Пытливый ум афериста
Все новые схемы обмана покупателей в новостройках выявляются в рамках процессов с участием пострадавших дольщиков. Очередные способы лишения жилья частных соинвесторов стройкомпании изобретают и сегодня.
Продав заложенные квартиры
Любая сделка по отчуждению прав или имущества, состоящих под залогом, является недействительной, если отсутствует согласие залогодержателя. Это аксиома. Застройщики же, не получая согласия залогодержателей (как правило, банков), с легким сердцем продают жилые и нежилые помещения дольщикам по незаконным договорам: предварительным или инвестиционным. При этом не ставят клиентов в известность о том, что недвижимое имущество находится под обременением и не может отчуждаться.
Подобные сделки приводят к тому, что претендовать на оплаченное жилье становится невозможно хотя бы потому, что отсутствуют основания для оформления квартир в собственность и получения их по акту приема-передачи для проживания. Только сами банки, которые выделяли застройщикам средства под залог недвижимости, вправе претендовать на такое имущество.
В качестве примера данной схемы можно привести споры в Савеловском суде г. Москвы с участием весьма солидного застройщика, который неправомерно реализовал несколько десятков заложенных банку квартир в элитном доме на ул. Верхняя Масловка.
Застройщик первым спешит в суд
Так бывает в случае, если он продал квартиры по запрещенным законом договорам. А теперь торопится обратиться в судебную инстанцию с требованиями признать договоры… недействительными.
Схема такая. Недобросовестные строительные компании несколько лет пользуются полученными от покупателей денежными средствами, после чего обращаются с заявлениями о недействительности заключенных договоров, чтобы закрепить за собой право на вновь построенное жилье, ранее проданное дольщикам.
В лучшем случае, на что смогут претендовать обманутые покупатели – возврат внесенных стройкомпании денег. При этом нелишне заметить, что стоимость недвижимого имущества к тому времени значительно возрастет.
Примером служит судебное дело в Люберецком городском суде, где застройщиком заявлен пробный иск о признании недействительным инвестиционного договора, согласно которому дольщикам несколько лет назад была продана квартира теперь в уже построенном доме в поселке Малаховка.
Третий лишний
Правда, в схеме, о которой пойдет речь, лишним он является лишь для покупателя. Для застройщика же это – наинужнейший персонаж! Хитрый застройщик переведет свои обязанности по предоставлению квартир дольщикам на третье лицо – иную строительную или инвестиционную компанию. А та уж не ударит в грязь лицом – откажется признать права за обманутыми дольщиками.
В таком жульническом сценарии опять же имеет место факт отчуждения застройщиком жилых помещений по недействительным договорам. Затем, после приведения в надлежащий вид пакета документов для строительства и заключения договоров долевого участия, права долевого участия передаются новой строительной компании без учета интереса дольщиков.
Рассматриваемая схема свидетельствует, если исходить из точной буквы закона, о недействительности договоров по отчуждению прав на жилые помещения в пользу дольщиков и, наоборот, о законности реализации прав на имущество в пользу новых юридических и физических лиц. Такая «вторичная продажа» проводится на основании подготовленного и полного пакета необходимых документов и осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ через регистрационные органы.