Какие сюрпризы подстерегают покупателя загородной недвижимости
Дом так и не достроен. В отношениях с застройщиками самой опасной является проблема приостановления строительства на «неопределенный срок».
Любые другие сложности решаются с гораздо меньшими затратами денег, времени и нервов, чем проблема недостроя при полном финансировании строительства со стороны покупателя (дольщика). Если объект перестал строиться, то, скорее всего, застройщик стал финансово несостоятельным – юридическим или фактическим банкротом. Достроить ваш дом он не сможет и денег не вернет. А если дом не достроен, то и документы, подтверждающие наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены. Их попросту нет, что препятствует покупателю-дольщику оформить недострой в собственность и в дальнейшем завершить строительство за собственные (дополнительные) деньги.
Стоит, однако, оговориться: при грамотном подходе сделать это все же можно в судебном порядке, но процедура весьма сложная.
Дом достроен, но передан с существенными недостатками. Если объект имеет дефекты, а стройкомпания не разорилась и продолжает свою деятельность, то покупателю необходимо привлечь независимую строительно-техническую экспертизу. Она составит отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости их устранения. После этого можно обращаться в суд.
Хуже обстоит дело, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил. Например, из рук вон плохо залит фундамент. Да вдобавок еще и фирма, которая возвела дом, обанкротилась или перестала существовать. Итог самый печальный: дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а потребовать возврата денег не с кого.
Существенно изменены потребительские характеристики оплаченной недвижимости. Потребительские характеристики могут быть связаны как с площадью, этажностью, планировкой дома, так и его местом расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого варианта, который не соответствовал первоначальному плану, имевшему место при первичном заключении договора и оплате.
Что касается изменений местоположения приобретаемого объекта, то и они не являются редкостью. Например, увеличивается число домов в поселке и уменьшается площадь земельных участков. Или около дома появляется первоеначально не запланированная дорога (подстанция, очистное сооружение, магазин).
На дом или участок не оформлено право собственности. Эта беда поправима, однако поправима лишь при условии, что строительство осуществлялось в рамках закона. А потом по независящим от нее обстоятельствам стройкомпания не успела или не захотела из-за финансовой несостоятельности оформить землю и дом в собственность покупателя.
Хотя известны случаи, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не представляется возможным. Например, застройщик начал работы на чужом участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат – дом признают незаконно возведенным на чужом участке и обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет.
Чтобы избежать подобного сюрприза, необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег застройщику.
Нашлись иные претенденты на оплаченный вами объект. Эта проблема стара как мир, а кроется она в том, что загородная недвижимость зачастую продается вне рамок правового поля. Иными словами, не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат обязательной госрегистрации. Гарантированно защищают права покупателей договоры участия в долевом строительстве и договоры купли-продажи. Предлагаемые же стройкомпаниями предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной деятельности не могут обезопасить покупателя от двойной продажи. Они лишь создают благодатную почву для злоупотреблений и мошенничества.
Не подведены обещанные по договору коммуникации. Возвести «коробку» – самое простое, что может сделать застройщик. Куда сложнее получить «добро» на подведение и врезку коммуникаций. Здесь требуются как влиятельные связи на местах, так и большие финансовые затраты. Если у вас есть загородная недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и потребительская ее стоимость на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями.
Не стоит забывать, что далеко не всегда вообще можно оформить и провести коммуникации: нет электрических мощностей, поблизости отсутствует газ и т. д. Это тупиковая ситуация.
Плата за обслуживание завышена. Возможность злоупотребления возникает у управляющей компанией по двум основным причинам. Во-первых, из-за отсутствия реального законного механизма наложения ответственности. Во-вторых, из-за низкой правовой культуры потребителей услуг ЖКХ. В результате управление загородной недвижимостью осуществляется не столько в рамках закона, сколько «по понятиям». Собственники платят за то, чего не получали, а при неподчинении управляющей компании остаются отключенными от основных коммуникаций.
Для решения проблемы необходимо желание и реакция большинства обслуживаемых собственников, но их, как показывает практика, организовать пока очень сложно.