Дело с душком
Редкие жители многоквартирных домов могут похвастать тем, что чувствуют себя настоящими их хозяевами: делами частенько заправляют неизвестно откуда взявшиеся ТСЖ, а чердаки и подвалы давно отданы посторонним.
В гостях у бабушки
Подходя к бабушкиному дому, Юлия ощутила запах жареной курицы – отвратительный, сшибающий с ног дух птички преклонного возраста, к тому же готовящейся на прогорклом масле. Юлия поморщилась: если за несколько метров от дома дышать нечем, каково же несчастным жильцам, ощущающим это амбре в своих квартирах?
«Да-да, – печально покачала головой бабушка, встречая Юлию в коридоре. – С тех пор, как этот ресторан обосновался в нашем подвале, совсем покоя не стало. Но запах – это еще полбеды. Утром даже через стены и пол слышно, как на ресторанной кухне работает бытовая техника, а вечерами в зале грохочет музыка. И, главное, с отоплением творится что-то неладное, частенько отключается, всем подъездом мерзнем…».
Только сейчас Юлия заметила, что бабушка кутается в большой пуховый платок, на ногах ее – толстые шерстяные носки, а под халатом – спортивный костюм. Попробовала батарею – так и есть, едва теплая, и это в самые февральские морозы!
Проведя рукой по холодной стене, Юлия случайно нащупала под обоями подозрительную щель. Осмотрела комнату и обомлела: по стене от пола до потолка шли несколько свежих трещин – результат обустройства расположившегося внизу увеселительного заведения.
Кто, где, когда?
Выйдя на улицу, Юлия долго рассматривала вывеску небольшого ресторана, находящегося прямо под бабушкиной квартирой. Подумать только, а ведь Юлия не была у бабушки всего месяц! Когда же эти рестораторы успели освоить подвал? И кто отдал его в чужие руки?
«Откуда я знаю, – отмахнулась сотрудница инженерной службы. – Чуть что, сразу мы виноваты! У вас же в доме товарищество создали, вот с ними сами и разбирайтесь».
Юлия недоуменно замолчала: какое еще товарищество? В юридических делах девушка разбиралась плохо, хотя слышала, что такие организации не могут создаваться без участия жителей. Поинтересовалась у бабушки: но ни она, ни ее соседи никаких бумаг не подписывали, в собраниях не участвовали.
Прихватив для компании пару соседей-энтузиастов, Юлия отправилась к хозяину заведения. Но его, увы, на месте не оказалось, а нагловатый администратор лишь издали помахал какими-то бумажками: дескать, подвал приобрели у ТСЖ, там все и выясняйте.
Несколько дней потребовалось Юлии и другим активистам, чтобы добыть скудные сведения о том, что же происходит в доме. Оказалось, на бумаге товарищество действительно существует, причем председателем в нем числится никому не известный гражданин – бывший сотрудник ДЕЗа, возглавляющий еще несколько ТСЖ.
Дальше больше: удалось выяснить, что председатель продал подвал дома, а ресторатор с готовностью заплатил ему кругленькую сумму, услышав, что технических коммуникаций в подвале нет, а значит, жильцы возмущаться не будут.
Пока растерянные жители разрабатывали план действий, ресторатор продолжал осваивать и совершенствовать подвальное помещение. Трещины же в доме между тем разрастались, к неприятностям с отоплением добавились и проблемы с напором воды. Вызванный жильцами слесарь лишь подтвердил подозрения: коммуникации располагаются в спорном подвале, а вход туда теперь находится под охраной крепкого молодца.
Навязанное благо
На собрание, организованное активистами дома, ресторатор и председатель ТСЖ явились вместе с адвокатом. Тот долго разъяснял присутствующим, что товарищество создано законно, голосование проводилось заочно, а то, что никаких документов на сей счет нет – так в управу все отдали, а там их потеряли…
«Вы только вдумайтесь, какое это благо, – увещевал законник, – не надо пороги обивать, волокиту разводить, все уже сделано. А что касается подвала, то это только на первый взгляд кажется, что помещение можно считать общей собственностью. Изучайте судебную практику».
Юрист еще долго демонстрировал распечатки решений судов, уверял, что сопротивляться бессмысленно, но осчастливить против желания, как известно, нельзя, и жильцы отказались мириться с навязанным им «благом». Решили: бороться будут не со следствием, а с причиной. Обратились в прокуратуру, после чего председатель ТСЖ снова исчез.
Выяснилось: голосование по вопросу создания ТСЖ действительно прошло заочно, только вот владельцев квартир об этом почему-то не оповестили. И других доказательств не нашлось – лишь грубо подделанный протокол собрания.
Представители прокуратуры обратились в суд, потребовав признания государственной регистрации ТСЖ недействительной. В ходе разбирательства обнаружилось, что и другие товарищества сбежавшего председателя созданы незаконно. После «свержения» ТСЖ незаконным признали и договор, заключенный с хозяином ресторана. Технические специалисты констатировали проблемы с фундаментом и отметили вред, нанесенный инженерным коммуникациям дома. Многочисленные перепланировки, проведенные без надлежащих разрешений, не могли не сказаться на состоянии здания.
Устранением неприятностей предстоит заниматься уже новому, законному ТСЖ, созданному жильцами. Правление товарищества намерено добиваться от бывшего ресторатора компенсации ущерба, нанесенного дому. Инициативная группа вновь надеется на помощь Юлии, без помощи которой это «дело с душком» могло и не сдвинуться с мертвой точки.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Разумеется, это решение должно быть правильно оформлено, а при проведении голосования в заочной форме собственникам должны быть предоставлены бланки решений.
Нередки случаи, когда жители дома случайно узнают о том, что в их доме давно создано товарищество собственников жилья – без проведения общего собрания, оформления решения протоколом. В таких ситуациях целесообразно обращаться в прокуратуру или требовать отмены государственной регистрации ТСЖ в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К таким, в частности, относятся и подвалы, где имеются инженерные коммуникации, иное оборудование.
Несмотря на наличие данной нормы, на деле правовой статус и принадлежность подвалов тех или иных домов вызывают споры. Суды нередко отказывают жильцам дома и их объединениям в признании права общей долевой собственности на подвалы, которые предназначены для целей, не связанных с обслуживанием дома, и имеют самостоятельное назначение.
Обращаясь в суд, жильцам дома следует получить экспертное заключение, согласно которому подвал является именно техническим: он не предназначен для самостоятельного использования, оснащен инженерным оборудованием и узлами управления им, для обслуживания дома необходим постоянный доступ в подвал. Если в спорном помещении находятся системы отопления и водоснабжения, другие необходимые дому инженерные структуры, суд признает право общей долевой собственности жильцов.