Кто сам обманываться рад…
От обмана в сфере недвижимости не застрахован никто: стать жертвой аферы может даже тот, кто считает себя довольно осведомленным в квартирных вопросах. А все потому, что знания «экспертов» нередко сводятся к набору заблуждений, не имеющих ничего общего с положениями закона.
Рука судьбы
«Хоть коттеджи, хоть квартирки – подберем, как на картинке!» – гласил игривый лозунг риелторской фирмы. Леонид повертел буклет в руках: глянцевые странички весьма кстати пестрели предложениями недвижимости в интересовавшем его районе. Уж не рука ли самой судьбы опустила эту рекламу в почтовый ящик?
С тех пор как Леня приехал в столицу из далекого городка, прошло уже пять лет, и все это время жаловаться на фортуну молодому человеку не приходилось. Быстро, словно сама собой, нашлась неплохая работа, потом столь же легко открылась собственная фирма – скромная, но дававшая стабильный доход.
Сейчас, когда многие только-только оправлялись от схлынувшей волны кризиса, Леня был вполне доволен жизнью. За исключением одного обстоятельства: съемная квартира не дарила желанного уюта, да и надоело зависеть от капризов хозяев, регулярно повышавших плату. А тут как раз скопилась сумма, которая позволяла приобрести жилье в ставшем уже знакомым районе.
Внимание Леонида привлекло одно из предложений фирмы: «двушка» в не новом, но добротном доме. Вооружившись лупой, он осмотрел приведенную в буклете схему планировки квартиры и остался доволен увиденным. А наличие магазина прямо в доме и удобный проезд во двор добавили варианту привлекательности.
Но больше всего понравилась цена «двушки» – не то чтобы совсем скромная, но вполне адекватная. Вспомнив, что за спрос денег не берут, он решительно набрал номер агентства…
Двигатель торговли
Через несколько дней Леонид в сопровождении сотрудницы агентства Марины, дамы бальзаковского возраста, уже стоял на лестничной клетке перед дверью приглянувшейся ему квартирой.
«Собственнику срочно деньги понадобились, вот он и согласился немного умерить аппетиты. Хотя советую держать ухо востро, – инструктировала Марина. – Такое предложение – одно на два-три десятка! Наверняка очередь из претендентов уже выстроилась».
Риелторша не ошиблась: водя Леонида по квартире, радушный хозяин Юрий Петрович то и дело извинялся и, охая, доставал из кармана тренькавший телефон. «Всего ничего в цене уступил, недавно только объявление дал, а уже шквал звонков! Вот уж воистину, реклама – двигатель торговли!» – хихикал владелец «двушки».
Привыкший быстро решать дела, Леонид готов был немедленно приступить к обсуждению деталей сделки, но Юрий Петрович колебался. «Никак не могу отважиться, – признался он. – Уж слишком много желающих объявилось, а вдруг кто-то цену выше предложит? Ох, не знаю, совсем я запутался…»
Про себя ругая риелторов за эффективную рекламу, Леонид осторожно дал понять, что готов заплатить чуть больше. Стараясь убедить собственника, он бросил умоляющий взгляд на Марину, и та нашлась: «Юрий Петрович, а почему бы вам с нашим покупателем не договориться о задатке? Сразу часть денег получите, а за это гарантируете Леониду, что продадите квартиру именно ему».
Важная гарантия
Идея Лене понравилась: он уже слышал о задатке и считал этот способ обеспечения обязательств важной частью сделки. Открыв аккуратный портфельчик, Марина извлекла оттуда потрепанную книжку – томик Гражданского кодекса, в котором и отыскались нужные нормы – всего две статьи! – о задатке.
Впрочем, Леонид и без риелтора знал: если продавец сорвет сделку, задаток вернется к нему в двойном размере. Что же касается отказа от сделки со стороны покупателя и потери суммы задатка, то нечто подобное даже не приходило Лене в голову. Да неужели он сможет по доброй воле отказаться от квартиры, которую отстоял в битве с другими претендентами?
К счастью, Юрий Петрович согласился на задаток, стороны подписали соглашение и, довольные друг другом, расстались на две недели, необходимых продавцу для сбора документов. Покупателя приятно согревала мысль о том, что теперь-то его участие в сделке гарантировано.
Следующие дни Леонид постепенно привыкал к роли собственника московской недвижимости. Тот самый документ о задатке и, кстати, уплаченная по нему круглая сумма, сулили скорое – и теперь уж точно неминуемое – окончание всех формальностей.
И вот, когда до подписания договора оставалось всего ничего, в телефонной трубке послышался обеспокоенный голос Марины: «Похоже, у нас проблемы. Жена Юрия Петровича не дает согласия на сделку, хотя обещала! Он сам чуть не плачет, никак не может уговорить благоверную…»
Наши жены – пушки заряжены
«Не знаю, как ее убедить! – в отчаянии бросил Юрий Петрович. – К моей Ягодке на кривой козе, как говорится, не подъедешь, если и согласится дать разрешение, то только за отступное». «Сколько?» – тут же отозвался Леонид, готовый отдать разумную сумму, лишь бы обезопасить квартиру, которую уже считал своей.
Но и несколько новеньких купюр с изображением Хабаровска не помогли убедить упрямицу изменить свое решение. Тем не менее отказываться от сделки Юрий Петрович явно не собирался. То падая духом, то вновь светясь надеждой, он уверял, что вот-вот сломит непокорный дух жены. Или продаст квартиру без злосчастного разрешения. Непонятно как, но продаст!
Леонид распекал себя за то, что поторопился отдать задаток и на чем свет стоит ругал Марину, поверившую обещанию продавца договориться с женой. Но это было еще полбеды: воображение живо нарисовало горе-покупателю проблемы, с которыми он мог столкнуться, если бы подписал договор и отдал все деньги за квартиру.
«Нет, лучше вовсе отказаться от этой сомнительной сделки, попрощавшись с задатком. И пусть вся эта история станет для меня горьким, но полезным уроком».
Отказавшись от услуг хваленой фирмы, Леонид решил лично заняться поисками квартиры. Изучая советы бывалых в Интернете, он набрел на любопытное обсуждение: такие же несостоявшиеся покупатели, как он, сетовали на обман со стороны агентства, обещавшего «квартирки как на картинке».
А был ли задаток?
Одна из жертв рассказывала о комфортной «двушке», ее радушном хозяине, риелторше бальзаковского возраста и заманчивом предложении по поводу залога… Правда, этому горе-покупателю повезло больше, чем Лене: сумму залога ему вернули, но через полгода, очевидно, «прокрутив» деньги в банке.
Другой гражданин, подобно Леониду, сам отказался от сделки, «случайно» узнав о каких-то наследниках, якобы претендовавших на квартиру. Это была знакомая Лене логика: лучше махнуть рукой на малое, чем потерять все – вообще все!
Наконец, третий клиент риелторской фирмы, клюнувший на заманчивую «двушку», пошел с документом о залоге к юристу. Тот лишь посмеялся над никчемной бумажкой, заявив, что соглашение о залоге подписывается только в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Выходит, столь распространенного у нас соглашения о задатке, оторванного от договора купли-продажи, просто не существует! И все-таки сотни покупателей с готовностью подписывают эту сомнительную бумагу, расставаясь с немалыми суммами. Наваждение, да и только!
Горько вздохнув, Леонид решил смириться с потерей денег. Доказать намеренный обман со стороны Марины, Юрия Петровича и его мифической жены почти невозможно.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Договариваясь о заключении сделки купли-продажи квартиры, стороны действительно нередко прибегают к так называемому соглашению о задатке. На деле это соглашение представляет собой лишь подтверждение передачи покупателем определенной суммы продавцу – и задатком по своей сути не является.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса задаток выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Иными словами, задаток должен обеспечивать уже существующее обязательство, соглашению о задатке должно предшествовать заключение договора купли-продажи – и никак не наоборот.
Неудивительно, что суды не признают сумму, переданную покупателем квартиры продавцу по подобному «соглашению», именно задатком. При тщательном оформлении этого документа он может в лучшем случае сойти за расписку в получении денежных средств, но не более.
Не спасает и наличие предварительного договора, который нередко заключают участники сделки: подобный договор лишь закрепляет обязанность заключить договор купли-продажи в будущем, денежных обязательств он не порождает. Значит, полученные по предварительному договору деньги задатком считать тоже нельзя.
Мошенники умело пользуются неосведомленностью участников сделки, легко уговаривая их расстаться с тем, что они называют задатком. Случается, они разыгрывают целые представления, заставляя покупателя самого впоследствии отказаться от совершения сделки – как это было в случае с Леонидом.
Иногда продавец квартиры, получив «задаток», намеренно тянет время, оттягивая момент заключения сделки. За те несколько месяцев, что деньги находятся в руках мошенников, средства успевают «прокрутиться» и принести доход.
Совершая сделки с недвижимостью, необходимо четко представлять, что такое соглашение о задатке, а что такое расписка в получении средств. Обязательно проверяйте документы на квартиру и полномочия тех, кто выступает ее продавцом, обращайтесь только к проверенным риелторам. Любые попытки оттянуть подписание договора или заставить покупателя раскошелиться должны подвигнуть на поиски нового, более надежного варианта.