Жилье, доступное жулью
По данным отдела по общеуголовным преступлениям Главного следственного управления при ГУВД Москвы, каждый год в столице регистрируется от 200 до 250 преступлений, связанных с незаконным завладением квартирами.
В ссылку или на тот свет
Уже притчей во языцех стали случаи, когда владельцы квартир дают согласие на продажу своего жилья с одновременным переселением в другое, более дешевое, например домик в деревне. В некоторых случаях жертвам данных преступлений действительно предоставляют это дешевое жилье, но зачастую оно практически не пригодно к нормальному проживанию. Но даже пригодное не могут оформить на себя, потому что те, кто их переселил, не предпринимают никаких мер, чтобы надлежащим образом оформить жилье. В то время когда бывший владелец недвижимости остается на улице, мошенники успешно продают его квартиру.
Случается и хуже. В мае в Москве была задержана банда «черных» риелторов, которые под угрозой физической расправы заставляли людей отказываться от своих квартир. После того как они подписывали документы, их отвозили в провинцию. Сегодня известно уже о шести потерпевших. И это только те, кого удалось найти живыми.
Лишь немногие подобные дела становятся известны правоохранительным органам. Зачастую их раскрывают благодаря случайным обстоятельствам или жалобам родственников пропавших владельцев квартир. Реальная статистика подобных деяний неизвестна, и их масштабы могут превосходить официальные цифры в разы. Пока же, как рассказал начальник отдела по общеуголовным преступлениям Главного следственного управления при ГУВД Москвы Александр Кулигин, известно лишь о трех поселениях, где живут лишившиеся квартир москвичи – во Владимирской, Тульской и Брянской областях.
Документики в порядке
Уже редко покупателей обманывают, как в лихие 1990-е, меняя на домах таблички с названием улиц, а на квартирах – номера. Никто не рассчитывается «куклой» в машинах. Теперь квартирные махинации осуществляются хорошо организованными преступными группами, которые получают информацию в паспортных столах и жилконторах. Их интересуют сведения об освобождаемой площади, об одиноких жильцах, особенно злоупотребляющих алкоголем, с психическими отклонениями, а также о лицах, которые длительное время не вносят плату за пользование жильем.
В Московской области группа мошенников работала под видом судебных приставов. В столице осужден за квартирные махинации помощник главы районной администрации. Не остались в стороне и врачи – в городе рассматриваются уголовные дела, связанные с присвоением психиатрами квартир своих больных. По многим делам в качестве свидетелей или соучастников проходят работники сферы жилищных услуг, социальные работники.
После умерших естественным или насильственным путем оформляются фиктивные документы с целью получения недвижимости в собственность подставных лиц для последующей продажи. Здесь используются поддельные печати различных учреждений, а также действующие нотариусы.
По мнению заместителя заведующего адвокатской фирмой «Юринформ Центр» Александра Петренко, люди из группы риска фактически обречены и никаких шансов на самостоятельную защиту у них нет. Единственный вариант относительной безопасности им могут обеспечить родственники, если таковые есть. «Пусть родственники даже переоформят квартиру на себя, но, по крайней мере, они хотя бы сохранят жизни этим несчастным,– считает Александр Петренко, – ну или, в крайнем случае, пусть отберут у них паспорт, и почаще навещают. Других вариантов защиты фактически нет».
Адвокат, директор компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк говорит: «К сожалению, чаще люди приходят, когда уже сложно что-то изменить. Я читал приговор суда, по которому преступники в сговоре с нотариусом завладели примерно 30 квартирами. Дарили пожилым людям бытовую технику и якобы за получение техники просили расписаться. Фактически пострадавшие расписывались в договорах купли-продажи и реестре нотариуса. Некоторые из них, я думаю, до настоящего времени не знают, что они не собственники квартир. Люди, попавшие в такие ситуации, в основном юридически неграмотные и далеки от понимания процесса оформления сделок с недвижимостью. Обращаются за юридической помощью только после того, как все уже произошло. Сделку оспорить очень сложно, в основном только через возбуждение уголовного дела. В гражданском процессе жилье в подобных ситуациях возвращается редко. Очень часто такие квартиры перепродаются несколько раз, и их вернуть вообще невозможно».
«В первую очередь нужно выяснить, сколько раз перепродавалась квартира, – говорит Александр Кулигин. – Если за полгода два-три раза, не сомневайтесь – это мошенничество». И чтобы не остаться без денег и квартиры, советует запрашивать информацию в УФРС.
Милицейские аналитики считают, что необходимо законодательно защитить людей, совершающих сделки с недвижимостью. Например, нужно в нормативном порядке установить правило, чтобы регистрационная служба сверяла документы по регистрации прав собственности с базами данных Федеральной миграционной службы. Ведь вся информация об утерянных паспортах, обмененных или сданных документах стекается к миграционщикам. И тогда значительно уменьшится риск, что сделку совершат по фальшивым документам.
Кроме того, по словам А. Кулигина, ГУВД намерено инициировать закон, который ограничил бы сделки с недвижимостью людей, входящих в группу риска. Намерена милиция и более пристально присмотреться к тем чиновникам и нотариусам, которые участвуют в преступных схемах. Подготовлен список нотариусов, к которым имеются претензии у следователей. Этот список будет передан в сообщество нотариусов – для проверки.
Черные схемы
Вообще, нельзя сказать, что родная милиция сидит сложа руки. Например, следственной частью СУ при УВД по ЮВАО г. Москвы в результате успешного расследования уголовного дела пресечена деятельность преступной группы азербайджанцев, которые получали сведения об одиноких жильцах-алкоголиках. Входили к ним в доверие, вселялись в их квартиры, затем похищали паспорта и правоустанавливающие документы, а квартиры продавали. Уголовное дело направлено в суд.
Лишь за девять месяцев 2010 года следственными подразделениями органов внутренних дел Москвы расследовано 115 уголовных дел, из которых направлено в суд 25?уголовных дел на 47 эпизодов. По 57 делам проводится расследование.
Не всегда преступников удается привлечь к уголовной ответственности. Например, когда оформление и регистрация сделки осуществляется подставными лицами по утраченным паспортам. В таких случаях, проведя большой объем следственных действий, следствие заходит в тупик.
Сложно доказать мошенничество и в тех случаях, когда собственник квартиры, по своей беспечности и излишней доверчивости, лично подписывает документы, не вникая в их суть. Например, ему говорят, что он должен расписаться за полученную социальную помощь, а на деле подсовывают доверенность на совершение сделки по продаже квартиры. Такая сделка принимает законную форму, оспорить которую практически невозможно.
Пострадавшими могут оказаться не только владельцы жилья, но и покупатели. Например, если человек честно купил квартиру, но не узнал ее истории, а потом выяснится, что ранее она была получена незаконным путем, то квартира будет возвращена прежнему владельцу. Конечно, не сразу, а после завершения судебных разбирательств, которые могут занять два-три года. Таким образом, ничего не подозревавший покупатель будет вынужден требовать компенсации у жуликов, которые к тому моменту будут в тюрьме. А с них уже взятки гладки.
В последнее время преступники все чаще пытаются завладеть квартирами не только стариков и алкоголиков, но и вполне дееспособных людей.
«В этом году был случай, когда супруги разводились, обратились к риелтору для раздела квартиры, и ее уже на второй день едва не продали по поддельным документам, – рассказал Александр Кулигин. – А когда умерла одинокая москвичка, которая жила неподалеку от МИДа, на ее квартиру набросились сразу две банды. Одна предъявила фальшивую дарственную, другая – лжемужа с Кавказа».
Группу риска также составляет выморочное имущество (то есть перешедшее в доход государства). По закону у наследника есть полгода для вступления в свои права. «Черные» маклеры находят однофамильцев умерших собственников, подделывают документы, чтобы квартира не ушла в доход государства, а была «унаследована».
Еще один способ отнять квартиру – подделать чужой паспорт. В украденный документ вклеивается другая фотография, и новый «владелец» перепродает квартиру, в которой якобы зарегистрирован. Бывает, подобная операция происходит с паспортом умершего человека. Законные наследники вдруг с ужасом узнают, что покойный незадолго до смерти продал или кому-то завещал недвижимость.
«Квартирные» банды используют сотрудников паспортных столов и даже загсов. «Сегодня распространена схема, когда браки с умершими хозяевами квартир регистрируются задним числом, – говорит Кулигин. – По уголовным делам уже проходят несколько сотрудников загсов».
Простые советы
Прежде чем покупать квартиру, нужно поинтересоваться у соседей, действительно ли люди, продающие ее, в ней проживают, а не арендуют.
Специалист по оформлению недвижимости Земфира Макаева советует не идти на сделку, если та совершается по доверенности, так как велик риск, что владелец квартиры в дальнейшем сможет аннулировать ее по суду.
«Ни в коем случае не соглашайтесь на продажу квартиры в рассрочку и не отдавайте покупателю ключи от квартиры, пока он не заплатит всю оговоренную сумму! Ну а при покупке правило номер один – обязательно посмотреть квартиру и документы», – советует она.
«Если квартира числится за осужденным, должна быть доверенность из мест лишения свободы на продажу квартиры, – предупреждает З. Макаева. – Если за его женой, та должна представить заявление мужа, заверенное начальником исправучреждения. А вообще, лучше всего вообще не связываться с такой квартирой!»
Также она рекомендует не рисковать с покупкой жилья, если его хозяин по всем признакам любит выпить. «Нет никакой гарантии, что после того, как сделка между вами состоится, он не заявит, что вы его подпоили и облапошили. Или что не появится какой-нибудь родственник, который заявит, что этому гражданину достаточно пробку понюхать, и он любой документ подмахнет не читая».
Риелторы советуют всегда требовать оформления договора купли-продажи. «Черные» маклеры могут убеждать вас при продаже квартиры оформлять дарственную, то есть будто бы они подарили вам квартиру. По их словам, это и вам и им будет дешевле, избавит от лишней возни с документами. Однако решением суда квартира может быть возвращена «дарителю», а вы своих денег не увидите.