Про домофон и демократию
Существует ли городская программа установки домофонов в подъездах? Предусмотрены ли льготы и скидки на покупку приборов для членов ТСЖ? Имеют ли право ДЕЗ и управляющая компания навязывать жильцам установку домофонов?
Ирина Поспелова
– Действующих льготных программ по установке домофонов в многоквартирных жилых домах Москвы нет. Если вам положена льгота на оплату ЖКУ, то она распространяется и на плату за обслуживание запирающего устройства.
Постановлением столичного правительства от 12.10.2010 № 937-ПП утверждены цены на услуги по техобслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов. Эти цены применяются с 1.01.2011. Так техобслуживание домофонного устройства обходится в 64 рубля в месяц с абонента (квартиры), обслуживание автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком – в 48, механического кодового замка – в 27 рублей.
Навязать жильцам установку домофонов управляющая компания или ДЕЗ не могут. Ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» запрещает продавцу (исполнителю) без согласия потребителя выполнять дополнительные работы и оказывать услуги за плату, а потребителю дает право отказаться от оплаты таких работ (услуг). Если же они оплачены, потребитель вправе потребовать возврата уплаченной суммы.
Вопросы, касающиеся улучшения качества проживания (установка домофонов, объектовых счетчиков учета тепла и т. д.), решаются самими собственниками. Ведь для них эти удобства связаны с дополнительными расходами.
Согласно Порядку организации работ по установке и обслуживанию автоматических запирающих устройств, домофонов, который был утвержден распоряжением премьера правительства Москвы № 872-РП от 12.08.1997 (в ред. от 15.04.2003), вопрос об установке и обслуживании в доме (подъезде) запирающего устройства или домофона должен решаться на общем собрании жильцов этого дома (подъезда).
Решение собрания оформляется протоколом. Обязательное приложение к протоколу – поквартирный список жильцов. В нем указываются номер квартиры, фамилия ответственного квартиросъемщика или собственника жилого помещения (представителя собственников, если квартира находится в общей собственности), наименование арендаторов и собственников нежилых помещений, если они могут пользоваться запирающим устройством или домофоном. Здесь же должны быть подписи граждан, участвующих в собрании.
Протокол отражает процент голосов, которым принимается решение о функционировании запирающих устройств или домофонов за счет средств населения. Он должен составлять не менее 80% от общего числа квартиросъемщиков и собственников квартир.
В случае положительного решения вопроса определяется порядок распределения платы между жильцами (по числу проживающих или с каждой квартиры). Это тоже должно быть зафиксировано в протоколе.
При этом обязательными являются следующие условиями:
– платеж за установку запирающих устройств или домофонов взимается единовременно в авансовом порядке (сначала вносится плата, а затем проводятся работы);
– решение об эксплуатации запирающих устройств или домофонов принимается не менее чем на год и должно ежегодно переутверждаться в установленном порядке;
– если отдельные жильцы отказываются принимать участие в оплате работ по восстановлению и установке запирающих устройств (домофонов) или в оплате услуг по их эксплуатации, то должен быть определен порядок возмещения убытков за счет прочих плательщиков (жильцов, арендаторов);
– общая сумма вносимых платежей на установку и эксплуатацию запирающих устройств или домофонов должна обеспечивать полное возмещение затрат на проведение этих работ.
Если общее согласие жильцов по перечисленным обязательным условиям не достигнуто, запирающие устройства или домофоны не устанавливаются.
В протоколе должно быть указано, что ведение расчетов с населением и прочими организациями за запирающие устройства или домофоны поручается Дирекции единого заказчика с одновременным предоставлением права взыскивать задолженность за несвоевременное внесение платежа.
На основании протокола ДЕЗ или УК должны заключить договор с подрядным предприятием на выполнение работ по установке и обслуживанию запирающих устройств или домофонов и с привлечением средств, поступивших от населения, производить по этому договору оплату.
Плата за выполнение работ по содержанию запирающих устройств или домофонов включается в лицевой счет квартиросъемщика (карточку учета собственника помещения) и в перечень услуг в расчетной книжке отдельной строкой.
В таком же порядке взимается платеж за установку запирающих устройств или домофонов. Размер платежа определяется исходя из договора с подрядным предприятием на выполнение работ по обслуживанию запирающих устройств и домофонов с учетом решений по распределению платежей, принятых на собрании жителей.
В ЖК, ЖСК и ТСЖ, в управлении и на балансе которых находятся жилые многоквартирные дома, вопрос о порядке оплаты услуг по установке и обслуживанию запирающих устройств и домофонов решается в порядке, определенном Уставом организации.
Вынести балкон за скобки
Что входит в понятие «общая площадь», а что – в понятие «жилая»? Какие метры учитывается при продаже – общие или только жилые?
Зоя Тучкова
– Общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Об этом сказано в части 5 ст. 15 ЖК РФ и части 3 ст. 1 Закона столицы № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения».
Жилая площадь – это сумма площадей жилых помещений (жилых комнат).
Какова общая и жилая площадь квартиры, можно узнать из технического паспорта жилого помещения, составляемого БТИ по результатам осмотра и обмера.
Технические данные жилого помещения (его метраж, число и размер комнат, назначение нежилых помещений) указаны также в финансовом лицевом счете на квартиру. Выдать такой документ может ваша управляющая организация (в недалеком прошлом эту функцию повсеместно выполняли ЖЭКи, ДЭЗы и нынешние ДЕЗы).
В договоре купли-продажи положено указывать и общую и жилую площадь квартиры, а также площадь имеющихся балконов, лоджий, веранд и террас.
В свидетельстве о праве собственности также будет обозначена жилая и общая площадь.
Десять лет спустя
Могут ли жители из регионов оставлять заявку в столичных госорганах и агентствах недвижимости для приобретения жилья в Москве?
Виталий Четверня
– Одно из главных условий вступления в московские жилищные программы – факт проживания в столице по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет (ст. 7 Закона столицы № 29 от 14.06.2006). Будучи зарегистрированным и проживая в другом регионе, вы не можете быть признаны нуждающимся в жилых помещениях и не можете претендовать на получение жилья с помощью города Москвы. Разумеется, это ограничение не распространяется на частные агентства недвижимости, осуществляющие продажу жилья на столичном рынке.
Вопрос, конечно, интересный…
Мы с дочерью зарегистрированы в двухкомнатной неприватизированной квартире бывшей свекрови, но в новом браке я живу у мужа, а дочь осталась в отдельной комнате у бабушки. Сейчас к свекрови после развода с женой приехал на проживание ее родной брат, который тут тоже зарегистрирован. Но 15 лет он здесь не появлялся, не платил за услуги, как не платит и сейчас. Он выдворил мою дочь из ее комнаты, и теперь она вынуждена жить с бабушкой в проходной комнате. Можно ли по суду выделить дочери отдельную комнату, в которой она проживала с момента рождения?
Надежда Ивановна
– Надлежащим способом защиты нарушенного права в спорных ситуациях пользования жилым помещением служит иск о вселении и определении порядка пользования. В этом иске истец указывает, какое изолированное жилое помещение в квартире или доме он просит выделить в пользование ему, а какие оставить в пользовании ответчиков.
Однако если при определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в собственности, не возникает проблем в толковании подлежащих применению норм права, то при определении порядка пользования в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиции. Согласно первой – порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс не содержит норм права, позволяющих это сделать. Кроме того, ст. 69 ЖК РФ дает императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение.
Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования можно, применив аналогию закона – статью 247 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе – распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Согласно положениям п. 3 той же статьи ЖК РФ, жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.
П. 1 ст. 7 ЖК РФ предусматривает, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В ситуации, о которой идет речь, соглашение о порядке пользования жилыми помещениями в квартире между сторонами отсутствует. В то же время эти стороны имеют равные права владения и пользования указанной квартирой (статьи 60–61 ЖК РФ). Однако главой 8 ЖК РФ порядок такого пользования при социальном найме жилого помещения прямо не урегулирован.
В целях защиты прав и законных интересов истца возможно применение по аналогии положения гражданского законодательства о порядке владения и пользования жилым помещением, принадлежащем на праве собственности гражданам, имеющим на него равные права.
Брать ли деньги за подарок?
Мы с братом владеем квартирой в равных долях. Я хочу продать свою долю брату. Можно ли избежать налога, заменив продажу дарением?
И. Павлова
– Доходы, полученные в порядке дарения, действительно, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Однако притворные сделки преследуются по закону. К тому же вы, как продавец, можете остаться и без денег, и без доли.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.