Пожалуйте на выход. С вещами
Лишиться крыши над головой – что может быть хуже? Причем не из-за пожара, землетрясения или потопа, а по собственной же глупости или из-за легкомыслия. Или неудачного стечения обстоятельств. Есть несколько вполне легальных, законных оснований для отъема жилплощади. Рассмотрим наиболее интересные ситуации: кого и за что можно выселить, и кого нельзя.
Развод и выселение из приватизированного жилья
Одно дело, когда бывший супруг (супруга) после развода собрал свои вещи и с гордо поднятой головой добровольно покинул семейное гнездышко. К тому же если супруг не был «прописан», то и проблем никаких. Но что предпринять, когда «бывший» выселяться не желает из вашей собственной квартиры?
Открываем закон, а именно п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, где сказано, что если жилое помещение является собственностью, то при прекращении семейных отношений с собственником право пользования жильем за бывшим членом семьи не сохраняется (если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи).
Это означает, что бывшие члены семьи собственника должны освободить жилплощадь. В противном случае он вправе требовать выселения в судебном порядке без предоставления другого жилья.
В свое время эта норма сыграла против несовершеннолетних. При разводе бывший супруг, ссылаясь на указанную статью, выселял через суд вместе с бывшей супругой и своего ребенка. Детей фактически выгоняли на улицу.
Но как разъяснил Верховный Суд РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года), несовершеннолетнего ребенка нельзя признать бывшим членом семьи. Бывших детей не бывает!
А значит, право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после того, как родители развелись.
Например, квартира принадлежит на праве собственности мужу, а жена и ребенок прописаны в ней, но не являются собственниками. Супруги разводятся. Бывший муж намерен выселить супругу с ребенком. Но он вправе это сделать только в отношении жены. Если она добровольно не захочет съезжать, выселить ее можно только на основании судебного решения. Таким образом, бывшему мужу необходимо будет подавать в суд исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением за бывшей супругой. В этом случае супруг будет истцом, а супруга ответчиком.
Когда позволят пожить еще
Ответчик вправе возражать против удовлетворения иска, то есть он – против выселения. На покупку другого жилья денег нет, а жить больше негде. В этом случае п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право какое-то время еще пожить в квартире. Но это тоже решает суд.
Такое возможно в случае:
а) отсутствия у бывшего члена семьи собственника оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (другими словами у человека нет другого жилья в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (лицо не может купить или снять себе квартиру) по причине имущественного положения и других заслуживающих внимания обстоятельств.
К сожалению, законодательно не урегулировано, сколько именно еще может проживать человек при сохранении права пользования. В Постановлении пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 сказано, что при определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жильем, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
В ст. 31 Жилищного кодекса предусмотрено еще одно важное правило.
Так, сохраняя право пользования квартирой на определенный срок, суд вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника обязанность по обеспечению другим жильем бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. То есть суд может заставить купить другое жилье.
Сделать это можно по-разному. Например, купить, снять или подарить квартиру, предоставить жилье в безвозмездное пользование. При этом суд будет решать эту проблему исходя из конкретных обстоятельств дела. Понятно, что если материальное положение человека не позволяет ему даже своевременно платить алименты, то и выносить решение об обеспечении бывшего члена семьи суд не будет. Причем суд исходит не только из материального положения сторон, но учитывает и другие факты, такие как:
– продолжительность брака супругов;
– длительность совместного проживания собственника и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
– возраст, состояние здоровья;
– период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
– наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи;
– наличие у собственника иного жилья и т. п.
От бывшей половины не избавиться
Об этом тоже следует знать, хотя бы для того, чтобы напрасно не обращаться в суд с иском о выселении.
Допустим, супруги владели квартирой на основании договора социального найма. Затем решили приватизировать квартиру. При этом один из супругов отказывается от приватизации или ранее уже реализовал свое право. Квартира в процессе приватизации становится единоличной собственностью одного из супругов. Затем они разводятся, и собственник хочет выселить свою другую половину, уже бывшую. Но не тут-то было. Выдворить в данном случае бывшего супруга невозможно!
Как предусмотрено ст. 19 ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса РФ, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В нашем случае супруги в момент приватизации имели равные права пользования квартирой как наниматели, просто один из них добровольно отказался от приватизации и не стал сособственником. Но это не лишает его права проживать и пользоваться квартирой так, как ему удобно. Не лишает такого права бывшего члена ячейки общества даже продажа жилого помещения. То есть если собственник надумает продать квартиру или совершить другую сделку, делать ему это придется вместе с «довеском» в виде жильца, имеющего права бессрочно пользоваться жилым помещением. С этим придется смириться, так как выписать такой «довесок» невозможно даже на основании судебного решения. Суд в таком иске откажет.
Развод и выселение из неприватизированной квартиры
Выселить бывшего супруга из неприватизированной квартиры гораздо сложнее.
Как предусмотрено п. 4 ст. 68 Жилищного кодекса РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает там проживать, то за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. То есть если супруги живут в неприватизированной квартире, то и после развода каждый из них вправе продолжать проживать и пользоваться этой жилплощадью.
А вот если наниматель после развода выехал и не живет, а тем более не платит за ЖКУ, тут уже надо обращаться в суд с иском о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования квартирой.
При этом, как пояснил пленум Верховного Суда РФ, судам надлежит выяснять, по какой причине и как долго ответчик отсутствует. Например:
– носит ли его выезд вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.);
– не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем;
– приобрел ли ответчик право пользования другим жильем на новом месте жительства;
– исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
Иск о признании утратившим право пользования квартирой будет удовлетворен, если суд установит обстоятельства, свидетельствующие о добровольном выезде ответчика в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма.
На заметку
Если человек не хочет добровольно покидать жилое помещение, то выселения необходимо добиваться только через суд. Таким образом, судебное решение будет являться основанием для освобождения – выселения.
Квартиру продать, жильцов выселить
Желающих купить жилое помещение с проживающими или прописанными в нем гражданами практически нет. Все хотят купить жилье физически и юридически свободное.
Допустим, у человека в собственности квартира. Но в ней «прописан» гражданин, который не желает «выписываться» и тем более съезжать, несмотря на то, что ему известно о предстоящей продаже.
Что предусмотрено законом в данном случае? Пункт 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ – переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, право пользования жильем прекращается только после перехода права собственности на квартиру к покупателю. Как известно, переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А значит, до регистрации выселить человека из жилого помещения на основании этой статьи закона невозможно. Только после того как покупатель станет собственником, он вправе обратиться в суд с иском о выселении, ссылаясь на указанную статью.
Вон – из съемного жилья
Кстати, обращаем внимание арендаторов – нанимателей, которые снимают жилье у граждан. Зачастую хозяева квартиры требуют освободить квартиру в связи с предстоящей продажей. Это может доставить массу неудобств, таких как необходимость искать новое жилье, платить агентам за подбор жилья, переезд и т. д.
Но знайте, что такие требования незаконны, и вы имеете полное право игнорировать их. Это право дает статья 675 Гражданского кодекса РФ, в которой сказано, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Если, конечно, такой договор был заключен.
То есть арендодатель может продать жилье, но вместе с нанимателями, которые после сделки будут платить уже новому собственнику. И жить они там будут до момента окончания срока действия договора. Вот еще одна важная причина для оформления отношений при аренде жилья в письменной форме. Без документа наниматель практически не защищен от притязаний хозяина квартиры, наниматель не сможет доказать, что он имеет право проживать в квартире определенный договором срок.
Задолжал? Освободи
Еще одна причина для выселения, а точнее, переселения гражданина вместе с семьей, – долги за жилищно-коммунальные услуги. Такая крайняя мера может быть применена только к нанимателю и членам его семьи, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма.
Как предусмотрено ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены. Выселение, а точнее, переселение должников возможно только на основании судебного решения. При этом семью переселяют в другое жилье, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения в общежитие. В соответствии со ст. 105 ЖК РФ это не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
При рассмотрении этого дела суд должен установить, по каким причинам и в течение какого периода нанимателем и членами его семьи не исполнялась обязанность по оплате за ЖКУ.
К уважительным причинам суд может отнести, например:
– длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
– тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;
– болезнь нанимателя или членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и т. д.
Кстати. За долги выселить могут только нанимателя жилья, но не собственника. Если долги собственника велики, то их могут взыскать через суд. А также отключить от благ цивилизации. Но при условии, что квартира – его единственное место жительства, другого жилья у него нет.
В соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
– жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
– земельные участки, на которых расположены жилые помещения, являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, (опять же за исключением ипотеки).
То есть если у гражданина долгов по ЖКХ накопилось хоть за 10 лет, но квартира является единственным местом, где он может постоянно жить, то выселить его не могут.
Правда, это не касается ипотечных должников. Если человек взял в банке кредит, и в качестве залога оставил квартиру, либо купил жилье на кредитные средства, то за долги по ипотечному кредиту собственника выселят, даже если у него нет иного жилого помещения, где бы он мог жить.
И ведете себя плохо!
А вот за «плохое поведение» могут выселить как нанимателя, так и собственника.
Сначала – о нанимателях. Выселение из государственного жилья в никуда, то есть без предоставления другого жилого помещения, происходит на основании ст. 91 Жилищного кодекса РФ. Так, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель может выселить их на улицу, то есть без предоставления другого жилого помещения. Но сначала жильцам погрозят пальцем, то есть предупредят об устранении нарушений. Наймодатель даст разумный срок для устранения нарушений.
Если и после предупреждения семья не устранит эти нарушения, то виновные по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Кстати. Выселить в никуда могут также граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Теперь – о собственниках. Собственника жилого помещения также могут попросить освободить помещение. Такая санкция предусмотрена Гражданским законодательством. В статье 293 предусматривается возможность изъятия помещения по причинам использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, допускающего его разрушение.
Процедура такова. Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение помещения – также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник игнорирует подобные предупреждения и предписания, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд. Но даже за такие действия суд не сможет отобрать жилье безвозмездно. Суд по иску может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения. После его реализации собственник получит вырученные от его продажи денежные средства в полном объеме за вычетом издержек, а также расходов, необходимых для восстановления помещения в надлежащем виде.
На практике таких подобных дел очень мало. Но такая возможность законом предусмотрена.
Если же собственник нарушает права других лиц – соседей, безобразно себя ведет, допускает разрушение жилища и т. д., то его могут выселить на основании судебного решения, даже если такое жилое помещение – единственное место, где он может жить. То есть ст. 446 ГПК РФ в этом случае не применяется, ведь собственника выселяют не для того чтобы наложить взыскание на имущество, как предусмотрено данной статьей, а для того чтобы восстановить нарушенные права других лиц, оградить соседей от такого горе-соседа.
Кто из касты неприкасаемых?
Некоторые категории граждан не могут быть выселены. К ним относятся:
– бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением, но в процессе приватизации по тем или иным причинам не стали собственниками;
– лица, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Такие лица вправе проживать и пользоваться жилым помещением на весь срок, предусмотренный завещательным отказом. Но если гражданин, который проживает в квартире на основании завещательного отказа, нарушает права других лиц, пользуется жильем не по назначению, разрушает его и т. д., игнорирует предупреждения собственника об устранении нарушений, то собственник может обратиться в суд с иском о выселении;
– рентополучатели. Жилое помещение, которое отчуждено по договору пожизненного содержания с иждивением, обременено рентой, а рентополучатель вправе проживать и пользоваться такой квартирой.