02.04.2009 Компания «Гарант»
Служба правового консалтинга отвечает.
При покупке квартиры были оплачены услуги агентства недвижимости — 50 тыс. руб. (есть договор с агентством, платежка), а также комиссия банку за открытие счета 10 тыс. руб. Соответственно, данные суммы не включаются в договор купли-продажи квартиры.
Предоставляется ли имущественный налоговый вычет по НДФЛ на указанные суммы или только с суммы, указанной в договоре купли-продажи? Сверяет ли налоговая инспекция с ФРС сумму, указанную в договоре купли-продажи?
По нашему мнению, включить в сумму налогового вычета по НДФЛ в связи с покупкой квартиры затраты на услуги агентства недвижимости и комиссию в банке за открытие счета при получении кредита не получится. Объясним почему.
В соответствии с положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на приобретение квартиры, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое приобретение жилья.
Общий размер имущественного налогового вычета согласно абзаца 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не может превышать 1 млн. рублей (с 2009 года — 2 млн. рублей) без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам).
В фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться:
расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки.
Как видно из положений НК РФ, налогоплательщик в качестве расходов, принимаемых к вычету, вправе учитывать только сумму, выплаченную на приобретение (покупку) квартиры, и затраты, связанные с отделкой квартиры (в случае, если приобретается квартира без отделки), в пределах лимита вычета согласно абзаца 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также сумму процентов, уплаченных банку в связи получением налогоплательщиком кредита для покупки жилья.
Иные затраты, пусть фактические и связанные для налогоплательщика с приобретением жилья, но не указанные в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не могут учитываться в сумме вычета.
Оплата услуг агентства недвижимости (риэлтора) в поиске жилья, которое хочет приобрести налогоплательщик, услуг по оформлению агентом необходимых документов и пр. осуществляется по отдельному договору, самостоятельному по отношению к заключенному впоследствии договору купли-продажи квартиры.
Налогоплательщик оплачивает комиссию за открытие и ведение счета в банке именно в связи с получением кредита (займа), услуга банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете клиента, является самостоятельной и оплачивается клиентом банка отдельно от процентов за выдачу денежных средств по кредитному договору или договору займа (ст. 851, ст. 809 ГК РФ).
Как указано, например, в письме Минфина России от 27.03.2003 N 04-04-06/52 расходы на страхование квартиры, оплата услуг риэлтора, различных консультационных услуг, а также суммы регистрационного сбора и государственной пошлины не учитываются в сумме вычета, поскольку не включены в перечень расходов, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен предоставить договор о приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Т.е. налогоплательщик должен предоставить либо сам договор, где будет указана цена приобретаемой квартиры и акт о ее передаче, либо свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (смотрите, например Информационное сообщение ФНС РФ от 11.04.2006 «Имущественные налоговые вычеты»).
Но в любом случае налоговые органы будут иметь информацию о стоимости проданной квартиры.
Прежде всего наверняка продавец квартиры обратится за получением имущественного налогового вычета согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и укажет сумму, полученную им от продажи имущества.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 85 НК РФ и п. 4 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, владельцах, правах и сделках, зарегистрированных в этих органах, в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации. Правда в этом случае налоговый орган будет располагать только информацией о регистрации сделки купли-продажи земельного участка, в том числе иметь данные о продавце, но не будет иметь сведений о стоимости проданной квартиры, поскольку соответствующая форма не содержит их (приложение N 7 к приказу ФНС РФ от 17.09.2007 N ММ-3-09/536@).
Однако это не помешает налоговым органам в случае необходимости запросить соответствующие данные и при наличии налогового правонарушения привлечь налогоплательщика к ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату налога на доходы физических лиц.
Вывод:
Налогоплательщик в качестве расходов, принимаемых к вычету, вправе учитывать только сумму, выплаченную на приобретение (покупку) квартиры, и затраты, связанные с отделкой квартиры (в случае, если приобретается квартира без отделки), а также сумму процентов, уплаченных банку в связи получением кредита для покупки жилья.
Затраты налогоплательщика на услуги агентства недвижимости при покупке жилья, а также на услуги банка, пусть и связанные с получением кредита, не могут быть включены в сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ при покупке квартиры.