела. Тогда вы можете аннулировать договор дарения и въехать в еще не перешедшую подруге квартиру. Кстати, подруга потребовать возмещения ущерба не сможет.
Еще одна ситуация с возвратом квартиры дарителю возникает, если «осчастливленная» покушается на вашу жизнь или жизнь ваших родственников. Или причиняет вам телесные повреждения, не говоря уже про умышленное убийство (п. 1 ст. 578 ГК РФ). В любом из этих случаев договор может быть аннулирован.
Не все квартиры можно дарить
Статьей 575 Гражданского кодекса РФ предусмотрено несколько случаев, когда дарение не допускается. Если собственник квартиры – малолетний (до 14 лет) или недееспособный, то такая квартира не может быть подарена никому. Люди, находящиеся на лечении, содержании в лечебных, воспитательных и других учреждениях, а также супруги и родственники этих граждан не могут подарить квартиру работникам этих учреждений. Нельзя дарить недвижимость государственным служащим и служащим органов муниципальных образований. Также запрещено дарение между коммерческими организациями.
Юлия Палеха
Собственник