Рынок аренды: будут ли расти цены?
Активный рост цен с рынка продаж перекинулся на рынок аренды. Но этот рынок устроен несколько по-иному, и поэтому развитие событий здесь будет иным – более соответствующим классическим канонам экономики.Сейчас на рынке наблюдается динамичный рост ставок на арендуемое жилье: за шесть месяцев 2006 года (с мая по октябрь) в Москве цены по различным сегментам выросли от 10 до 25%. Однокомнатное жилье эконом-класса подорожало на $113, двухкомнатные квартиры – на $71, а трехкомнатные квартиры выросли в цене на $102, сообщает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Марина Дубкова, эксперт отдела аренды группы компаний «МГСН», добавляет, что резкий рост цен на квартиры эконом-класса начался с середины августа.
Так, для сравнения, если в июне – июле можно было снять однокомнатную квартиру за 600$, то к августу цена повысилась до $700, а в данный момент однокомнатную квартиру трудно найти и за $750, рассказывают агенты риелторских компаний. Таким образом, если судить по данным профессиональных посредников, нижняя планка цены на самое дешевое отдельное жилье выросла на 25% буквально за два месяца. Все остальные виды жилья выросли примерно на 10–15% за осень. К примеру, только в ноябре, по данным компании «Миэль», стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла за этот период на 2,5%, двухкомнатных – на 3,2%, а цена аренды трехкомнатных квартир, которые пользуются заметно меньшим спросом, упала на 1,4%. Однако эта статистика включает квартиры бизнес-класса, о ценовой динамике которых лучше рассуждать отдельно от квартир эконом-класса.
Причины подорожания квартир в общем-то понятны: во-первых, владельцы тянутся за ценами продажи, во-вторых, доллар по отношению к рублю падает, а в-третьих, коммунальные услуги растут весьма существенно. Недавно на сайте «Собственника» развернулась дискуссия об уровне рентабельности мини-бизнеса по сдаче московских квартир в аренду – и выкристаллизовались две точки зрения. Первая – что цены на аренду сейчас занижены и будут неизбежно расти, а вторая – что рынок сбалансирован, просто не очень финансово грамотные владельцы квартир толком не умеют считать рентабельность этого бизнеса, который даже при нынешних ставках составляет вполне приемлемые 8–10%. Понять, кто прав и будут ли дальше расти цены на аренду, можно, только разобравшись со структурой спроса и предложения на этом рынке.
Спрос
По данным риелторских компаний, основной спрос существует на самое дешевое жилье с минимальным набором удобств – как правило, это однокомнатные квартиры где-то на окраине, по цене от $500. Это понятно: средний доход москвича по статистике составляет примерно $1000, и понятно, что платить за жилье больше половины своего дохода мало кому по силам. $500 – реальная планка массового спроса, которую показывает официальная статистика. На самом деле с учетом «серых» доходов (а сейчас они занимают существенно меньшую долю в экономике, чем три года назад) население может платить немного больше, максимум $600–650. Можно подойти к оценке платежеспособного спроса с другой стороны – ипотечной. Чтобы купить ту же самую однокомнатную квартиру в Москве, можно взять кредит на 30 лет, и платить каждый месяц по $1000. Но, чтобы взять такой кредит, надо получать как минимум $2000 ежемесячно и иметь возможность взять справку о доходах, что серьезно ограничивает спрос. Однако очевидно, что если цена аренды дорастет до этой планки, то люди все равно предпочтут покупать квартиру в кредит, а не платить за нее аренду. Поэтому $1000 за рядовую однокомнатную – завышенная планка, на которую арендодатели могут не рассчитывать в ближайшее время. К тому же на рынке продаж уже началось падение цен именно на такие квартиры, и, по прогнозам аналитиков irn.ru, к середине следующего года самое дешевое жилье подешевеет на 10–15%, что опять же сделает его доступнее для покупки.
По опросам, арендная ставка в $700 – психологическая планка, после которой приезжие серьезно начинают задумываться либо о переезде в Подмосковье, либо о кооперировании с другими арендаторами, либо о возвращении домой. Тем самым на рынке идут процессы, которые серьезно уменьшают спрос. Как показывает опрос агентов по недвижимости, аренда самого дешевого жилья в основном востребована среди приезжих. А их сейчас из столицы активно выжимают. Акции против нелегальных рабочих, квота на привлеченную из регионов рабочую силу приводят на деле к повышению размеров взяток, которые берут с не имеющих регистрации милиционеры в метро. А это снижает привлекательность Москвы как региона, где можно хорошо заработать. Кстати, большинство украинцев и белорусов, ездивших в Москву на заработки 5–10 лет назад «вахтовым методом», сейчас либо осели здесь на более постоянных условиях, либо нашли работу на родине, экономика которой стала позволять зарабатывать достаточные для жизни деньги.
Немного другой срез спроса представляют москвичи (как правило, молодые), арендующие квартиры. Они более требовательны и к качеству жилья, а поэтому готовы платить за него больше. К тому же на открытый рынок москвичи выходят несколько реже – как правило, снимают квартиры у знакомых и родственников. Но и они задумываются о том, уезжать ли от родителей в отдельное жилье, которое обходится больше чем в половину зарплаты.
Спрос на более дорогое жилье обеспечивают в том числе компании, арендующие квартиры для приглашенных специалистов и менеджеров из других городов. Сейчас, однако, в связи с интенсивным региональным развитием компаний эти же специалисты едут обратно в регионы. Каждый день приходят сообщения о том, что открываются филиалы крупнейших операторов различных секторов рынка в Краснодаре, Ханты-Мансийске и Нижнем Новгороде и т. д. – все это реально оттягивает спрос с рынка бизнес-аренды, поскольку специалисты, которые соглашаются ехать в регионы, как правило, не москвичи. К тому же на рынке аренды дорогого жилья (свыше $1500) свои условия диктует арендатор, а не арендодатель: здесь спрос значительно ниже предложения. А по законам экономики это влечет за собой снижение цен.
В эконом-секторе пока спрос превышает предложение, но уже агенты говорят о том, что есть квартиры, которые висят в базе неделями, в то время как летом практически каждое предложение уходило за 2–3 дня. Причины тоже понятны: уменьшение спроса, как в связи с сезонностью, так и с поднявшимися ценами к планке, которая уже слишком высока.
С другой стороны, арендодатели сейчас всерьез забеспокоились о рентабельности этого бизнеса. Насколько эти опасения оправданны – вопрос отдельного обсуждения. Но понятно, что это беспокойство может привести к продаже инвестиционных квартир. Анализ структуры предложения на рынке аренды и рентабельности этого вида бизнеса – в ближайшее время.
Иван Сергеев
Собственник