Фокусы и их разоблачение
В юридическую гостиную «Квартирного ряда» раз от раза приходит все больше читателей газеты, желающих получить ответы на вопросы из первых уст. На последней встрече разговор шел о сюрпризах, с которыми может столкнуться тот, кто решил купить квартиру.
Мы выясняли, можно ли самому безопасно провести сделку, и что реально гарантирует покупателю риелторская компания. Свои советы давали гостям адвокат Елена Жданова, юрист Евгений Чухрий и коммерческий директор «КР» Алексей Беляев. Ну а гости, со своей стороны, тоже делились опытом (порой довольно печальным) и вспоминали истории, приключившиеся с ними, их знакомыми или родственниками.
Итак, история первая. Покупатель самостоятельно подобрал по Интернету квартиру, которую выставило на продажу агентство недвижимости. То есть риелторам заплатил продавец. Квартира покупателю понравилась, но когда он сказал, что готов обсуждать условия сделки, началось непонятное: риелторы предложили ему подписать не авансовый договор, а договор об оказании услуг. Дескать, гражданин поручает фирме осуществить подбор варианта, то есть найти ту самую квартиру, которую он уже нашел самостоятельно… Плата за «услугу» – 50 000 рублей. Иначе компания продавать квартиру отказывается.
«Но я же сам подобрал вариант, – возмущался покупатель. – Да, я готов заплатить, но за другую услугу – за проверку юридической чистоты жилья!»
И только после того, как в спор вмешались опытные юристы, агентство признало свою неправоту и согласилось продать жилье без придуманного ими варианта скрытой комиссии.
История вторая – о том, как риелторские компании зарабатывают, скрывая реальную стоимость квартиры от покупателя.
Продавец просил за свою квартиру пять миллионов рублей. Риелтор приводил на показ клиентов, предварительно запретив им поднимать вопрос о цене: дескать, если спросите про цену, ее тут же поднимут, увидев блеск в ваших глазах. Покупатели молчали, будто воды в рот набрав, а эту квартиру, за которую продавец просил пять «лимонов», агент представлял как стоящую 5,5 миллиона. Технология дальнейшего проведения сделки для того, чтобы тайком от покупателя эти полмиллиона остались на фирме, – дело техники.
Не случайно некоторые риелторские компании вносят в договор на оказание услуг пункт: покупатель обязуется не вступать в контакты с продавцами квартир.
Конечно, покупатель, например, при альтернативной сделке, общаясь с продавцами квартир самостоятельно и действуя непрофессионально, может «развалить» всю цепочку. Но его законное право, придя с риелтором на просмотр, обсуждать с продавцами цену. Ведь это касается его денег.
Как правило, работа с агентством, будь оно большое и солидное или вполне скромное, в конечном итоге все равно сводится к сотрудничеству с конкретным человеком – риелтором. Подобрать хорошего риелтора – все равно, что найти хорошего врача. Но, в то же время, знающие люди советуют обращать внимание на то, как давно компания работает на рынке, в каком офисе размещается и т. д. Как в крупных, так и в небольших агентствах всегда отыщутся хорошие профессионалы. Но, вполне вероятно, могут обнаружиться также люди, задача которых в этом бизнесе – обмануть и обобрать клиента.
Если покупатель приходит к посредникам и ему предлагают заключить договор об оказании услуг, нужно не забывать о следующем. После подписания договора (например, при альтернативной сделке, когда человек одну квартиру продает, а другую покупает) нельзя отдавать оригиналы правоустанавливающих документов. Только копии.
Обратите внимание на пункт об ответственности риелторской компании. Иногда вместо подписания стандартного договора об оказании услуг агентство настаивает на заключении эксклюзивного договора. Адвокаты предупреждают: этот договор не является юридически значимым. Подписать его можно, но по суду за нарушение этого договора никого привлечь к ответственности будет нельзя. Также незаконны и различные штрафные санкции, якобы предусмотренные за нарушение эксклюзивности.
Крайне важно, кто и как будет проверять юридическую чистоту квартиры. К сожалению, сегодня, как и прежде, многие риелторы свою основную задачу видят в подборе варианта. Доскональная проверка юридической чистоты объекта стоит у них на втором плане. Здесь можно утешить себя тем, что явно мошенническую сделку серьезная компания, где работает целый юридический отдел, проводить не будет. Однако это слабое утешение: если в документах имеются какие-либо незначительные погрешности, то на них, скорее всего, закроют глаза. Ведь главная задача – провести сделку, оформить квартиру, которая подошла покупателю.
Бывает и так: договор – стандартный, но на словах риелтор обещает немало дополнительных услуг. К примеру, подобрать вариант быстрее и бонусы какие-нибудь. Одна из заповедей покупателя – не верить на слово. Все, что говорит агент, должно записываться в договоре.
Имейте также в виду: в стандартных договорах об оказании услуг некоторые пункты можно трактовать двояко. На внесение каких-либо изменений в договор компании идут неохотно, мотивируя это тем, что существует стандартная форма. Однако есть форма, которая позволяет соблюсти интересы покупателей. Это – дополнительное соглашение к договору. В нем можно оговорить все, вокруг чего велись споры. Например, что такой-то пункт следует трактовать так-то. Чем больше будет детализирован договор, тем надежнее он защитит покупателя.
Когда квартира подобрана, приходит время вносить аванс, и здесь нужно подписывать договор аванса. Существует очень похожий на него договор задатка. Между тем отличия существенные: при договоре аванса, если условия не выполняются продавцом, то он возвращает внесенную покупателем сумму, при договоре задатка – возвращает ее в двойном размере.
Вас должно насторожить, когда продавцы предлагают заключить договор аванса больше, чем на месяц. Если авансы берутся на два–три месяца, нередко возникает ситуация, когда продавцы просто набирают таким образом от разных покупателей деньги и прокручивают их. В итоге квартиру не продают, а спустя какое-то время просто возвращают деньги покупателям. То есть люди придумали для себя схему беспроцентного субсидирования. Чтобы не попасть на таких продавцов, в договоре аванса должна быть четко прописана дата сделки.
Очередная встреча в нашей юридической гостиной состоится в четверг, 26 января.