Домовой Миша
Даже самым сведущим в жилищных вопросах покупателям недвижимости не стоит пренебрегать советами риелторов и правоведов. Особенно если это касается проверки квартир на так называемую юридическую чистоту. Ведь зачастую какая-нибудь циферка в документах может стать причиной серьезных проблем.
Все о’кей!
«Квартирка – закачаешься! Конечно, на ремонт придется потратиться, кой-какие формальности уладить, но за такие деньги и не купить?», – Сергей так увлекся рассказом, что забыл сбросить скорость перед поворотом. Лихо его преодолев, невозмутимо вывернул руль и подмигнул сидящей рядом матери: «Все о’кей, мамуля, все под контролем!».
Нина Борисовна не могла нарадоваться на сына: подумать только, всего несколько лет назад она отчаянно ругалась с мужем, отстаивая право Сережи на собственную жизнь! В то время юный оболтус бросил институт, решив заняться бизнесом, о чем и сообщил родителям постфактум. От инфаркта главу семейства тогда спасло лишь клятвенное обещание сына вернуться к учебе…
Об институте Сергей с тех пор и не вспоминал, зато созданная им фирма приносила стабильный и неплохой доход. Молодой человек сменил несколько машин, купил для родителей дачу, обновил интерьер их квартиры и стал задумываться о собственном жилье.
Найти приличную «двушку» недалеко от дома родителей оказалось довольно сложно: район, знакомый с детства, теперь считался весьма престижным. А тут еще грянул кризис – с частью денег пришлось расстаться. Оставшуюся сумму изрядно покусала инфляция. Но Сергей не унывал. С удвоенной силой взялся за поиски желанного жилища.
Сцена на кухне
«Эх, надо было кошку с собой взять!», – спохватилась Нина Борисовна, впервые переступив порог квартиры сына. «Ну да, и конфеты с молоком прихватить, домового задобрить», – усмехнулся Сергей и тут же споткнулся о чемодан в коридоре. Похоже, бывшая хозяйка вывезла не все вещи, хотя обещала управиться за неделю.
Нина Борисовна придирчиво оглядела владения сына. Да, жилье явно требовало ремонта: пожелтевшие обои, которые когда-то клеили на газету, оконные рамы с остатками высохшей краски, из-под отошедших плинтусов выбиваются клоки пыли.
И все-таки «двушка» была неплоха: две изолированные светлые комнаты, большой балкон, просторный коридор! Мать и сын увлеклись было обсуждением, но тут услышали подозрительный шум. Тихонько, на цыпочках прокрались к кухне и остановились у прикрытой двери: вдруг и правда домовой…
Сергей резко дернул дверь на себя и, сделав шаг вперед, застыл на месте, пораженный увиденным. Нина Борисовна выглянула из-за плеча сына и ахнула: посередине кухни, за столом, сидел курносый мужичонка с бородой. С аппетитом поглощая содержимое рыбных консервов, он придерживал рукой газету. Живописную картину дополняли куски хлеба, разбросанные по столу, грязный стакан и початая бутылка «беленькой».
Выписать и выставить
Уставившись на незнакомца, невозмутимо продолжавшего трапезу, Сергей силился вспомнить все, что когда-то слышал о домовых. Кажется, они ищут потерянные вещи, дружат с котами и играют на гармошке… Молодой человек был слабо осведомлен об их жизни, но знал точно: домовые не пьют водку!
«Привет, – лукаво прищурился гость. – Это тебе, что ли, парень, Томка хату продала? Я Миша, ее бывший муж. Ездил в санаторий подлечиться, а теперь вот «пришел навеки поселиться»! Ничего, думаю, поладим, я согласен и на маленькую комнату».
Нине Борисовне хватило и одного взгляда на растерянного сына, чтобы понять: ее Сережа что-то напортачил! Сделку, авантюрист, провернул быстро, без чужой помощи, но ни о каком Мише, похоже, не знал… И ведь говорил же что-то о «формальностях», которые нужно уладить…
На обратном пути Сергей рассказал, как совершалась сделка. Тамара, продававшая квартиру, конечно, предупреждала о том, что на жилплощади зарегистрирован ее бывший муж. Женщина обещала договориться с ним сама. Заверила, что выпишет экс-супруга из квартиры, но обещание, похоже, не сдержала.
«Конечно, я понимал, что рискую, – признался Сергей матери, – но времени на проверку не было. Квартира продавалась дешево, стоило поспешить. Теперь Мишей придется заниматься самому. Но ничего, квартира же теперь моя, выпишу его, а потом и выставлю!»
Маленькая деталь
Сергей обратился с иском в суд. Но Михаил, похоже, потерять жилье вовсе не боялся: по-прежнему занимал одну из комнат и время от времени сиживал на кухне за бутылочкой.
Какого же было удивление Сергея, когда суд… разрешил Михаилу пользоваться квартирой! А причина такого решения таилась всего лишь в неприметной дате его регистрации в квартире. Выяснилось, что на момент приватизации он был зарегистрирован в «двушке» – проживал в качестве законного супруга и против оформления квартиры на Тамару не возражал.
«Нет, ну надо же, – ругал себя Сергей. – Как же это я главное упустил?»
По настоянию матери он обратился к юристу. Оказывается, в договоре купли-продажи Тамаре следовало указать, что бывший муж сохраняет за собой право пользования квартирой. Это условие считается существенным: в обратном случае сделка считается недействительной. Сергей вернет квартиру продавцу, получив обратно деньги.
Как по нотам
Но все попытки уладить дело миром провалились: Тамара заявила, что на бывшего своего повлиять не может, а потому – умывает руки. Зато Михаил неожиданно предложил освободить жилплощадь, но переехать в квартиру, которую купит ему Сергей.
Ничего не оставалось, как снова обращаться в суд. С потерей подходящего варианта Сергей уже смирился – не будешь же всю жизнь терпеть в собственной квартире постороннего, а «двушку» можно и новую найти, главное теперь получить обратно деньги.
Как и предсказывал юрист, дело разрешилось в пользу Сергея, суд постановил вернуть ему уплаченную по договору сумму.
Окрыленный победой, он бросился на поиски новой квартиры. А деньги от Тамары должны были вот-вот поступить на его счет…
Прошло два месяца. Сергей нашел неплохое жилье в том же районе и (что было теперь особенно важно) юридически чистое. Казалось бы, в этой истории можно было ставить точку, если бы не одно «но»: Тамара явно не желала возвращать деньги.
Подключив к делу пристава, Сергей с ужасом узнал, что кругленькую сумму женщина спустила весьма быстро. Из ценного имущества у нее была лишь квартира, ее единственное жилье, на которое по закону арест наложить нельзя. Похоже, бывшие супруги состояли в сговоре: история была разыграна как по нотам.
Так, одержав победу в суде, Сергей потерпел фиаско на деле. Он все еще надеется вернуть свои деньги, но пока расплачивается за новое жилье – пришлось покупать в кредит.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
Покупателям жилья не нужно спешить с оформлением сделки купли-продажи, необходимо все хорошенько проверить. Так, в выписке из домовой книги можно найти перечень всех лиц, зарегистрированных на жилплощади, с указанием даты «прописки».
Покупателей квартир «с начинкой» нередко успокаивают ссылками на п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Казалось бы, Тамара и сама могла без проблем «выписать» бывшего мужа: в соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется.
Тем не менее, ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорит в пользу Михаила: бывший член семьи собственника приватизированного жилья сохраняет право пользования им при условии, что в момент приватизации он имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Тамара и ее муж были зарегистрированы в квартире на момент приватизации, из чего следует, что Михаил имеет право там проживать.
П. 1 ст. 558 Гражданского кодекса устанавливает требования к договору продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Существенным условием такого договора является перечень данных лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Тамара не выполнила предписание закона, поэтому сделка была признана недействительной. Теперь Сергею остается уповать на помощь приставов и проверять версию о сговоре бывших супругов – если она подтвердится, речь пойдет уже о мошенничестве.