Офисы на юго-западе стоят как в центре
Одним из основных критериев престижности столичного бизнес-центра является его местоположение. Офис, расположенный в пределах Садового кольца, серьезно поднимал рейтинг компании в глазах клиентов и партнеров, за его границами — снижал.
Однако в последнее время у делового центра Москвы появилась альтернатива — юго-запад, являющийся, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, идеальным местом для реализации коммерческих проектов. Длительное время здесь возводились в основном жилые дома. В результате стоимость коммерческой недвижимости в этом округе стала сопоставима со стоимостью площадей в бизнес-центрах внутри Садового кольца.
С советских времен в Юго-Западном округе селилась научная и творческая интеллигенция. В 70-80-х годах квартиры в строящихся кварталах округа получали сотрудники расположенных здесь многочисленных НИИ и вузов. Что касается последних лет, то в этом округе построено около 20% от всего возведенного жилья в Москве. При этом, как правило, реализуются проекты бизнес-класса.
«Точкой кристаллизации деловой активности в округе послужил офис «Газпрома», расположенный на улице Наметкина», — уверен ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Антон Коротаев.
Кроме того, здесь расположены центральные офисы компаний РАО «ЕЭС» и «Нефтяной дом». «Однако в настоящий момент юго-запад столицы сложно назвать районом деловой активности, — считает руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ Елена Колесникова. — Здесь практически отсутствуют бизнес-центры класса А, да и в целом наблюдается острый дефицит офисных помещений».
«Предложение офисов на продажу в этом районе крайне ограничено», — подтверждает Антон Коротаев. По данным мониторинга компании RRG, с начала 2006 года в этом районе экспонировалось около двух десятков объектов, как и в прошлом году. «При этом средняя цена квадратного метра за год выросла более чем в два раза, — отметил Коротаев. — На сегодняшний день стоимость предлагаемых объектов колеблется от $2 тысяч до $7,5 тысяч за кв. м». В 2005 году этот показатель варьировался от $1 тысячи до $6 тысяч за кв. м. Например, по данным компании DTZ, офисы в бизнес-центре в Научном проезде продаются по цене $2,4 тысячи за кв. м.
Не лучше ситуация в округе и с арендой офисных помещений. По словам руководителя отдела исследований DTZ Олега Корзуна, вакантные офисные площади класса А практически отсутствуют, а доля свободных помещений класса В составляет не более 2%. Арендные ставки, по данным директора департамента коммерческой недвижимости Blackwood Александра Базыкина, составляют в среднем $700-800 за кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, что сопоставимо с расценками на аренду офисов в Центральном округе. Например, в бизнес-центре, расположенном у станции метро «Профсоюзная» на улице Кржижановского, базовая ставка составляет около $800. «Достаточно высокие ставки аренды на офисные помещения бывшего завода по производству игрушек «Кругозор», расположенного на улице Обручева, — добавляет Базыкин. — При этом проблем с заполняемостью площадей у собственников нет».
Впрочем, скоро в округе офисов прибавится. В последнее время девелоперы реализуют на юго-западе столицы и офисные проекты. «Только в начале этого года здесь было завершено строительство бизнес-центров Gorky Park и Vaviloff Tower», — замечает Елена Колесникова. В комплексе Gorky Park арендовали площади такие компании, как Raiffeisen Bank, Alcatel, «Евразия», а в Vaviloff Tower — фирмы «АстраЗенека» и «СОГАЗ».
По мнению экспертов, у Юго-Западного округа есть все предпосылки, чтобы стать новым районом деловой активности. «К плюсам округа можно отнести хорошо развитую инфраструктуру, престижность, а также традиционное восприятие юго-запада как научного и делового района», — делится Коротаев. Немалую роль в этом эксперты отводят транспортной инфраструктуре округа. «Сюда ведет множество самых разнообразных путей, — рассуждает Антон Коротаев. — Да и сами магистрали не так загружены, как, например, Каширское или Ленинградское шоссе».
Елена Колесникова уточняет, что нельзя рассматривать в качестве делового района целый округ, и выделяет как наиболее перспективные район Шаболовки, расположенный между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК), и район Профсоюзной улицы, ограниченный ТТК, МКАД, Мичуринским проспектом и Каширским шоссе.
Впрочем, Коротаев напоминает, что и минусы у юго-запада тоже есть. В частности, небольшое количество станций метро. В частности, между станциями «Юго-Западная» и «Проспект Вернадского» с одной стороны, и «Калужская» и «Новые Черемушки» — с другой расстояния весьма значительные. Как ни парадоксально, негативным считает Коротаев и отсутствие крупных промышленных зон: это затрудняет возможность выделения крупных участков под реализацию новых проектов. «А дефицит новых предложений наряду со всеми преимуществами этой деловой зоны не может не приводить к высоким темпам роста цен», — рассуждает он.
«На юго-западе столицы существуют все предпосылки к формированию нового делового района, правда, этот процесс займет очень много времени», — резюмирует Елена Колесникова.
Газета