Крыша едет не спеша…
Несколько дней бригада рабочих ремонтировала кровлю нашего четырехэтажного дома. А потом случился сильный снегопад, после него – оттепель, и новое покрытие дало течь… Текло даже сильнее, чем прежде. Теперь с тревогой ждем весенних дождей. Между тем заплатить пришлось немалую сумму из кассы ТСЖ, которым управляем сами…
В. Горячев и А. Смородникова
– В письме об этом не сказано, но, очевидно, при найме бригады рабочих от имени ТСЖ был заключен договор подряда. Отношения между сторонами по такому договору регулируются главой 37 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять этот результат и оплатить его. При сдаче выполненных работ составляется акт приемки, где указываются обнаруженные недостатки. Если иное не предусмотрено договором, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки, которые могли быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки).
Заказчик, обнаруживший после приемки работы иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
Вопрос о качестве работ в вашем случае должен решаться путем проведения экспертизы. Расходы на нее несет подрядчик (если экспертиза установит отсутствие его вины, расходы нужно будет возместить).
Согласно ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора, ухудшившими ее результат, или с иными недостатками, которые делают, к примеру, кровлю непригодной для предусмотренного в договоре использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
– безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
– соразмерно уменьшить установленную за работу цену;
– возместить свои расходы на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков.
Если недостатки являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы в случае его виновного действия или бездействия наступает даже в том случае, если в договоре было указано на освобождение подрядчика от ответственности за определенные недостатки.
Если решить вопрос об устранении недостатков полюбовно не удается, заказчик может обратиться в суд с иском о возмещении понесенных убытков.
Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений – три года.
Что же касается горе-работников, то при обнаружении возможных неблагоприятных для заказчика последствий согласно ст. 716 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика об обнаруженных огрехах в их действиях и до получения от него указаний приостановить работу.
Нельзя объять необъятное
У меня – три квартиры. Одна – своя, две другие достались по наследству от родителей. Они небольшие, однокомнатные и неприватизированные. Свою я, конечно, оформлю в собственность, а как быть с остальными? Ведь три сразу приватизировать не смогу и продать тоже — они муниципальные. Объединять их не хочу, потому что думаю подарить своим детям. Возможно ли такое? И вообще, что делать, чтобы избавиться от этого груза и ничего не потерять?
Петр Солодовников
– В наследство можно получить только то недвижимое имущество, которое было оформлено в собственность наследодателя. В ином случае наследование невозможно.
Поскольку квартиры родителей не были приватизированы и находятся в собственности города, все, что вы можете предпринять, – это просить Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы переоформить в одной квартире договор социального найма на вас как члена семьи умершего нанимателя жилого помещения. Но это возможно только в том случае, если на момент смерти родителей вы были зарегистрированы по месту жительства в занимаемой ими квартире.
Если же муниципальные квартиры освободились от жильцов после их смерти, то, вы, к сожалению, не имеете на них никаких прав и тем более не можете подарить квартиры своим детям. Таким образом, из трех квартир две, если в них никто не зарегистрирован, вы потеряете.
Если остались основания
Стоим в общей очереди на жилье. Но один из членов семьи получил квартиру в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье». Нас теперь снимут с очереди?
Валерий К.
– В соответствии со ст. 55 ЖК РФ право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных ст. 56 ЖК РФ оснований снятия их с учета.
Поскольку перечень, предусмотренный ст. 56, является закрытым, снятие граждан с учета по иным произвольным основаниям недопустимо.
Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих случаях:
– подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
– утраты оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма;
– их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
– получения в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
– предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
– выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
В статье 15 Закона столицы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» указаны аналогичные основания для снятия с жилищного учета москвичей.
Таким образом, если в вашем случае не отпали основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма, то из очереди вас не исключат.
Четыре слагаемых светлого будущего
В прошлом году после долгих мытарств мы смогли «пробить» участок земли в Подмосковье и организовать строительство дачного кооперативного городка садоводов-любителей. Но вот сейчас в связи с проблемами поселка «Речник» мы в сомнении – не постигнет ли рано или поздно и нас такая участь? Что нужно сделать для того, чтобы обезопасить свое товарищество?
Иван Коломейцев, председатель кооператива
– Согласно ГК РФ права на имущество, подлежащее госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
То есть первое и самое важное, что надо сделать, – это зарегистрировать права собственника земельного участка и права собственника дачного домика.
Для того чтобы регистрация прошла успешно и не потребовалось обращаться в суд, обратите внимание на следующие моменты.
Во-первых, лучше всего, если разрешенное использование предоставленных земель формулируется так: «для индивидуального жилищного строительства», а участок расположен на землях категории «населенные пункты». Сведения об этом вы можете получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Во-вторых, выделение земли под строительство дачного городка садоводов должно быть оформлено в виде решения местных властей о передаче земли не в аренду и не в бессрочное пользование, а именно в целях дальнейшего оформления прав собственности.
В-третьих, на земельный участок не должно быть зарегистрировано никаких обременений и ограничений.
И последнее. Чтобы избежать сноса строений, постройки должны быть возведены в соответствии с градостроительными нормами и требованиями пожарной безопасности.
Правило и исключения
В доме, который идет под снос, в двухкомнатной неприватизированной квартире живут две семьи – отец с матерью и их дочь с мужем и ребенком. Каким образом их будут переселять – в таком же составе и в такую же квартиру?
Акимовы
– Правила переселения граждан из сносимых домов регламентированы Жилищным кодексом РФ, Законом столицы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», а также постановлением правительства Москвы от 4 12.2007 № 1035-ПП «О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в городе Москве».
В общем и целом можно сказать, что законодательство исходит из принципа равноценности предоставляемого жилья. То есть что имели, то и получите.
В то же время закон предусматривает возможность улучшить жилищные условия при переселении в связи со сносом. Так, в соответствии с Законом № 21 гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии могут быть улучшены жилищные условия без учета даты признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях.
При этом предоставление семье нескольких жилых помещений вместо одного освобождаемого – исключительный случай. Согласно постановлению № 1035-ПП семьям, состоящим из четырех и более человек, могут быть предоставлены раздельные жилые помещения, если отсутствует необходимое по площади жилье, и если при этом общий размер предоставляемых помещений не превысит норму предоставления на семью из четырех и более человек более чем на девять метров.
Так что если при переселении вы хотите получить разные квартиры, то рекомендуем попробовать в судебном порядке оформиться на жилищный учет как разные семьи. Другой вариант – обратиться в суд с исковым заявлением о признании вас таковыми. При этом, к сожалению, ваши шансы на удовлетворение подобных исков невелики.
Ответы на вопросы готовили юристы М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, А. Маркова, Н. Гринько, А. Григорян