Подарить и не пожалеть
Делая такой щедрый подарок, как квартира или дача, важно осознавать последствия подобного шага: бывает, что даритель не совсем четко представляет себе, какую именно сделку он совершает.
Сразу и навсегда
Собственникам недвижимости, особенно пожилым людям, свойственно путать договор дарения с завещанием. Такие хозяева квартир считают, что отписать жилье родственнику или знакомому – лишь формальность, которая поможет заблаговременно позаботиться о судьбе имущества на случай смерти. Как же потом удивляются дарители, осознавая, что квартира им больше не принадлежит!
Случается, что недвижимость дарят в обмен на обещание заботиться о преподнесшем столь царский подарок. Потом дарители напрасно ждут помощи и заботы, а когда выясняется, что совершенная сделка никакой поддержки и не подразумевала, оказывается слишком поздно: одаряемые распоряжаются жильем по своему усмотрению, а переиграть эту ситуацию очень трудно.
Дарителю нужно ясно понимать, что, совершая подобную сделку, он перестает быть собственником недвижимости. Имущество передается в дар безвозмездно, договор не связывает одаряемого никакими встречными обязательствами. Если же хозяин квартиры желает получить лечение и уход в обмен на жилье, заключать стоит договор пожизненного содержания с иждивением.
Договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. В данном случае речь стоит вести о наследовании, и зачастую собственнику недвижимости лучше написать именно завещание: так он останется хозяином квартиры и может впоследствии еще не раз изменить свою волю, тогда как в случае с дарением жилье уйдет к одаряемому сразу – и, скорее всего, навсегда. Став собственником, одаряемый получит право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
По договору
Договор дарения носит безвозмездный характер, но подписывается обеими сторонами – дарителем и одаряемым. Интересно, что по договору можно не только подарить имущество, но и взять на себя обязанность безвозмездно передать в собственность одаряемому то или иное имущество. Если речь идет об обещании дарения, в договоре необходимо конкретно указывать, что это будет за имущество.
Гражданский кодекс не требует обязательно удостоверять договор дарения у нотариуса. Тем не менее, когда речь идет о дарении такого ценного имущества как недвижимость, перестраховаться не помешает: нотариус разъяснит сторонам смысл сделки, расскажет о ее последствиях, проверит, грамотно ли составлен договор.
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом регистрируется сама сделка и право собственности одаряемого на недвижимость.
Представить, что кто-то откажется принять в дар дорогостоящую недвижимость, сложно, и все же закон предусматривает возможность отказа одаряемого принять дар. Если договор дарения был заключен в письменной форме, то и отказ должен быть оформлен письменно. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Как известно, получившим в дар недвижимость придется заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. На освобождение от налога можно рассчитывать лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Речь идет о супругах, родителях и детях, в том числе усыновителях и усыновленных, дедушках, бабушках и внуках, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьях и сестрах.
Можно ли передумать?
Заключая договор дарения, стоит предусмотреть все, даже самые печальные повороты событий. Так, даритель может пережить одаряемого: в этом случае квартира будет делиться между наследниками одаряемого, которые и станут новыми собственниками. Чтобы этого не произошло, в договоре можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Уже совершив сделку дарения, передумать и забрать свое имущество обратно будет сложно. Гражданский кодекс дает право дарителю отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены сделки принадлежит наследникам дарителя.
Также даритель может обратиться в суд с требованием об отмене дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Оснований для отмены дарения мало, к тому же вину одаряемого придется доказать. Именно поэтому дарители нередко пытаются не отменить дарение, а признать сделку недействительной, ссылаясь, например, на заблуждение: мол, хотели оставить квартиру в наследство, а передали в дар.
Подобные дела довольно сложны, и предсказать их исход невозможно. В каждом конкретном случае суд будет решать, заблуждался ли даритель по поводу самой природы сделки, какова была его истинная воля, как именно он хотел распорядиться собственностью.
К дарению нередко прибегают, чтобы прикрыть договор купли-продажи: обычно это делается в случае продажи доли в праве собственности на недвижимость. Как известно, при купле-продаже доли другие собственники имеют преимущественное право ее покупки, тогда как на дарение это правило не распространяется. Однако в такой ситуации нужно быть предельно осторожными: обманутые сособственники могут затеять судебное разбирательство, добиваясь признания сделки притворной. Кроме того, подобное прикрытие чревато для «дарителя»: формально он безвозмездно передает свою квартиру, и гарантий того, что он получит деньги по такой сделке, нет.